광주지방법원 2025타경5498. 나주 빛가람동 아이에스빌딩 1동 2층 201호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 현재 최저매각가는 97,844,000원입니다. 2019.09.24. 주식회사보광기업이 거래가액 235,400,000원에 소유권을 취득했고, 2022.07.28. 주식회사국민은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매에서의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 이영권 가압류, 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 현황조사상 점유·전입기록입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5498 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 288-2 아이에스빌딩 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하1층, 지상6층 건물 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 주식회사보광기업 · 2019.09.24. 소유권이전 · 거래가액 235,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 97,844,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권액 | 122,226,227원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유관계가 핵심
현재 말소기준권리는 2022.07.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 2024.04.22. 이영권 가압류 81,949,760원, 2025.08.14. 국민은행 가압류 204,854,327원, 2025.08.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 현재 공실과 과거 전입기록을 함께 봐야 한다
매각물건명세서 비고에는 현재 공실이고 내부에 박스 및 집기류가 다수 적재돼 있다고 기재돼 있습니다. 다만 현황조사에는 아래와 같은 6건의 전입기록이 확인됩니다. 이 가운데 5건은 2022.07.28. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 현황조사상 명의 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 나인건설, 차연실 | 2019.07.05 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 주식회사 빛날에너지, 장성록 | 2019.10.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 유한회사 청담태양광, 박혜준 | 2020.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 유한회사 청담파워, 김광미 | 2020.03.20 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 주식회사 우리에너지4호, 정영은 | 2020.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 유한회사 쏠라비젼, 김선용 | 2025.02.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족하다
감정가는 273,000,000원, 현재 최저매각가는 97,844,000원으로 감정가의 35.8% 수준입니다. 다만 비교 가능한 동일·유사 물건 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 실질 인수금액 자체가 아직 미상이라는 점이 가격 판단보다 앞섭니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,844,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,161,192원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 95,682,808원 |
| 3. 가압류 · 이영권 | 81,949,760원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 204,854,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 430,804,087원 중 배당 예상액은 95,682,808원이며 미배당은 335,121,279원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 선순위 전입기록의 보증금이 미상인 점은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 빛가람전망대 북동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·관공서가 혼재하는 택지개발지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 서측 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·개별 냉난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공시지가. 2,293,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유관계 확인. 말소기준 전 현황조사 기록 5건의 실제 임대차 존재 여부와 현재 점유 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 모두 미상이므로 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 통해 금액을 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당으로 소멸하는 금액과 매수인에게 남는 금액을 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 현재 공실 확인. 내부에 박스 및 집기류가 다수 적재돼 있어 실제 인도 상태와 잔존 물품 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 35.8%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 근린생활시설의 실제 임대·매매 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 ‘누가 어떤 권리로 있었는가’
이 사건은 감정가 273,000,000원에서 4회 유찰돼 97,844,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 큽니다. 하지만 2022.07.28. 말소기준권리보다 앞선 현황조사상 전입기록이 5건이고 그 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 그대로 실질취득가로 보고 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다.
등기부 후순위 권리는 비교적 정리가 명확하지만, 선순위 임차관계의 실체와 인수금액이 미상이라는 점이 이 물건의 핵심입니다. 현재 공실이라는 사실과 과거 임차권의 소멸은 같은 뜻이 아닙니다. 먼저 임대차 원본과 매각물건명세서로 선순위 기록 5건의 권리관계를 해소한 뒤, 실제 인수액을 반영한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
