수원지방법원 2023타경2393. 여주시 점동면 처리 588 소재의 토지와 공장 관련 건물입니다. 감정평가 이용상태상 기호(2~5)는 공장, 기호(6,7)은 기계실로 이용 중이며, 토지는 공장용지 12,498㎡입니다. 현재 소유자는 미래소사이어티 주식회사입니다. 등기상 권리관계의 기준점은 2021.07.08 설정된 가남농업협동조합 채권최고액 3,224,000,000원 근저당입니다.
그 이후 윤기용·목포제주물류 주식회사·김영숙·케이비국민카드·의령수지의 가압류, 최성빈의 근저당, 현재 사건의 강제경매개시결정 및 가남농업협동조합의 별도 임의경매개시결정 등이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2393 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 점동면 처리 588 · 경기도 여주시 점동면 청안로 243-48 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호(2~5) 공장 · 기호(6,7) 기계실 |
| 토지 | 공장용지 12,498㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 미래소사이어티 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,669,817,800원 / 1,779,839,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 143,936,784원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공시지가 | 156,400원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시 외 경비실 매각 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.07.08 가남농협
현재 소유자는 2017.10.31 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.07.08 가남농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2021.08.25 이후의 가압류와 2024.10.11 최성빈 근저당 등은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 조사 1건, 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국전관 주식회사, 성명희 | 제시 목록 3 건물(에이동) | 2022.01.12 | 20,000,000원 | 30,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 없음 |
이 임차인 조사건의 전입일은 2022.01.12로 말소기준권리인 2021.07.08 가남농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 보증금은 20,000,000원이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가의 48.5%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 3,669,817,800원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,779,839,000원으로 감정가의 약 48.5%입니다. 절대금액만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,779,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,198,390원 |
| 2. 근저당 · 가남농업협동조합 | 3,224,000,000원 | 1,759,640,610원 |
| 3. 가압류 · 윤기용 | 77,905,350원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 목포제주물류 주식회사 | 37,128,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김영숙 | 31,340,900원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,348,690원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 제이케이알 | 143,936,784원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 의령수지 | 95,430,450원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 최성빈 | 260,000,000원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 가남농업협동조합 | 143,936,784원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,043,026,958원 중 예상 배당액은 1,759,640,610원, 미배당액은 2,283,386,348원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 1,779,839,000원 | 2,283,386,348원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,245,887,300원 | 2,811,998,531원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 872,121,110원 | 3,182,027,059원 | 0원 | 0원 |
유찰이 추가되면 선순위 가남농업협동조합조차 전액 배당받지 못하는 폭이 더 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따라 늘어나는 것은 채권자의 미배당액이지 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다.
⑥ 법정지상권·공매 — 이 사건의 핵심 리스크
한편 매각 비고에는 일괄매각, 제시 외 경비실 매각 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 제시 외 경비실처럼 매각에 포함되는 대상과, 법정지상권 문제가 언급된 매각 제외 지상 건물을 구분하여 현장에서 특정해야 합니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여주시 점동면 처리 소재 37번국도 선돌교차로 서측 근거리에 위치하며, 농경지·야산·농가주택·중소규모 공장이 혼재한 근교 산림 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 지역 여건상 대중교통수단 이용은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 12,498㎡, 공업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역과 관련됩니다.
- 건물 이용. 기호(2~5)는 공장, 기호(6,7)은 기계실로 이용 중이며 기호(4)는 멸실 상태입니다.
- 구조. 공장 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층, 기계실은 기타강구조 판넬지붕 단층 구조입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 매각 제외 지상 건물의 소유자, 건물 위치, 토지와 건물의 소유관계 변동, 사용·철거 가능성을 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차확인. 2025.05.07 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 매각 대상 특정. 일괄매각 대상과 제시 외 경비실, 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구, 매각 제외 지상 건물을 각각 구분해야 합니다.
- 임차 점유 확인. 한국전관 주식회사, 성명희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 공장 사용·점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 1,779,839,000원은 감정가 대비 48.5%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당과 세금 분리. 시나리오상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제는 미반영이므로 배당요구종기 관련 서류와 세금 관련 원본을 별도로 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등 공장 운영·변경에 영향을 줄 수 있는 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 법정지상권 확인이 먼저다
이 사건의 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.07.08 가남농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인도 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아닙니다. 매각에서 제외하는 지상 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 공매공고 부기등기도 존재합니다. 여기에 일괄매각되는 공장·토지와 기계 및 기구의 실제 상태, 환경·토지이용 제한까지 함께 봐야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 48.5%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 금전 인수는 0원이지만, 법정지상권과 공매 진행상태를 해소하지 못하면 실제 이용가치와 환금성에서 더 큰 리스크가 생길 수 있습니다. 등기상 인수는 낮고, 물적·절차적 확인 난도는 높은 공장 경매로 보는 것이 적절합니다.
