수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 대현시스타 제1동 제4층 제402호로 등기된 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 157,000,000원이며, 기록상 1회 유찰 상태지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%입니다. 임차인 신고는 없고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 이 물건의 핵심은 단순한 임차권 분석이 아니라 유치권·호수 표시·대지권 별도등기·등기 회복 이력입니다.
말소기준권리는 2020.01.30 접수된 동부신용협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞서 설정됐던 정병호의 근저당권과 정병호 명의 소유권이전청구권가등기는 2023.12.21 말소됐고, 2025.12.11 공매에 따른 소유권이전과 다수 권리 말소가 기재됐다가 2025.12.17 신청착오를 원인으로 다시 말소·회복되는 복잡한 등기 흐름이 이어졌습니다. 최신 원본의 현재 효력을 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 1동 4층402호 (대현시스타) |
| 등기상 표시 | 경기도 양평군 옥천면 옥천리 493-2 대현시스타 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 송경진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 · 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 등기 발행 | 2026.07.21 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘등기 변동’을 먼저 본다
갑구 2번 가처분은 2019.10.14 해제로 말소됐습니다. 갑구 4번 소유권이전청구권가등기와 을구 1번 정병호 근저당권도 2023.12.21 각각 해제·일부포기로 말소된 기재가 있습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인·점유 — 임차인 없음, 그러나 현장 확인은 필요
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 내용에는 기준시점 현재 공실상태로 기재돼 있습니다. 다만 임대관계는 미상이고 폐문부재로 내부 이용상태와 각종 설비의 정상 작동 여부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 임차인 인수 위험은 현재 확인되지 않지만, 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부는 매각기일 전 현장조사로 다시 확인해야 합니다.
③ 핵심 특수권리 — 유치권 140,922,000원
유치권신고인 문윤미는 공사대금채권 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 유치권이 있다고 신고했습니다. 유치권신고서는 2021.04.22 및 2024.02.14 각각 제출됐습니다. 신고액은 최저매각가 157,000,000원과 별도로 검토해야 하는 금액이며, 유치권이 성립하고 매수인에게 대항할 수 있다면 권리표상 인수 0원이라는 계산만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
반면 경매신청 채권자는 문윤미의 점유가 경매개시결정 기입등기 후 시작됐고, 집행관 현황조사서상 점유 사실이 없으며, 점유의 계속성과 객관적 지배도 결여됐다는 취지로 2026.06.17 유치권 배제 신청서를 제출했습니다. 따라서 현재 자료만으로 유치권의 성립이나 배제를 단정할 수 없으며, 법원의 판단과 매각물건명세서 최종 비고를 확인해야 합니다.
④ 공부상 402호, 현관 표기는 502호
등기와 공부상 목적물은 제1동 제4층 제402호입니다. 그러나 감정평가 탐문조사에서는 제1동 402호의 현관이 502호로 표기된 것으로 확인됐습니다. 같은 건물의 제1동 401호도 현관에 501호로 표시돼 있어 단순 오기 가능성은 있으나, 입찰자는 실제 현관과 등기상 목적물이 동일한 전유부분인지 반드시 현장에서 특정해야 합니다.
⑤ 대지권 목적 토지 별도등기
매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 갑구 7번·8번 가압류, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 근저당권과 을구 8번 지상권설정등기가 별도로 존재하는 것으로 표시됩니다. 집합건물 등기만 확인하지 말고 토지 등기와 대지권 비율, 별도등기의 매각에 따른 소멸 여부를 함께 확인해야 합니다.
토지는 등기사항전부증명서상 전으로 등재됐으나 토지대장상 대로 지목이 변경됐고, 2020.12.17 옥천리 493-3·493-4·493-5로 분할됐습니다. 분할 전 토지가 각 공동주택 대지권의 목적인 토지로 이용되고 있으므로 토지 표시와 대지권 연결관계를 최신 서류로 대조해야 합니다.
⑥ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
대현시스타는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020.12.14입니다. 비교 기준면적은 66.19㎡이지만 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시돼 있습니다. 동일면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 157,000,000원이나 최저가 157,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
단지 경매통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 50.0%, 평균 할인율 0.0%입니다. 최종 낙찰일은 2026.05.20으로 표시되지만 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 소규모 12세대 다세대라는 점과 유치권·호수 불일치·토지 별도등기를 함께 고려하면, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑦ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 8. 갑구 26번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 9. 을구 13번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 10. 을구 8번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,212,084,346원 중 예상배당은 154,002,000원이며, 예상 미배당액은 4,058,082,346원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소·회복 이력으로 동일 권리가 반복 표기된 부분은 배당표 원본과 대조해야 합니다.
⑧ 입지·물적 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 면소재지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기 설비가 있으나 공실상태이고 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지이며 공시지가는 367,100원/㎡입니다.
- 환경 규제. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 1권역, 하수처리구역, 공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본. 문윤미의 2021.04.22·2024.02.14 유치권신고서와 2026.06.17 유치권 배제신청서를 모두 열람하고 점유·공사계약·채권 발생 자료를 확인하세요.
- 호수 특정. 공부상 402호와 현관 표기 502호가 동일 전유부분인지 건축물대장 도면과 현장에서 대조하세요.
- 토지 별도등기. 대지권 목적 토지의 가압류·근저당권·지상권이 매각으로 어떻게 처리되는지 매각물건명세서와 토지 등기부로 확인하세요.
- 말소·회복 이력. 2025.12.11 공매 등기와 2025.12.17 신청착오에 따른 말소·회복 이후 현재 유효한 권리를 최신 등기 원본으로 재구성하세요.
- 배당표 충돌. 2023.12.21 말소된 정병호 근저당권이 예상배당에서 154,002,000원을 배당받는 이유를 채권계산서와 배당요구 내역으로 확인하세요.
- 공매 교차 진행. 2025.08.13 한국자산관리공사 공매공고와 법원경매 진행 관계를 확인하세요.
- 현장 점유. 공실 기재만 믿지 말고 실제 점유자, 출입 가능 여부, 유치권 표식과 잠금 상태를 확인하세요.
- 설비 상태. LPG가스보일러, 승강기, 급배수와 화재설비의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 다세대 실거래와 임대수익을 별도로 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지 등기부 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전 100%”
이 물건은 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 최저가 157,000,000원에 맞먹는 140,922,000원의 유치권 신고가 있고, 공부상 402호가 현관에는 502호로 표시되며, 대지권 목적 토지에는 별도등기가 있습니다. 여기에 2025.12.11 공매에 따른 대규모 말소와 2025.12.17 신청착오에 따른 등기 회복까지 겹쳤습니다.
유치권은 성립 여부가 불분명하고 배제신청서도 제출됐지만, 법원의 최종 판단 전에는 어느 쪽도 단정할 수 없습니다. 동일면적 실거래 금액도 확인되지 않으므로 최저가가 싸다는 판단 역시 근거가 부족합니다. 배당모형상 인수는 0원, 현장·특수권리 위험은 매우 큼. 이 물건은 가격보다 먼저 유치권과 목적물 특정, 토지 별도등기, 등기 회복 효력을 해소해야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.