수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 ‘대현시스타’ 1동 1층 101호 다세대주택입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용되고 있으며, 1동과 2동은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다. 단지는 12세대이고 사용승인일은 2020.12.14입니다. 감정평가 당시에는 공실 상태로 조사됐으나 폐문으로 내부 상태와 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가는 모두 146,000,000원이고, 예상배당에서는 집행비용을 제외한 143,156,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 유치권 신고가 실제로 성립하면 배당표의 ‘인수 0원’과 별개로 매수인이 점유 해소와 채권 분쟁에 직면할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 1동 1층 101호 (대현시스타) |
| 등기 부동산 | 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 제1동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 송경진 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (1회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권액 | 1,352,221,075원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임차인 | 임차인 없음 · 감정평가 당시 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘선순위 효력범위’ 확인이 먼저다
권리분석 기준은 2020.01.30 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원으로 표시돼 있으며, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 그보다 앞선 2019.09.11 정병호 근저당권 700,000,000원이 예상배당표의 최선순위 채권으로 반영돼 있습니다.
2020.01.07 정병호 명의 소유권이전청구권가등기와 이를 둘러싼 동부신용협동조합의 가처분은 2023.12.21 말소됐습니다. 2021타경1693 임의경매도 2023.12.22 취하되어 2024.01.03 말소됐습니다. 현재 사건은 2022.09.27 개시된 2022타경3511입니다.
② 유치권 — 최저가와 거의 같은 신고액
유치권신고인 문윤미는 공사대금채권 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 유치권이 있다고 2021.04.22 및 2024.02.14 신고했습니다. 신고액은 최저매각가 146,000,000원과 매우 근접합니다.
유치권의 성립에는 채권과 목적물의 견련성, 적법한 점유, 경매개시결정 전 점유 여부 등이 핵심입니다. 현재 조사 내용만으로는 유치권자가 실제 점유하고 있다고 확인되지 않았지만, 신고 자체가 남아 있는 이상 현장 출입통제, 열쇠 관리, 유치권 표지, 관리인 존재와 점유 개시 시점을 직접 확인해야 합니다.
③ 대지권 별도등기·공매 — 법원경매만 보면 부족하다
대지권의 목적인 토지에는 별도등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 갑구 가압류등기와 을구 근저당권설정등기·지상권설정등기가 별도로 있다고 기재돼 있습니다. 집합건물 전유부분의 등기만 확인해서는 토지에 남은 권리관계를 파악할 수 없습니다.
또한 2025.08.13 한국자산관리공사 공매공고가 부기등기돼 있습니다. 법원경매와 공매의 진행 상태, 매각·취소·정지 여부가 서로 충돌하지 않는지 교차 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류도 11건으로 표시돼 있어 당해세에 해당하는 세금이 있으면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
④ 가격 검증 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 평가할 수 없다
대현시스타는 1동·2동 합계 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 50.0%, 평균 할인율 0.0%이며 최근 매각일은 2026.05.20입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
| 가격·환금성 지표 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 146,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저가 | 146,000,000원 | 1회 유찰·감정가 100% |
| 단지 세대수 | 12세대 | 소규모 단지 |
| 평균 유찰 | 1.0회 | 가격 할인 검증 필요 |
| 매각률 | 50.0% | 환금성 보수적 접근 |
| 최근 매각일 | 2026.05.20 | 매각금액 확인 불가 |
최근 12개월 평균이나 최신 거래금액이 없으므로 최저가 146,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 여기에 유치권 신고, 대지권 별도등기, 공매공고까지 고려하면 단순히 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 143,156,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,456,042,173원 중 143,156,000원만 배당되고, 2,312,886,173원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권 신고액은 배당채권이 아니라 별도 위험으로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기 설비가 있으나 공실 상태여서 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지대장상 지목은 대이며 토지면적은 919.0㎡, 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 단지 매각률은 50.0%입니다. 최근 거래금액이 확인되지 않아 보수적인 환금성 판단이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장조사. 문윤미 또는 관계인의 실제 점유, 출입통제, 열쇠 관리, 유치권 표지, 점유 개시 시점을 사진과 확인서로 남기세요.
- 유치권 서류 대조. 2021.04.22·2024.02.14 유치권신고서와 2026.06.17 배제 신청서의 공사계약·세금계산서·공사내역·채권 발생 시점을 확인하세요.
- 토지 등기 확인. 옥천리 493-2와 분할된 493-3·493-4·493-5 토지의 가압류·근저당·지상권 및 매각 소멸 여부를 대조하세요.
- 근저당 효력범위. 2019.09.11 정병호 근저당권과 2023.12.21 일부포기 말소가 본건 101호에 미치는 범위를 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2025-01192-001 공매와 법원경매의 진행·정지·취소·매각 여부를 교차 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세의 종류와 금액, 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 다시 계산하세요.
- 공실·설비 확인. 폐문으로 확인되지 않은 내부 누수·결로·마감 상태와 LPG보일러·승강기·급배수 설비의 작동 상태를 점검하세요.
- 가격 검증. 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 다세대주택과 동일 단지 개별 거래, 현재 매물, 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지등기부·유치권 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다
이 물건의 예상배당표에는 매수인이 승계할 임차보증금이나 후순위 권리가 없고 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 그것만으로 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최저가 146,000,000원에 근접한 140,922,000원의 유치권이 신고돼 있고, 대지권 목적 토지에는 별도등기가 있으며, 공매공고와 다수 세금 압류까지 존재합니다.
유치권 배제 신청의 논리는 매수인에게 유리하지만 법원이 유치권 부존재를 확정한 것은 아닙니다. 더구나 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거도 없습니다. 배당표만 보면 인수 0원, 전체 구조를 보면 고난도 검증형. 현장 점유와 토지 등기, 공매 진행 상황을 모두 해소하지 못한다면 낮은 가격만으로 접근하기 어려운 물건입니다.