광주지방법원 2025타경5320. 광주 북구 오치동 1044-7 토지와 3층 다세대 건물, 단층 변소·창고를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 주된 건물은 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로 다세대로 이용되고, 별도 건물은 변소 및 창고로 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

표면상 숫자만 보면 감정가 417,519,120원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 233,810,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 말소기준권리가 늦은 2025.04.01. 광주은행 가압류로 잡혀 있어, 그보다 앞서 설정되거나 대항력을 갖춘 전세권·임차권과 가압류가 다수 남습니다. 이 사건에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 최저가 하락을 곧바로 할인이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 겹친다

이창훈은 2024.03.21. 전세금 100,000,000원의 전세권을 설정했고, 2026.02.11. 같은 202호와 같은 보증금에 관한 임차권등기도 마쳤습니다. 뒤의 임차권등기는 말소기준 이후지만, 앞선 전세권이 존속하므로 알려진 부담을 계산할 때 보증금 100,000,000원은 한 번만 반영했습니다.

3층 임차권자는 최초 등기에 장민채로 적혔으나 2025.05.08. 장민재로 성명이 경정됐습니다. 현황조사의 장민재와 등기부의 장민채를 서로 다른 임차인으로 중복 합산하지 않고, 동일한 보증금 140,000,000원의 한 사람으로 정리했습니다.

임차·점유 현황

김혜련과 김수환의 승계액 0원은 매각가 233,810,000원과 제시된 배당순서를 적용한 가정입니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당액이 줄면 미배당 보증금과 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다.

② 실질취득 — 233,810,000원이 아니라 최소 653,073,340원+

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,073,340원을 제외한 배당재원은 김혜련과 김수환에게 각각 100,000,000원, 장민재에게 29,736,660원까지 배당되고 소진됩니다. 장민재의 미배당액 110,263,340원, 박동예 109,000,000원, 이창훈 100,000,000원은 알려진 보증금 기준으로 매수인 승계 위험이 됩니다.

알려진 부담만 계산해도 실질취득 최소액은 감정가 417,519,120원의 약 156.4%입니다. 감정가보다 235,554,220원 높은 수준이며, 김아람·최희원·이욱의 보증금은 확인되지 않아 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 233,810,000원 가정)

김혜련·김수환·장민재까지 배당하면 매각대금이 모두 소진됩니다. 배당표상 별도 채권의 미배당 총액은 317,962,079원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하더라도 말소기준 전 권리와 미배당 임차보증금은 별도로 판단해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 오치동 문우초등학교 서측 인근으로, 주위에는 주택·근린문화시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 주된 3층 건물은 다세대로 이용되고, 별도 단층 건물은 변소 및 창고로 이용 중입니다.
• 토지. 대 190.2㎡, 평지·정방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 제1종지구단위계획구역·택지개발지구·전통상업보존구역에 포함되고, 도로에 접하며 절대보호구역과 상대보호구역의 적용을 받습니다.
• 건물 상태. 외벽은 적벽돌 등, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 새시창호 등이며 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다세대와 토지를 함께 매각하고 제시외 변소·창고가 포함되며 다수의 임차·점유 관계가 얽혀 있어, 권리 정리 전에는 일반 매수자의 접근이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2025.04.01. 광주은행 가압류를 기준으로 선순위 전세권·임차권·가압류의 존속 범위와 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
• 임차보증금 잔액 확인. 김혜련·김수환·장민재·박동예·이창훈의 배당요구, 채권신고액, 실제 배당순위와 당해세 존재 여부를 배당표 원본으로 검증하세요.
• 미상 점유자 조사. 김아람·최희원·이욱의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 주민센터·현장·법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 김아람 관계 확인. 점유자 김아람과 가압류 채권자 김아람의 동일성, 채권 발생 원인, 임대차와 가압류 채권의 중복 여부를 확인하세요.
• 도면과 면적 대조. 1층과 2층의 각 임차권 범위가 부분 면적으로 나뉘어 있으므로 별지도면과 실제 출입구·점유 경계를 현장에서 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 변소·창고의 위치, 면적, 사용 상태, 경계와 토지 정착 여부를 확인하세요.
• 명도 비용 반영. 여러 층과 호실에 임차권자·점유자가 존재하므로 인도명령 가능 범위, 보증금 반환과 명도의 선후관계, 협의비용을 응찰가에 반영하세요.
• 최저가 착시 금지. 감정가 대비 56%라는 숫자가 아니라 최저가와 인수권리·미배당 보증금을 합친 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임차권 도면과 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 부담이 크다”

이 물건의 최저가는 233,810,000원이지만, 알려진 임차보증금 미배당액 319,263,340원과 존속하는 김아람 가압류 100,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 최소 653,073,340원+입니다. 이는 감정가의 약 156.4%이며, 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명의 위험은 포함하지 않은 결과입니다.

낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 줄어 미배당 보증금이 커지는 구조이므로, 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어진다고 보기 어렵습니다. 다세대·토지 일괄매각, 선순위 전세권과 임차권, 선순위 가압류, 보증금 미상 점유자가 겹친 사건입니다. 가격은 낮아 보이지만 권리부담은 감정가보다 크며, 결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 물건입니다.