수원지방법원 2024타경2307. 여주시 가남읍 본두리 394의 토지와 공장·사무실을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 3,112㎡이고, 건물은 2010.12.21 사용승인된 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공장 및 사무실이지만 미사용 상태로 조사됐습니다.
등기 흐름은 과거 경매와 현재 경매를 분리해서 봐야 합니다. 2019.12.26 임의경매 매각으로 종전 가압류·압류와 을구 1번·2번 근저당권이 말소됐고, 2022.10.27 주식회사젤라또야가 소유권을 취득하면서 신한은행 근저당권 1,380,000,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당권이 현재 사건의 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금·하나카드·경기신용보증재단 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 가남읍 본두리 394 · 경기도 여주시 가남읍 여주남로 714-62 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 현재 미사용 상태 |
| 토지 | 공장용지 3,112㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 · 2010.12.21 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사젤라또야 |
| 감정가 / 최저가 | 1,745,106,160원 / 1,221,574,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 3개 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준은 2022년 신한은행 근저당
임차인 없음. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가로 취득할 경우 실질취득액은 최저매각가와 동일한 1,221,574,000원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 1,221,574,000원으로 감정가 1,745,106,160원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 부동산이 아니라 미사용 공장·사무실입니다. 토지이용계획상 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에 포함되고 대로1류에 저촉됩니다. 향후 공장 재가동이나 용도 전환을 전제로 가격을 검토한다면, 단순 건물 상태뿐 아니라 해당 업종의 입지 가능 여부와 인허가 제한을 먼저 확인해야 합니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 1,221,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 14,615,740원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 가남농업협동조합 | 1,400,000,000원 | 1,206,958,260원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주식회사대광아스콘 | 17,286,412원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 보스코건설 주식회사 | 543,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 이홍수 | 45,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 박태식 | 27,766,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,631,510원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 이덕행 | 10,214,781원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 근로복지공단 | 3,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 2번 근저당권 · 크로마관광레저주식회사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 2번 근저당권 · 양귀순 | 80,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 23번 가압류 · 한국제지 주식회사 | 220,966,026원 | 0원 |
| 13. 갑구 32번 가압류 · 금종하 | 100,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 15. 을구 5번 근저당권 · 양평축산업협동조합 | 1,131,000,000원 | 0원 |
| 16. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,380,000,000원 | 0원 |
| 17. 갑구 37번 가압류 · 신용보증기금 | 498,000,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 38번 가압류 · 하나카드주식회사 | 19,242,807원 | 0원 |
| 19. 갑구 39번 가압류 · 경기신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 20. 갑구 41번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 101,147,630원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 6,811,655,166원, 예상배당 합계 중 채권자 배당액은 1,206,958,260원이며 미배당액은 5,604,696,906원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·이용 리스크 — 권리보다 중요한 부분
- 이용상태. 감정평가 당시 공장 및 사무실이지만 미사용 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 시스템냉난방·화재탐지·소화설비·화물용승강기가 있습니다.
- 토지. 공장용지 3,112㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 대로1류에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동고속도로 여주휴게소 인천방향 동측 인근으로, 자연부락·농경지·야산·중소규모 창고와 공장이 혼재한 근교 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 333번 지방도인 여주남로 인근이며, 근거리에 중부내륙고속도로 남여주IC가 있습니다.
- 토지가치 기준. 공시지가는 ㎡당 97,900원입니다.
- 환금성. 미사용 공장·사무실이고 다수의 토지이용 규제가 적용돼 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가만으로 시장가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당순위 원본 대조. 배당 시뮬레이션의 가남농업협동조합 배당과 2019.12.26 말소등기의 관계를 매각물건명세서·등기부 원본으로 확인하세요.
- 타인 건물 침범 확인. 침범 위치·면적·소유자·사용 관계와 철거 또는 토지사용 협의 가능성을 확인하세요.
- 미사용 건물 점검. 건물·전기·냉난방·소방·화물용승강기의 가동 상태와 재가동 비용을 현장에서 점검하세요.
- 인허가 검토. 농업진흥구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역에서 계획 업종의 운영이 가능한지 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 말소 범위를 점검하세요.
- 가격 상한 재산정. 실거래 비교자료 없이 감정가 70%만을 근거로 응찰하지 말고, 토지·건물·설비·복구비를 분리해 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 사용 가능성이 먼저다
현재 말소기준권리는 2022.10.27 신한은행 근저당권이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 권리 인수 부담 자체는 낮습니다.
그러나 이 물건의 투자 판단을 결정하는 것은 권리가 아니라 사용성과 가격입니다. 공장·사무실은 미사용 상태이고, 매각 대상이 아닌 타인 소유 건물이 일부 토지를 침범하며, 농업진흥구역과 배출시설설치제한지역 등 규제가 중첩됩니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가 1,221,574,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 저가 매수라고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·인허가·환금성 검토가 선행돼야 하는 조건부 물건입니다.
