수원지방법원 2024타경5375. 이천시 백사면 조읍리 600-4의 토지와 창고·관리사 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 잡종지 711㎡, 계획관리지역이며, 건물은 인슈판넬조 인슈판넬지붕 단층입니다. 감정평가 당시 이용상태는 창고 및 관리사, 현황은 공실로 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 615,079,360원에서 2회 유찰돼 최저가가 301,389,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건에는 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 권리순위입니다. 분석상 말소기준으로 표시된 2017.04.05. 압류는 2017.12.26. 해제·말소됐고, 예상배당에 들어간 현대물류 전세권과 장영희 근저당권도 각각 말소등기가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5375 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 백사면 조읍리 600-4 · 경기도 이천시 백사면 이여로 297 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고 및 관리사 |
| 토지 | 잡종지 711㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 인슈판넬조 인슈판넬지붕 단층 · 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 이용상태 | 일반건축물대장상 창고 및 관리사 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김형호 (2016.12.16. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 615,079,360원 / 301,389,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 500,794,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 제시외 쇠파이프조 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 말소 이력부터 대조
현재 남아 있는 권리 중 부발농업협동조합 근저당권은 2018.08.27. 접수됐고, 이후의 경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 다만 유준선의 전입신고일은 2017.09.14.로 부발농업협동조합 근저당권보다 앞섭니다. 임차인 표에는 대항력 없음으로 분류돼 있으나, 그 판단의 전제가 된 말소기준일에 말소 이력이 있으므로 유준선을 포함한 6명의 대항력은 원본 기준일을 확정한 뒤 재판단해야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 신고 6명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영희 | 미상 | 2022.10.17 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 유준선 | 77.6㎡ | 2017.09.14 | 30,000,000원 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 곽상순 | 조읍휴게소 62.8102㎡ | 2021.08.05 | 10,000,000원 / 월 240,000원 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 정재욱 | 711㎡ | 2024.07.15 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이치투제이 | 19.8㎡ | 2022.05.02 | 미상 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
| 김가빈 | 80㎡ | 2018.11.09 | 50,000,000원 / 월 1,150,000원 | 없음* | 미상 | 해당 없음 |
* 임차인 자료에는 전입신고가 분석상 말소기준권리 이후라는 이유로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 다만 그 기준권리 자체에 말소 이력이 있으므로 최신 원본을 기준으로 재판단해야 합니다. 실제 신고 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 비교 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
최저매각가는 301,389,000원으로 감정가 615,079,360원의 49.0%입니다. 감정가보다 313,690,360원 낮아졌지만, 주변 또는 유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산정할 수 없습니다. 창고·관리사와 토지가 결합된 물건은 토지 규제, 건물 상태, 진입 조건, 실제 임대수익에 따라 가격 편차가 커 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 301,389,000원 | 2,362,830,966원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 210,972,300원 | 2,451,981,832원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24% | 147,680,610원 | 2,514,387,439원 | 0원* |
* 회차별 예상배당 계산상 인수액입니다. 말소기준권리와 임차인 대항력 재확인 결과에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다. 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 증가하며, 신청채권자 청구금액 500,794,520원은 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 301,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,019,446원 |
| 2. 전세권 · 현대물류주식회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 장영희 | 260,000,000원 | 256,369,554원 |
| 4. 근저당권 · 부발농업협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 선애라 | 500,794,520원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김현기 | 500,794,520원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 | 18,459,581원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 25,562,859원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 선애라 | 500,794,520원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 이광재 | 500,794,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,659,200,520원 중 296,369,554원이 채권자에게 배당되고, 2,362,830,966원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금과 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7%로 추정됐으며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 백사면 신대리 소재 백사중학교 남서측 인근입니다. 소규모 공장, 물류창고, 단독주택, 농경지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 포함한 교통여건은 보통입니다.
- 토지 형상. 잡종지 711㎡, 평지의 사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 234,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 중첩됩니다.
- 도로 관련. 도로구역 및 중로2류에 접하고 접도구역에 저촉되며, 토지 일부에는 건축법상 도로가 포함됩니다.
- 건물 상태. 창고·관리사 용도의 인슈판넬조 단층 건물입니다. 급배수 설비가 관찰되나 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트와 같은 표준화된 주거상품이 아니라 창고·관리사와 토지가 결합된 비정형 물건입니다. 실거래 비교자료도 없어 매수층과 적정가격 판단이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2017.04.05. 압류의 2017.12.26. 말소 여부를 최신 등기부 원본으로 확인하고 실제 말소기준권리를 다시 특정하세요.
- 유준선 대항력 재판단. 전입일 2017.09.14.이 현재 유효한 기준권리보다 빠른지, 실제 점유·사업자등록·임대차계약 내용과 함께 확인하세요.
- 보증금 미상 3명. 전영희·정재욱·주식회사 에이치투제이의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 배당순위 대조. 2001년 말소된 현대물류 전세권과 2018년 말소된 장영희 근저당권이 예상배당에 반영된 이유를 법원 기록에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 공실로 조사됐지만 임차인 신고는 6명입니다. 현장 점유자, 사용 중인 부분과 명도 상대방을 다시 조사하세요.
- 제시외 물건 경계. 제시외 창고는 매각에 포함되지만 제시외 쇠파이프조는 제외됩니다. 위치·면적·철거 또는 사용협의 가능성을 현장에서 구분하세요.
- 토지 규제 검토. 접도구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 규제가 실제 이용, 증축과 개발계획에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 설비 점검. 급배수 설비의 정상 작동 여부와 창고 건물의 누수·부식·전력 인입 상태를 확인하세요.
- 시세 조사. 인근 창고·잡종지의 매매사례, 임대료와 공실률을 별도로 조사해 감정가가 아닌 실제 수익·토지가치 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인하고 불일치가 해소된 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 기준권리”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 301,389,000원, 감정가의 49.0%까지 내려왔습니다. 예상배당표만 보면 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기상 이미 말소된 전세권과 근저당권이 예상배당에 포함돼 있고, 말소기준으로 표시된 압류 역시 해제·말소 이력이 있습니다.
이 기준일이 달라지면 2017.09.14. 신고된 유준선을 비롯한 임차인 대항력 판단도 다시 해야 합니다. 여기에 실제 신고 임차인 6명, 보증금 미상 3명, 실거래 시세 부재, 제시외 쇠파이프조 매각 제외까지 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 가격 매력 판단보다 권리 원본 재검증이 우선입니다. 말소기준과 점유관계가 명확히 정리되기 전에는 감정가 대비 할인율만 근거로 입찰하기 어렵습니다.