서울남부지방법원 2025타경10270. 등기상 물건은 마곡동 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호이고, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 134,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 107,200,000원입니다. 표면적으로는 감정가보다 26,800,000원 낮아졌지만, 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰 뒤 남는 임차보증금을 먼저 계산해야 합니다.
김시연은 2023.04.24. 주민등록을 마쳤고 점유개시는 2023.04.22., 확정일자는 2023.04.10.입니다. 데이터상 말소기준권리는 2023.10.04. 기술보증기금 가압류이므로 주민등록과 점유가 먼저입니다. 김시연은 대항력 있음으로 정리되며, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 다만 매각대금만으로 140,000,000원의 보증금 전액을 돌려줄 수 없어 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10270 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 793-2 갤럭시인텔리젼스 제4층 제412호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 · 제4층 제412호 · 사용승인 2015.11.20. |
| 소유자 | 박배근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 107,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2015년 설정된 김진희의 전세권 105,000,000원은 2017.12.18. 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2023.10.04. 기술보증기금 가압류입니다. 이후 국민은행·신한은행 가압류와 2025.06.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김시연은 그보다 앞선 2023.04.24. 주민등록과 2023.04.22. 점유를 갖췄습니다. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하더라도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 사용 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김시연 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.04.24 | 2023.04.10 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
김시연은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 보증금 140,000,000원의 임차권자와 경매신청 채권자가 동일한 구조입니다. 관계인 여부와 임대차의 실체는 원본 서류를 통해 다시 대조해야 하지만, 현재 권리분석에서는 매각물건명세서의 인수 문구와 대항력 판정을 기준으로 보증금 잔액 인수 위험을 그대로 반영해야 합니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 약 140,000,000원대
현재 최저매각가는 107,200,000원입니다. 그러나 예상배당에서 집행비용 2,300,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 수 있는 금액은 104,899,200원이고, 보증금 140,000,000원 중 35,100,800원이 남습니다. 매수인의 실질취득은 따라서 142,300,800원입니다. 이는 감정가 134,000,000원의 약 106.2%입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 107,200,000원 | 104,899,200원 | 35,100,800원 | 142,300,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,760,000원 | 83,816,320원 | 56,183,680원 | 141,943,680원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 68,608,000원 | 66,973,056원 | 73,026,944원 | 141,634,944원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,300,800원 |
| 1. 임차인 김시연 보증금 | 140,000,000원 | 104,899,200원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 124,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 64,924,399원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 79,889,305원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김시연 | 140,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 35,100,800원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 대지권·물건 자체 체크
- 대지권. 감정평가 기준시점에 토지의 소유권 대지권이 설정되지 않은 상태입니다. 강서구청 부동산정보과 탐문 결과 소유자가 대지권등기 신청을 하지 않은 것으로 조사됐습니다.
- 감정 전제. 구분건물과 대지사용권의 일체성을 고려해 추후 적정 대지지분이 귀속될 것을 전제로 감정평가됐습니다. 입찰 전 대지권 귀속과 등기 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 제412호는 오피스텔로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울등명초등학교 북서측 인근으로 오피스텔, 아파트, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 발산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 토지는 대체로 평지의 세장형이며 동측 및 서측 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 7,515,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비·열병합 지역난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 최저가만 보지 말 것. 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 107,200,000원이 아니라 인수액까지 합친 142,300,800원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 2회 유찰 시에도 실질취득 141,943,680원, 3회 유찰 시에도 141,634,944원으로 계산됩니다. 보증금 인수형이라 유찰만으로 총부담이 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2023.04.24., 점유개시 2023.04.22., 확정일자 2023.04.10., 임차권등기 2025.04.23.과 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 김시연은 강제경매개시결정의 채권자와 동일합니다. 임대차계약과 경매신청 관계를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 감정 당시 대지권 미등기 상태이므로 적정 대지지분 귀속과 등기 절차를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “107,200,000원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 한 차례 유찰돼 최저가가 107,200,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 그 숫자만으로 가격을 평가할 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 김시연의 보증금이 140,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 35,100,800원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 142,300,800원으로 감정가 134,000,000원보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰이 계속돼도 구조가 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 2회 유찰 시 매각가는 85,760,000원으로 떨어지지만 인수액은 56,183,680원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 매각가 68,608,000원에 인수액 73,026,944원이 붙습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰가와 보증금 인수를 합친 총부담이 얼마냐”입니다. 여기에 감정 당시 대지권 미등기 상태까지 확인해야 하므로, 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
