수원지방법원 2024타경3485. 여주시 오학동 ‘신도브래뉴리버뷰’ 102동 10층 1002호, 전용면적 기준 126.485㎡급 아파트입니다. 소유자 배인수는 2007.12.03 매매를 원인으로 2010.01.28 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 농업협동조합중앙회 근저당 248,400,000원이 설정됐지만, 이 권리는 2012.10.16 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 하루 전인 2012.10.15 홍콩상하이은행 근저당 229,200,000원입니다.
말소기준 이후 설정된 이대광 근저당, 김영근 가압류, 송일광 근저당, 농협은행 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 손상연의 전입일은 2024.01.18로 말소기준보다 11년 이상 늦기 때문에 보증금 규모와 무관하게 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 학동2길 12, 102동 10층 1002호 (오학동, 여주신도브래뉴아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 126.485㎡급 · 지상 14층 중 10층 |
| 단지 | 신도브래뉴리버뷰 · 321세대 · 사용승인 2009.10.30 |
| 소유자 | 배인수 (2007.12.03 매매 원인, 2010.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 277,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송일광 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매수인 인수 | 0원 · 인수 권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후는 소멸
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손상연 | 2024.01.18 | 미상 | 미상 | 2024.09.19 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
손상연은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.01.18은 말소기준 2012.10.15보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 2024.09.19 배당요구를 했으므로, 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자·임대차계약서·배당요구 내용을 대조해야 합니다. 다만 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 대항력이 없으므로 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격 여유는 있으나 하락 추세
같은 단지의 전용 126.05~126.49㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 357,750,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 더 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 354,818,181원, 최신 거래는 2026.06의 378,000,000원입니다. 최저가이자 실질취득액인 277,900,000원은 최근 12개월 평균의 78.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 126.05㎡ | 9 | 378,000,000원 |
| 2026.05 | 126.49㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 126.05㎡ | 9 | 378,000,000원 |
| 2026.02 | 126.05㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 126.05㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 2026.01 | 126.49㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 126.49㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 126.49㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2025.11 | 126.05㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 126.05㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2025.09 | 126.05㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 126.49㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 354,818,181원 |
가격만 놓고 보면 최저가 277,900,000원은 전체 평균의 77.7%, 최근 12개월 평균의 78.3%로 실거래 구간 아래에 있습니다. 특히 대상 물건과 같은 10층 거래는 2026.02에 370,000,000원, 2025.09에 390,000,000원이었습니다. 다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.0% 낮은 하락 추세이므로, 과거 고가 거래를 그대로 정상 시세로 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,690,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 홍콩상하이은행(영업소 | 229,200,000원 | 24,809,400원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이대광 | 37,500,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김영근 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 송일광 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 31,543,255원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표시된 총 채권액은 776,643,255원, 채권자 배당액은 273,209,400원, 미배당액은 503,433,855원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2012.10.16 말소된 농업협동조합중앙회 근저당이 배당 대상으로 포함돼 있으므로 실제 배당표로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 277,900,000원 | 273,209,400원 | 503,433,855원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 194,530,000원 | 191,006,580원 | 585,636,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 136,171,000원 | 133,464,606원 | 643,178,649원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건은 매각물건명세서상 인수 권리가 없고 임차인도 대항력이 없으므로 각 회차의 실질취득액은 해당 매각가와 동일합니다. 신청채권자 송일광의 청구액은 130,000,000원이지만, 표시된 세 회차 모두 신청채권자 배당액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 여주시 오학동 여주축협 하나로마트 북측 인근으로, 주변은 아파트·주상용건물·근린생활시설·전·답이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 10층이며, 사용승인일은 2009.10.30입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 남하향 완경사지대에 조성된 부정형 아파트 부지이며, 단지 내부 포장도로와 서측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역입니다. 공시지가는 798,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 321세대 단지의 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 가격 범위가 300,000,000원~390,000,000원으로 넓고, 최근 거래 추세는 -9.0%입니다.
- 단지 경매 통계. 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 표시돼 있어 경매 낙찰사례를 통한 환금성 검증은 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 근저당 재확인. 2010.01.28 농업협동조합중앙회 근저당이 2012.10.16 실제 말소됐는지 등기사항전부증명서 원본과 말소사항을 재확인하세요.
- 배당표 정정 검증. 말소된 근저당에 248,400,000원을 배당한 계산은 등기 흐름과 모순됩니다. 배당요구종기 서류와 채권계산서를 기준으로 실제 순위를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 계약 확인. 손상연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 점유 범위, 배당요구 내용과 실제 거주 여부를 확인하세요.
- 하락장 상한가. 최근 12개월 평균 354,818,181원과 최신 거래 378,000,000원만 보지 말고, 최근 거래 추세 -9.0%와 1층 300,000,000원 거래까지 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못한 감정입니다. 면적이 큰 주택인 만큼 수리 범위에 따라 비용 차이가 커질 수 있습니다.
- 명도 비용. 대항력은 없으나 점유자가 존재할 수 있습니다. 인도명령, 이사 협의, 보관·집행 비용을 예산에 포함하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 관리사무소와 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 합격, 서류 정합성은 조건부
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2010년 농업협동조합중앙회 근저당은 말소됐고, 2012.10.15 홍콩상하이은행 근저당이 말소기준입니다. 임차인 손상연은 2024.01.18 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 인수 권리가 없습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득액은 277,900,000원으로 최저가와 같고, 최근 12개월 평균의 78.3%라는 가격 여유도 있습니다.
다만 가격이 낮다는 이유만으로 검증을 생략해서는 안 됩니다. 시장은 -9.0%의 하락 추세이고, 감정 당시 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 무엇보다 예상배당표가 이미 말소된 2010년 근저당을 선순위로 배당하고 있어 등기 내용과 정면으로 어긋납니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격은 유리하지만 배당표 정합성 확인을 전제로 한 조건부 우량물건”입니다. 등기 원본에서 말소 사실을 확인하고 임차인의 점유·계약관계를 점검한 뒤, 하락장과 수리·명도 비용을 반영한 가격으로 접근해야 합니다.
