수원지방법원 2022타경3511. 양평군 옥천면 옥천리 대현시스타 2동 3층 301호로, 건축물대장상 공동주택인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 감정 당시 공실 상태로 조사됐습니다. 위생·급배수·화재설비, LPG가스보일러 난방, 승강기설비가 있으나 각종 설비의 정상 작동 여부와 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 2019년 정병호 명의 채권최고액 700,000,000원의 근저당권과 2020년 정병호 명의 소유권이전청구권가등기가 먼저 등장했고, 2020년 1월 30일 동부신용협동조합의 근저당권 455,000,000원이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 이후 1,170,000,000원의 추가 근저당, 다수 압류·가압류, 임의경매, 공매공고가 이어졌습니다. 2025년 12월에는 공매에 따른 소유권이전과 여러 권리의 말소가 등기됐다가, 불과 6일 뒤 신청착오를 원인으로 소유권이전이 말소되고 다수 권리가 다시 회복됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2022타경3511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 고읍로 218, 2동 3층 301호 (대현시스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 송경진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (1회 유찰·감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부신용협동조합 / 1,352,221,075원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.30. 동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 455,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘현재 효력 확인’이 먼저다
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가상 기준시점 당시 공실로 조사됐고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 보증금 인수액은 계산되지 않았으며 배당 모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 공실 조사는 폐문부재 상태에서 이뤄졌고 내부 이용상태도 직접 확인되지 않았으므로, 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 상태를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거 없이 1.62억의 메리트를 단정할 수 없다
대현시스타는 1동·2동 합계 12세대, 사용승인일은 2020.12.14.로 확인됩니다. 비교 자료에 표시된 면적은 66.19㎡이지만 본건과 동일 면적인지는 확인되지 않았고, 실제 거래금액도 제시되지 않았습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 매각률 50.0%, 평균 할인율 0.0%이며 마지막 매각일은 2026.05.20.로 표시돼 있으나 마지막 매각금액은 확인되지 않습니다.
| 가격·거래 지표 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 162,000,000원 | 기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 162,000,000원 | 감정가의 100% |
| 2회 유찰 시 | 129,600,000원 | 감정가의 80% |
| 3회 유찰 시 | 103,680,000원 | 감정가의 64% |
| 단지 평균 유찰 | 1.0회 | 12세대 소규모 단지 |
| 단지 매각률 | 50.0% | 가격만으로 환금성 단정 곤란 |
현재 최저가는 감정가와 동일한 162,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 판정할 근거가 없습니다. 특히 유치권·별도등기·회복등기 확인에 추가 비용과 시간이 발생할 수 있는 물건이므로, 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다.
③ 유치권 — 140,922,000원 신고, 성립 여부 불분명
유치권신고인 문윤미가 공사대금채권 140,922,000원을 위하여 본건 건물 전부에 유치권이 있다고 2021.04.22. 및 2024.02.14. 각각 신고했습니다. 반면 경매신청 채권자는 2026.06.17. 유치권 배제 신청서를 제출했습니다.
공사대금채권 140,922,000원을 피담보채권으로 하여 본건 건물 전부에 유치권이 존재한다고 신고했습니다.
점유 개시가 경매개시결정 기입등기 후이고, 집행관 현황조사상 점유 사실이 없으며, 점유의 계속성과 객관적 지배가 결여돼 매수인에게 대항할 수 없다는 취지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 정병호 | 700,000,000원 | 158,932,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 455,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동부신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 131,042,173원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,212,084,346원 중 158,932,000원만 배당되고, 미배당은 4,053,152,346원으로 계산됩니다. 동일 근저당·가압류가 회복등기와 함께 반복 표시돼 있으므로 실제 채권 범위와 배당 순위는 원본 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐으며, 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 대지권 별도등기 — 토지 권리도 따로 확인해야 한다
매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있다고 기재돼 있습니다. 대상은 갑구 7번·8번 가압류, 을구 7번·9번·10번·11번·12번 근저당권, 을구 8번 지상권입니다. 건물 등기만으로 권리관계를 확정하지 말고, 대지권 목적 토지의 등기부와 각 별도등기의 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.
토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 및 주거용지에 해당하며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 367,100원/㎡, 토지면적은 919.0㎡로 확인됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥천초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 학교·상가·주택·관공서가 혼재하는 옥천면 소재지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트구조 평지붕 4층 공동주택이며 외벽은 외장석재붙임, 창호는 알루미늄샷시 이중창입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재·LPG가스보일러 난방·승강기설비가 있으나 공실 상태에서 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 실거래 금액이 확인되지 않아, 매각률 50.0%와 평균 유찰 1.0회만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. 문윤미의 실제 점유 여부, 점유 개시 시점, 공사계약·세금계산서·공사내역, 채권 변제기와 점유 계속성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배제 신청서 확인. 2026.06.17. 제출된 유치권 배제 신청서 원문과 첨부 증거를 열람하고, 집행관 현황조사서의 점유 조사 결과를 대조해야 합니다.
- 회복등기 원본 대조. 2025.12.11. 공매에 따른 말소와 2025.12.17. 신청착오에 따른 회복등기의 현재 효력·접수순위·공동담보 범위를 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 2025-01192-012의 진행 결과와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 대지권 별도등기 확인. 토지 갑구 가압류, 을구 근저당권·지상권이 매각으로 정리되는지 토지 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 30건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 선차감돼 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 점유·임차 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 폐문부재 상태였으므로 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록, 관리비 납부자와 현장 점유자를 재확인해야 합니다.
- 설비·내부 확인. 공실 상태의 LPG보일러·급배수·승강기 등 정상 작동 여부와 누수·동파·장기 공실 훼손을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실거래 금액이 확인되지 않으므로 인근 유사 다세대의 최신 거래와 유치권·등기 정리비용을 반영한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 이 물건의 결론이 아니다
배당 계산은 명확합니다. 매각대금 162,000,000원에서 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 정병호 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인도 확인되지 않아 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 사건의 승부처는 배당표 밖에 있습니다. 공사대금 140,922,000원의 유치권 신고, 대지권 목적 토지의 별도등기, 2025년 공매와 소유권이전, 신청착오에 따른 말소·회복등기가 복합적으로 얽혀 있습니다. 여기에 실거래 가격 근거도 없어 162,000,000원이 시장 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 배당상 인수는 0원이지만, 권리 정리 난도와 불확정 비용은 결코 0이 아닙니다. 원본 등기·매각물건명세서·유치권 자료·공매 기록을 모두 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고난도 물건입니다.