수원지방법원 2023타경5477. 여주시 세종대왕면 신지리 소재의 토지와 축사 관련 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(5)~(7)은 축사 건물이며 현재 운영 중에 있지 않습니다. 토지는 공부상 임야·전·잡종지인 부분이 있으나 현황은 축사부지 또는 도로로 이용되고 있습니다. 따라서 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 판단하기 어려운 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.07.09. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 서부사료주식회사 근저당권, 농협은행 및 농업협동조합중앙회·세종대왕농업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 목록4 을구 7번 구분지상권설정등기 (2006.02.21. 제5432호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5477 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 세종대왕면 신지리 392-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(5)~(7) 축사 건물 · 현재 운영 중에 있지 않음 |
| 대표 토지 정보 | 3,831㎡ · 지목 임야 · 토지이용상황 전축사 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 강병순, 유영숙, 유영애, 유영이, 유영필 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,138,582,550원 / 1,047,906,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,632,162,750원 |
| 매각기일 | 2026.05.20 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원, 하지만 구분지상권은 남는다
말소기준은 2020.07.09. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 서부사료주식회사 근저당권과 2023년의 가압류 3건, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 전북은행·남보은농업협동조합·흥성사료주식회사·에이티엔씨 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용관계까지 깨끗하다고 단정하기보다는 현장 및 현황조사 원문을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격·매각조건 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 회차 최저매각가는 1,047,906,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 제시된 가격은 733,534,200원, 4회 유찰 시에는 513,473,939원입니다. 그러나 이 사건은 축사·토지 일괄매각이고, 일부 토지는 공부와 현황이 다르며, 농지취득자격증명과 원상회복 의무가 걸려 있습니다. 따라서 유찰률 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,047,906,000원 | 1,035,026,940원 | 1,323,462,276원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 733,534,200원 | 723,798,858원 | 1,634,690,358원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 513,473,939원 | 505,939,200원 | 1,852,550,016원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,047,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,879,060원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,905,600,000원 | 1,035,026,940원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 서부사료주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 농협은행주식회사 | 6,753,089원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 38,267,504원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 세종대왕농업협동조합 | 7,868,623원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,358,489,216원 중 예상 배당액은 1,035,026,940원이며, 미배당은 1,323,462,276원입니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 이 금액 계산과 별개로 목록4 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경강선 세종대왕릉역 남동측 인근이며, 주위는 농경지·축사·임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경강선 세종대왕릉역이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(5)~(7)은 축사 건물이며 현재 운영 중에 있지 않습니다.
- 토지 현황. 기호(1)~(3)은 공부상 임야·전이나 현황 축사부지로 이용 중이고, 기호(4)는 공부상 잡종지이나 현황 도로입니다.
- 규제. 자연녹지지역에 해당하고 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 대표 토지. 토지면적 3,831㎡, 공시지가 83,200원/㎡, 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다.
- 환금성. 축사와 토지를 일괄 취득하는 특수용도 물건이고 현재 축사가 운영 중이지 않으며 규제 확인이 필요해, 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성을 전제로 접근해야 합니다.
⑤ 매각범위·입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록4 을구 7번, 2006.02.21. 제5432호 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 권리의 목적·범위·존속관계를 원등기와 도면에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 원상회복. 목록2의 가설건축물인 돈분장을 해체해 원상회복할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 목록1 지상 철파이프조 판넬지붕 돈사 64㎡, 철파이프조 스레트지붕 계근대 24㎡, 목록3 지상 계근대 21㎡, 창고 등 200㎡, 컨테이너박스 주택 45㎡, 관리사 63㎡, 목록1·3 지상 창고 등 133㎡가 제시외 건물로 포함됩니다.
- 매각 제외 물건. 목록3 지상 이동 가능한 제시외 컨테이너박스 창고 12㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 평가 제외 부분. 목록5의 톱밥발효돈사 223.21㎡, 돈분장 189.02㎡와 목록7의 돈분장 200.2㎡는 현황·관리·이용상태 등에 비추어 가치가 미미하다고 보아 평가에서 제외됐습니다.
- 공부·현황 차이. 목록5의 톱밥발효돈사는 공부상 223.21㎡이나 현황 120㎡이고, 목록7 일부는 등기사항증명서와 일반건축물대장상 면적이 다릅니다.
- 점유 확인. 구체적인 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 축사 재활용 가능성·토지 규제·원상회복비용·구분지상권의 가치 영향을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지취득자격증명 관련 회신을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 많다
현재 최저가는 감정가의 49%인 1,047,906,000원이고 배당상 금액 인수는 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 목록4 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 목록2 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환 불가 조건이 있으며, 원상회복 대상 가설건축물과 공부·현황 차이가 존재합니다. 여기에 현재 운영 중이지 않은 축사와 가축사육·배출시설 관련 제한까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “채권 인수는 단순하지만, 토지 권리와 이용·허가 리스크는 복잡한 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 자동으로 커지는 구조가 아니며, 구분지상권의 실질 영향과 농지취득자격증명 가능 여부, 현황 정리 비용을 먼저 확정한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.
