광주지방법원 2025타경5559. 광주 광산구 쌍암동 보이저첨단 1층 106호 근린생활시설입니다. 감정가 709,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 397,040,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 312,000,000원 가까이 내려온 물건이지만, 권리분석의 결론은 단순한 “56% 할인”이 아닙니다. 2024.09.20 전입한 임차인 이영란이 보증금 40,000,000원, 월차임 3,190,000원으로 점유하고 있으며, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되는 구조입니다.
이영란은 배당요구를 했지만 확정일자가 없고, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 40,000,000원이 배당되지 않습니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰대금 외에 매수인이 별도로 부담합니다. 더 큰 문제는 명세서에 사용 용도가 “주거”로 표시된 별도의 점유 1건입니다. 이 점유는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성도, 추가 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-28 보이저첨단 제1층 제106호 도로명: 광주광역시 광산구 임방울대로826번길 19-20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사투레빗 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 397,040,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주중앙신용협동조합 / 527,791,682원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인 순위가 핵심
소유권보존과 신탁 설정·말소를 거쳐 현재 소유자는 주식회사투레빗입니다. 2023.08.17 광주중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 등기부상 해당 근저당권은 이미 말소된 상태로 표시됩니다. 이에 따라 권리분석상 기준일은 2025.08.25 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다.
임차인 이영란의 전입일은 2024.09.20로 기준일보다 앞섭니다. 따라서 이영란은 대항력을 갖고, 보증금 40,000,000원을 배당으로 돌려받지 못하면 매수인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 실제 배당안도 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 미상 점유 1건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영란 | 106호 | 2024.09.20 | 40,000,000원 월 3,190,000원 | 2025.11.10 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 보증금 40,000,000원 전액 인수 |
| 명의 미상 점유 | 주거 사용 표시 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 추가 인수 가능성 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 437,040,000원부터 시작
현재 회차에서 낙찰대금 397,040,000원에 이영란의 보증금 40,000,000원을 더하면 확정 실질취득은 437,040,000원입니다. 입찰보증금과 취득세·법무비용·명도비용, 미납 관리비 등은 여기에 포함되지 않습니다. 미상 점유의 보증금이 추가로 확인되면 실질취득액은 더 올라갈 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확정 인수 | 확정 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 56% | 397,040,000원 | 40,000,000원 | 437,040,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 39% | 277,928,000원 | 40,000,000원 | 317,928,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 27% | 194,549,600원 | 40,000,000원 | 234,549,600원 |
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 437,040,000원이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 56%라는 수치는 감정가 할인율일 뿐 시세 할인율이 아닙니다. 근린시설은 임대수익·공실·업종 적합성과 실제 거래사례에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 397,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,560원 |
| 인수 · 임차인 이영란 보증금 | 40,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 390,681,440원 |
이 배당안에서는 집행비용 6,358,560원을 제외한 390,681,440원이 소유자 잔여로 계산되고, 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 이영란의 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 부담합니다. 당해세·최우선변제 및 미상 점유의 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설이 주를 이루는 중심 상가지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 부지는 동측·남측·북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 2,664.7㎡, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 규제. 국가산업단지·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 포함되고 중로3류·소로1류에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 임대관계는 미상으로 평가됐습니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 주거용 부동산보다 업종·임대수익·공실 상태에 따라 거래가격 편차가 커질 수 있어, 동일 건물 및 인근 상가의 실제 거래·임대사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차의 최소 실질취득은 437,040,000원입니다. 낙찰가 397,040,000원만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 이영란 임대차 원본. 보증금 40,000,000원, 월차임 3,190,000원, 전입일 2024.09.20, 배당요구일 2025.11.10을 계약서·전입세대열람·법원 기록과 대조하세요.
- 미상 점유 확인. 주거 사용 점유자의 실제 성명, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 용도 일치 여부. 근린생활시설에 주거 사용이 표시된 경위를 확인하고, 용도변경·소방· 위생·원상회복 문제를 점검하세요.
- 경매채권 근거. 등기부상 말소된 1,020,000,000원 근저당과 현재 임의경매 신청채권 527,791,682원의 관계, 말소 시점 및 채권 존속 근거를 법원 기록으로 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 배당이 0원으로 표시된 이유와 소유자 잔여 390,681,440원의 성립 가능성을 채권계산서·배당요구 현황으로 검증하세요.
- 상가 시세 조사. 동일 건물 1층 점포의 최근 매매가, 전용면적, 전면 폭, 접근성, 공실 기간과 실제 임대료를 조사해 437,040,000원과 비교하세요.
- 관리비·부가세. 상가 관리비 체납, 공용부분 부담, 임대차 부가세 처리와 시설 원상복구 비용을 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
- 현장 명도. 확인된 임차인과 미상 점유가 함께 존재하므로 인도명령 가능 여부, 보증금 반환 시점과 명도 협의 비용을 별도로 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대 확인서와 법원 문건을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다
이 물건의 최저매각가는 397,040,000원으로 감정가 709,000,000원의 56%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자는 이영란의 보증금 40,000,000원을 별도로 부담해야 하므로 확정 실질취득은 437,040,000원입니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 사용 점유가 하나 더 있어, 최종 부담액은 아직 닫혀 있지 않습니다.
주변 실거래 자료가 없는 상태에서는 437,040,000원이 시세보다 싼지 판단할 수도 없습니다. 더구나 근린시설인데 주거 점유가 표시돼 있고, 신청채권자의 배당이 0원으로 계산되는 등 입찰 전에 원본 확인이 필요한 지점이 여러 개 겹칩니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 이영란의 보증금 인수는 계산에 확정 반영하고, 미상 점유의 임대차와 경매채권 근거까지 해소된 뒤에야 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
