수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 ‘대현시스타’ 1동 3층 301호로, 건축물대장상 공동주택(다세대주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층이며, 해당 단지는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020.12.14입니다. 감정가는 162,000,000원이고 현재 최저매각가도 162,000,000원입니다.
표면적인 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시됩니다. 그러나 본건의 판단 기준은 단순한 근저당·압류의 소멸 여부만이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권 목적 토지의 별도등기와 유치권 신고가 기재돼 있고, 등기에는 한국자산관리공사의 공매공고도 존재합니다. 따라서 낙찰대금 외 부담이 없다고 확정할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 1동 3층301호 (대현시스타) |
| 등기 표시 | 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 제1동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 건축물대장상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 / 단지 | 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 · 1동·2동 총 12세대 · 사용승인 2020.12.14 |
| 소유자 | 송경진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (현재 회차 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 말소기록과 현재 말소기준
현재 제시된 말소기준권리는 2020.01.30 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 그보다 앞선 2019.09.11 정병호 근저당권 700,000,000원과 2020.01.07 정병호 소유권이전청구권가등기는 각각 2023.12.21 말소된 기록이 확인됩니다. 따라서 해당 선순위 권리가 현 상태에서 그대로 매수인에게 승계된다고 볼 수는 없습니다.
말소기준 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 근저당권과 같은 날 설정된 1,170,000,000원 근저당권은 2023.12.27 주식회사뉴로드에셋대부로 이전됐고, 동부신용협동조합과 정병호의 근질권·질권 설정이 이어집니다. 현재 채권자 지위와 배당순위는 최신 등기 및 채권계산서로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 100%, 시세 메리트 확인 불가
현재 회차는 1회 유찰로 표시돼 있지만 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 즉 현재 회차에는 감정가 대비 할인폭이 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 50.0%, 평균 할인율 0.0%로 제시됩니다.
비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 162,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 유치권 신고액이 140,922,000원이고 토지 별도등기까지 존재하는 상황에서는 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 100%) | 162,000,000원 | 2,297,110,173원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 2,329,056,573원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 2,354,613,693원 | 0원* |
* 매수인 인수 0원은 제시된 배당 계산 기준입니다. 유치권, 대지권 목적 토지 별도등기, 당해세 및 공매절차에서 발생할 수 있는 실질 부담은 별도입니다.
③ 핵심 쟁점 — 유치권·토지 별도등기·공매
경매신청 채권자는 2026.06.17 유치권 배제 신청서를 제출했습니다. 배제 근거는 유치권신고인의 점유가 경매개시결정 기입등기 후 시작됐다는 점, 집행관 현황조사서상 점유 사실이 확인되지 않았다는 점, 점유의 계속성과 객관적 지배가 결여됐다는 취지입니다. 이는 매수인에게 유리한 자료지만, 유치권이 법원 판단으로 확정 배제됐다는 의미는 아닙니다.
국세·지방세 압류도 10건으로 정리돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액은 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액을 바꿀 수 있습니다. 다만 세금 우선배당이 존재하더라도 그 미배당액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 핵심은 매각대금 배분과 별개로 존속할 수 있는 권리의 유무입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,456,042,173원 중 채권자 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 2,297,110,173원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 옥천면 소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 공동주택으로 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재설비, LPG가스보일러 난방, 승강기설비가 있으나 공실상태여서 정상 작동 여부를 재확인해야 합니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 토지이용 규제가 적용됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 367,100원/㎡이며, 토지 지목은 대, 토지이용상황은 연립으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대 단지이며, 단지 경매 통계상 낙찰률은 50.0%입니다. 실거래 금액 확인 없이 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 문윤미의 공사계약서·세금계산서·공사내역·채권 변제기·점유개시일·열쇠 관리·현장 점유표시를 확인하세요.
- 유치권 배제 진행 확인. 2026.06.17 제출된 유치권 배제 신청서에 대한 법원의 판단이나 추가 보정·심문 결과를 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 공실 조사 이후 점유가 변경됐는지, 유치권신고인 또는 제3자가 출입·관리하고 있는지 현장에서 다시 확인하세요.
- 토지 별도등기 대조. 대지권 목적 토지의 갑구 7번·8번, 을구 7번~12번 등기를 토지등기부 원문으로 확인하세요.
- 공매 절차 확인. 한국자산관리공사 공매 2025-01192-006의 진행·중지·취소 여부와 법원경매와의 우선관계를 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 배당순위 재검증. 2023.12.21 말소된 정병호 근저당권이 배당가정에는 포함된 이유와 공동담보 배당관계를 확인하세요.
- 채권 이전 확인. 뉴로드에셋대부로 이전된 근저당권과 동부신용협동조합·정병호의 근질권 및 질권 관계를 최신 등기에서 확인하세요.
- 설비 확인. 공실 기간 중 LPG보일러·급배수·화재·승강기 설비의 작동 여부와 동파·누수·곰팡이 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가가 모두 162,000,000원이고 실거래 비교금액이 확인되지 않으므로 인근 다세대 실거래와 매물을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건처리내역을 매각 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권과 토지를 먼저 보라
본건은 말소기준 이후의 다수 근저당·압류가 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단을 좌우하는 것은 그 숫자가 아닙니다. 건물 전부에 140,922,000원의 유치권이 신고돼 있고, 채권자의 배제 신청만 제출된 상태이며 성립 여부는 불분명합니다. 대지권 목적 토지의 다수 별도등기, 공매공고, 국세·지방세 압류, 배당가정과 등기 말소기록의 불일치까지 함께 확인해야 합니다.
가격도 현재 최저가가 감정가와 같은 162,000,000원으로 할인 메리트가 없고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 등기상 계산은 0원, 실질 위험은 미확정. 유치권 배제와 토지 별도등기의 소멸 범위가 서류로 정리되기 전에는 낮은 등급이 타당하며, 본건의 승부처는 응찰가가 아니라 유치권·토지·공매 절차를 얼마나 확실히 제거하느냐입니다.