광주지방법원 2025타경5559. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 제1층 제106호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 감정가 709,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 317,632,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낮아진 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 이영란은 2024.09.20 전입했고, 말소기준으로 제시된 2025.08.25 임의경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 대항력이 인정되고 우선변제권은 확인되지 않아 40,000,000원 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰자가 실제로 부담하는 확정 금액은 최저가 317,632,000원에 인수 보증금 40,000,000원을 더한 357,632,000원입니다. 여기에 별도로 ‘점포’의 이용이 주거로 기재된 점유 정보가 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확인 전에는 추가 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 지하2층 지상5층 건물 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 317,632,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중앙신용협동조합 / 527,791,682원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 4,000만원 인수, 미상 점유는 별도
등기부에는 2022.05.27 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2022.06.21 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 2023.08.17 광주중앙신용협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권도 등기부상 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 현재 제시된 말소기준은 2025.08.25 임의경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영란 | 106호 | 40,000,000원 | 3,190,000원 | 2024.09.20 / 2025.11.10 배당요구 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 40,000,000원 인수 |
| 점포 | 주거 이용 | 미상 | 미상 | 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 44.8%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 317,632,000원으로 감정가 709,000,000원의 44.8% 수준입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체보다 인수액을 더한 실질취득으로 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 357,632,000원이고, 4회 유찰 시에는 매각가 254,105,600원에 같은 40,000,000원 인수를 더해 294,105,600원, 5회 유찰 시에는 203,284,480원에 더해 243,284,480원이 됩니다.
다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 환금성을 읽기 어렵고, 이 물건은 이미 3회 유찰된 상태입니다. 감정가 대비 할인율을 가격 가점으로 바로 연결하기보다 현장 임대수익·공실·상권 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,848원 |
| 인수 · 임차인 이영란 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 312,385,152원 |
현재 회차 산정에서는 이영란 보증금 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 남습니다. 집행비용 5,246,848원을 제외한 312,385,152원이 소유자 교부로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 서측 인근으로, 각종 근린생활시설이 주를 이루는 중심 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 제1층 제106호는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 지하2층·지상5층 건물입니다.
- 도로. 토지는 평지의 상업용 건부지이고 동측·남측·북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지·방화지구·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 대 2,664.7㎡, 공시지가 1,565,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 317,632,000원이 아니라 확정 인수 40,000,000원을 더한 357,632,000원을 최소 기준으로 판단해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 주거 이용으로 기재된 점유자의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 이영란 임차관계 확인. 보증금 40,000,000원, 월차임 3,190,000원, 전입 2024.09.20, 배당요구 2025.11.10의 계약관계와 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 상가 가치 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 44.8%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 상권·공실·임대수익·유사 점포 거래를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재까지 세 차례 유찰된 만큼 가격 외에도 임차관계, 점유, 수익성, 환금성 문제가 응찰을 막았는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인보다 인수와 미상이 먼저다”
이 물건은 감정가 709,000,000원에서 최저가 317,632,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 낙찰자는 이영란의 대항력 있는 보증금 40,000,000원을 별도로 인수해야 하므로 현재 확정 실질취득은 357,632,000원입니다. 더 중요한 것은 별도의 주거 점유 정보입니다. 전입일도 보증금도 확인되지 않아 추가 인수 가능성이 아직 열려 있습니다.
실거래 자료가 없어 실질취득액이 시장가격보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 게다가 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐다는 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 얼마나 싸졌는가’가 아니라 확정 인수 4,000만원과 미상 점유를 모두 확인한 뒤 총부담액이 상가 가치 안에 들어오는가입니다. 현재 단계의 결론은 가격 할인은 크지만 권리·점유 확인이 끝나지 않은 C급 주의형입니다.
