42,164,000원
수원지방법원 2023타경2645. 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구용 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 등기부상 지목이 전이지만 현황은 대지와 전이 혼재합니다. 토지면적은 1,402㎡이며, 건물은 경량철골 및 목구조 기타지붕 2층 건물입니다.
등기상 말소기준은 2023.05.26. 지평농업협동조합 가압류 52,864,332원입니다. 이후 강제경매개시결정과 양평군 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 훨씬 앞선 전입자 4명입니다. 이들의 확정일자와 보증금이 모두 확인되지 않아, 제공된 사실만으로는 보증금 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경2645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 지평면 송현리 276-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 다가구용 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 1,402㎡ · 지목 전 · 현황 대지와 전 혼재 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 손병화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 616,710,000원 / 42,164,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 지평농업협동조합 / 52,864,332원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만, 전입자 리스크는 별개
말소기준권리는 2023.05.26. 가압류입니다. 이후 2023.06.22. 강제경매개시결정과 2023.07.19. 양평군 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 해당 없음으로 적혀 있습니다.
그러나 임차관계는 별도로 보수적으로 봐야 합니다. 김행례는 2016.06.07., 박은빛은 2019.05.20., 김계옥은 2020.10.08., 이수정은 2015.07.31. 전입한 것으로 조사되어 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 전입시점상 대항력 가능성이 있으나 구체적 인수금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김행례 | 2016.06.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 박은빛 | 2019.05.20 | 미상 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 미상 |
| 김계옥 | 2020.10.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수 미상 |
| 이수정 | 2015.07.31 | 미상 | 미상 | 2023.07.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 4명입니다. 보증금이 확인되지 않아 서로 합산하거나 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없다
비교 가능한 실거래 자료는 없습니다. 따라서 감정가 616,710,000원 대비 최저가가 42,164,000원까지 하락했다는 사실은 확인할 수 있지만, 최근 시장가격보다 싸다는 판단 근거는 없습니다. 더구나 이 사건은 임차인 인수가능액이 미상이라, 낙찰가만 놓고 시장가와 비교하는 접근 자체가 위험합니다.
현재 회차는 11회 유찰 후 감정가의 6.84% 수준입니다. 12회 유찰 시 매각가는 33,731,200원, 13회 유찰 시 26,984,960원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있지만, 임차인 인수 가능성이 해소되지 않는 한 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득비용의 안전성이 확보되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,158,952원 |
| 2. 가압류 · 지평농업협동조합 | 52,864,332원 | 41,005,048원 |
| 3. 경매개시결정 · 지평농업협동조합 | 52,864,332원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오상 총 채권액 105,728,664원 중 41,005,048원 배당, 미배당액은 64,723,616원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금·확정일자가 확인되지 않은 별도 리스크까지 확정적으로 0원이라고 볼 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 특수조건 — 농취증과 무허가건축물
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 제시외 물건 제외. 토지에 제시외 건물 1개동과 컨테이너 2개동, 판넬조 차양, H빔 기둥 및 슬레이트 지붕 등이 있으나 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 지상 제시외 건물 등을 위하여 토지에 법정지상권이 성립하는지는 불분명합니다.
- 농지취득자격증명 필요. 토지는 등기부상 전이며, 현황은 대지와 전이 혼재합니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 농지전용 관련. 현황농지는 농지전용허가 후 현황이 농지가 아닌 토지이지만 취득목적을 농지전용으로 한 농지취득자격증명이 필요하거나, 농지 복구계획을 수립한 뒤 농업경영 또는 주말체험영농 목적의 농지취득자격증명을 신청해야 합니다.
- 건물 적법성. 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장에도 등재되어 있지 않지만, 등기사항전부증명서에는 등재되어 있는 무허가건축물입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송현1리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·전원주택·전·답·임야가 혼재하는 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지 형태. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 152,500원/㎡입니다.
- 환금성. 농경지대의 단독주택·토지 물건에 무허가건축물, 농취증, 제시외 건물 문제가 더해져 아파트처럼 표준화된 매매 비교가 어렵습니다. 11회 유찰 이력도 시장 수요가 제한적임을 보여주는 지표로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 4명 보증금 확인. 김행례·박은빛·김계옥·이수정의 실제 점유관계, 전입 유지 여부, 보증금, 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다. 이것이 실질취득비용을 결정할 핵심입니다.
- 배당요구 범위 확인. 박은빛은 2025.01.02., 이수정은 2023.07.12. 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 확정일자가 없어 판단할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명 선행 검토. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있으므로 입찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·법정지상권 조사. 매각 제외 구조물의 소유관계와 토지사용권원을 확인하지 않으면 낙찰 후 철거·사용·점유 문제가 남을 수 있습니다.
- 무허가건축물 리스크. 사용승인과 건축물대장 등재가 없는 건물이므로 이용·대출·처분 과정의 제약을 확인해야 합니다.
- 가격은 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 42,164,000원만 예산으로 잡지 말고, 확인되는 임차보증금 인수분과 명도·정비 비용까지 포함해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 회신·건축 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “6.84%”보다 중요한 것은 미확정 인수와 물건의 복잡성
감정가 616,710,000원이 11회 유찰되어 최저가 42,164,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 그러나 이 사건은 가격 할인율만으로 접근하면 안 되는 물건입니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 4명인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 확정할 수 없고, 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 농지취득자격증명과 무허가건축물 문제까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득비용을 아직 계산할 수 없다”입니다. 임차인 4명의 보증금·대항요건과 제시외 건물의 권원, 농지취득자격증명 발급 가능성을 모두 확인한 뒤에야 낙찰가 42,164,000원이 실제 기회인지 판단할 수 있습니다. 반복 유찰과 저환금성 용도, 복수의 미확정 권리요소가 겹치는 만큼 보수적인 접근이 필요한 사건입니다.
