광주지방법원 2025타경5320. 오치동 1044-7 토지와 3층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주 건물은 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로 다세대 이용 중이고, 별도 건물은 변소 및 창고로 이용됩니다. 토지는 190.2㎡, 지목은 대이며, 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리분석의 중심은 2025.04.01. 광주은행 가압류입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고, 그보다 앞선 전세권·임차권·가압류 중 일부는 매각으로 없어지지 않는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 매각물건명세서는 을구 4번 전세권과 을구 5·6·7·8·9번 임차권에 대해 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 오치동 1044-7 · 광주광역시 북구 송월로20번길 39-3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 다세대 및 변소·창고 |
| 토지 | 190.2㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 3층 주택 · 철근콘크리트 및 세멘트 벽돌조 슬래브지붕 / 별도 단층 변소 및 창고 |
| 소유자 | 양동원 · 2020.06.03. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 417,519,120원 / 187,048,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,117,173원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
특히 이창훈의 경우 2024.03.21. 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 이후 2026.02.11. 같은 이창훈 명의의 임차보증금 100,000,000원 주택임차권도 등기돼 있습니다. 등기 순서만 보면 말소기준 이후지만, 매각물건명세서는 을구 9번 역시 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재하고 있으므로 실제 인수 범위는 원문 대조가 필수입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 미상 점유자까지 존재
| 임차인 / 점유 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜련 · 1층 101호 부분 | 2020.07.10 · 2020.06.19 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 현 시나리오 0원 |
| 김수환 · 2층 201호 | 2020.07.03 · 2020.06.22 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 16,370,672원 |
| 장민재 · 3층 (장민채에서 경정) | 2022.05.30 · 2022.05.09 | 140,000,000원 | 有 | 확인 필요 | 배당표 140,000,000원 |
| 박동예 · 1층 102호 부분 | 2022.08.25 · 2022.08.08 | 109,000,000원 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 가능 |
| 이창훈 · 2층 202호 | 2024.03.04 · 2024.02.22 | 100,000,000원 | 有 | 有 | 전세권·임차권 확인 |
| 김아람 · 점유부분 미상 | 2022.07.26 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최희원 · 점유부분 미상 | 2023.05.17 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이욱 · 점유부분 미상 | 2024.11.04 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
장민채 명의 임차권은 등기에서 성명이 장민재로 경정되어 같은 임차인으로 정리했습니다. 이창훈은 같은 202호에 전세권과 주택임차권이 함께 확인되므로 권리별 인수 범위를 별도로 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 유찰돼도 실질취득액은 거의 내려가지 않는다
이 사건의 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 해야 합니다. 현재 회차 배당 시나리오는 최저가 187,048,000원에 매수인 인수 156,370,672원을 더한 343,418,672원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 배당표 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 187,048,000원 | 156,370,672원 | 343,418,672원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 149,638,400원 | 193,256,538원 | 342,894,938원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 119,710,720원 | 222,765,230원 | 342,475,950원 |
낙찰가가 187,048,000원에서 149,638,400원, 119,710,720원으로 내려가도 배당 시나리오상 인수액은 반대로 156,370,672원에서 193,256,538원, 222,765,230원으로 늘어납니다. 결과적으로 모델상 실질취득은 343,418,672원 → 342,894,938원 → 342,475,950원으로 거의 움직이지 않습니다. 추가 유찰 자체가 곧 가격 메리트로 연결되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,048,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,672원 |
| 1. 임차인 김혜련 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 김수환 보증금 | 100,000,000원 | 83,629,328원 |
| 인수 · 임차인 장민재 보증금 | 140,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 이창훈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김아람 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 광주은행 | 5,844,906원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 112,117,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 집행비용과 김혜련 보증금 100,000,000원, 김수환 보증금 83,629,328원까지 매각대금이 소진됩니다. 김수환 부족분 16,370,672원과 장민재 보증금 140,000,000원을 합친 156,370,672원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 오치동 문우초등학교 서측 인근. 주위는 주택·근린문화시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 주 건물은 다세대, 별도 건물은 변소 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 190.2㎡ 대지, 평지·정방형·세로한면(가). 공시지가 580,100원/㎡입니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역 및 도로 접합 사항이 확인됩니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대 건물과 토지를 함께 취득하는 일괄매각이고 다수 임차·인수권리가 얽혀 있어, 단순 주거 한 세대 경매보다 권리 정리와 재매각 판단이 복잡합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총취득비용으로 계산. 현 회차는 187,048,000원이 아니라 배당표 기준 최소 343,418,672원부터 검토해야 합니다.
- 을구 4번 전세권 확인. 이창훈 전세금 100,000,000원 전세권은 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 을구 5~9번 임차권 원문 대조. 각 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 핵심입니다.
- 장민재 권리 재확인. 등기상 장민채에서 장민재로 성명이 경정돼 있고, 배당 시나리오와 임차권 자료의 우선변제 취급이 일치하는지 확인이 필요합니다.
- 김아람 관계 확인. 전입자로 조사되는 동시에 100,000,000원 가압류 채권자로 나타나므로 실제 임대차와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 최희원·이욱 보증금 확인. 전입은 있으나 보증금·확정일자가 미상이라 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·주 건물과 함께 제시외 건물이 포함되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 당해세·최우선변제 등이 현재 예상배당에 반영되지 않아 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총비용은 거의 그대로”
이 사건의 가장 큰 착시는 감정가 417,519,120원에서 세 번 유찰돼 최저가가 187,048,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 대항력 있는 임차권과 매수인이 인수하는 권리가 함께 존재해, 배당 시나리오상 현재 회차의 실질취득액은 이미 343,418,672원입니다. 4회 유찰 시에도 342,894,938원, 5회 유찰 시에도 342,475,950원으로 거의 줄지 않습니다.
더구나 이 수치는 모든 위험을 닫은 확정치가 아닙니다. 매각물건명세서가 별도로 인수를 명시한 전세권·임차권, 보증금 미상 점유자가 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 시세보다 저렴하다는 판단 자체를 할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “인수금액을 먼저 확정해야 하는 복합 권리형 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰의 선결조건은 더 낮은 최저가가 아니라 각 임차권의 실제 미배당 잔액과 최종 인수범위를 원문으로 확정하는 것입니다.
