광주지방법원 2025타경5498. 나주 빛가람동 아이에스빌딩 제1동 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 주식회사보광기업이 2019년 235,400,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 말소기준권리는 2022.07.28. 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤의 이영권 가압류, 국민은행 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 등기가 아니라 전입·점유 관계입니다. 2019년과 2020년에 전입한 명의가 5곳 있고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입 시점만으로는 기준권리보다 앞서지만, 실제 임대차계약·점유·보증금이 밝혀지지 않았으므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 매수인 부담을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5498 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 6층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사보광기업 (2019.09.24. 소유권이전 · 거래가액 235,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 122,304,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 122,226,227원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.15 |
| 현황 | 현재 공실 · 내부에 박스 및 집기류 다수 적재 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위와 현재 말소기준을 구분해야 한다
등기부의 현재 흐름만 보면 말소기준권리는 2022.07.28. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 나주신용협동조합 근저당권 2건은 2019.09.25. 말소됐고, 산포농업협동조합 근저당권도 2022.07.28. 말소됐습니다. 과거 국세·지방세 압류와 금하종합건설 가압류 역시 각각 해제·말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 공실인데 전입 명의는 남아 있다
현황은 현재 공실로 조사됐지만, 전입·점유 관련 명의는 중복 명칭을 통합하면 6곳입니다. 이 중 5곳은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 쏠라비젼 관련 명의는 현황조사상 2025.02.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 모든 명의의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 일부 명칭은 매각물건명세서에 전입일 없이 별도로 표시돼 있습니다.
| 점유·전입 명의 | 전입일 | 이용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 나인건설 · 차연실 | 2019.07.05 | 알 수 없음 / 주거 표시 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 빛날에너지 · 장성록 | 2019.10.07 | 알 수 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 청담태양광 · 박혜준 | 2020.03.20 | 알 수 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 청담파워 · 김광미 | 2020.03.20 | 알 수 없음 / 주거 표시 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 우리에너지4호 · 정영은 | 2020.08.14 | 알 수 없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 쏠라비젼 · 유한회사 쏠라비젼 · 김선용 | 2025.02.04 / 일부 미상 | 알 수 없음 / 주거 표시 | 미상 | 없음·판정 불가 병존 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 44.8%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저가는 122,304,000원으로 감정가 273,000,000원의 44.8%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 임대수익, 공실, 실제 점유관계, 내부 상태와 관리비·세금 부담을 함께 확인해야 하며, 이 사건은 3회 유찰됐다는 시장 반응도 이미 나타났습니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,512,256원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 182,000,000원 | 119,791,744원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 금하종합건설 주식회사 | 156,852,430원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 나주신용협동조합 | 58,500,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 산포농업협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 이영권 | 81,949,760원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 주식회사국민은행 | 204,854,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 신고 합계 1,056,156,517원 중 예상배당 119,791,744원, 미배당 936,364,773원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 등기에서 말소된 근저당권이 포함돼 있어 실제 배당순위와 금액은 반드시 재검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 122,304,000원 | 119,791,744원 | 936,364,773원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 97,843,200원 | 95,682,022원 | 960,474,495원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 78,274,560원 | 76,465,618원 | 979,690,899원 | 미충족 |
신청채권자 국민은행의 청구액은 122,226,227원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 역시 말소된 선순위 근저당권을 배당대상으로 넣은 계산 결과이므로, 실제 배당관계와 동일하다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 조사 당시 현재 공실이고 내부에는 박스와 집기류가 다수 적재돼 있습니다.
- 주위환경. 빛가람전망대 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설과 관공서가 혼재하는 택지개발지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·개별 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적은 1,016.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,293,000원입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입 명의 5곳의 실제 임대차 확인. 계약서, 사업자등록·전입의 실체, 점유 여부, 보증금과 월세를 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 공실과 전입 기록의 불일치 확인. 현장은 공실이지만 다수 명의가 남아 있으므로 주소지만 둔 것인지, 인도 대상자가 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재작성. 말소된 나주신용협동조합·산포농업협동조합 근저당권이 계산에 포함돼 있으므로 현재 등기 기준으로 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 과거 국세·지방세 압류는 말소됐지만 당해세 여부와 새 체납세액은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보류. 실거래와 임대수익 자료가 없고 임차 보증금도 미상이므로 최저가 122,304,000원을 응찰 상한의 근거로 삼지 마세요.
- 내부 적치물과 명도비용. 박스와 집기류의 소유자, 반출 책임과 폐기·보관 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 낙찰가”가 아니라 “미확정 총비용”을 봐야 한다
이 물건은 감정가 273,000,000원에서 3회 유찰돼 122,304,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격이 많이 내려갔다는 사실만 명확할 뿐, 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 말소기준권리보다 앞선 전입 명의 5곳의 보증금·확정일자·점유 실체가 모두 확인되지 않아 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없다는 점입니다.
현재 등기상 과거 선순위 근저당권과 압류·가압류는 말소됐지만, 배당 계산에는 말소된 나주신용협동조합 근저당권이 그대로 포함돼 있습니다. 따라서 권리관계와 배당관계 모두 원본 재검증이 선행돼야 합니다. 최저가만 보면 할인형이지만, 실질은 인수액 미상·배당표 불일치가 겹친 검증 전 입찰 금지형입니다.
