수원지방법원 2024타경5801. 양평군 양서면 국수역 남측 인근에 있는 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 2000.10.11. 사용승인을 받은 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택으로, 일반건축물대장상 1층은 방2·거실·주방/식당·욕실2·현관, 2층은 방2 구조입니다. 사건 용도는 연립/다세대와 토지가 결합된 형태로 분류돼 있으므로 일반적인 아파트 경매처럼 단순 비교해서는 안 됩니다.
소유자는 홍승관이며 2000.12.05. 소유권보존등기가 이뤄졌습니다. 이후 여러 차례 근저당·가압류· 가등기·경매개시결정과 그 말소가 반복됐고, 2024.10.31. 조한국의 강제경매개시결정에 이어 2025.10.01. 양서농업협동조합의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 권리의 숫자보다 중요한 것은 어떤 권리가 실제로 존속하는지, 어느 등기가 진짜 말소기준인지를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 맞추는 일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5801 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 국수리 276-1, 277-1 · 경기도 양평군 양서면 국수역길 23-8 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 2층 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골조 목조판넬지붕 2층 · 2000.10.11. 사용승인 · 개별난방 |
| 내부 이용 | 1층 방2·거실·주방/식당·욕실2·현관 / 2층 방2 |
| 소유자 | 홍승관 (2000.12.05. 소유권보존 · 단독소유) |
| 대표 토지 | 대 344㎡ · 계획관리지역·농림지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 680,571,000원 / 476,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조한국 / 85,588,193원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 감정서상 ㄱ·ㄴ·ㄷ 포함 |
① 권리 흐름 — ‘인수 0원’보다 먼저 볼 불일치
가등기도 세 차례 등장합니다. 2001.01.30. 방덕규의 매매예약 가등기는 2001.12.22. 말소됐고, 2009.05.21. 신혜숙의 증여예약 가등기는 2010.06.18. 말소됐습니다. 문제는 2022.12.26. 신혜숙 명의의 증여예약 가등기입니다. 이 권리는 2024.03.11. 홍평화에게 이전됐으며, 담보가등기인지 보전가등기인지 성격 확인이 필요합니다. 기준권리가 명확히 확정돼야 이 가등기의 소멸 여부도 안전하게 판단할 수 있습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰률만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 476,400,000원으로 감정가 680,571,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 동일·유사 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 주택 외에 여러 토지와 제시외 물건, 일부 지분 및 별도 위치 토지가 결합된 일괄매각은 일반 주택 실거래와 직접 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 476,400,000원 | 70% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 333,480,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 233,436,000원 | 34% | 0원* |
* 인수 0원은 현재 배당 산정 기준입니다. 말소기준권리, 가등기 성격, 임대관계와 점유상태를 원본으로 확인해야 최종 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,164,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 양서농업협동조합 | 28,000,000원 | 28,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 양서농업협동조합 | 66,146,252원 | 66,146,252원 |
| 을구 2번 근저당 · 양서농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 양서농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 박충기 | 260,000,000원 | 255,089,748원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 · 박충기 | - | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 양서농업협동조합 | 117,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 양평농업협동조합 | 290,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 양서농업협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 조한국 | 192,373,227원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 대한예수교장로회국수교회 | 540,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 조한국 | 85,588,193원 | 0원 |
| 갑구 17번 경매개시결정 · 조한국 | 85,588,193원 | 0원 |
| 갑구 19번 경매개시결정 · 양서농업협동조합 | 85,588,193원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권자 배당액이 469,236,000원, 채권 미배당액이 1,725,048,058원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 신청채권자 조한국의 청구액 85,588,193원도 배당되지 않는 시나리오입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주요 토지는 경의중앙선 국수역 남측 인근에 위치하며, 단독주택·음식점 등 근린생활시설·농경지·전원주택단지·농촌마을·국도변 상가지대가 혼재합니다.
- 교통. 기호 1·2·4·5 토지는 차량 출입이 가능하고 국도 및 국수역·버스정류장 접근은 대체로 무난합니다. 기호 6 토지는 차량 출입이 불가능하고 대중교통도 다소 불편한 편입니다.
- 건물. 2000.10.11. 사용승인을 받은 경량철골조 목조판넬지붕 2층 단독주택이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샤시창, 급·배수와 위생설비 및 개별난방이 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 농림지역이 포함되며, 개발행위허가제한지역·지구단위계획구역· 주거용지·농업진흥구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 다수 제한이 중첩됩니다.
- 경계·점유. 기호 1 토지 동측 일부는 인접지 277-3의 부속토지처럼 보이고, 기호 4 일부는 지적 경계 구분 없이 전 및 비포장도로 상태이므로 측량과 점유관계 확인이 필요합니다.
- 지분·별도 토지. 기호 5는 홍승관 지분에 대한 평가이며, 기호 6은 아신2리마을회관 서측 인근의 농림지역·보전관리지역 토지로 주요 주택 부지와 이용 여건이 다릅니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 복수 토지·지분·제시외 물건이 결합된 일괄매각으로, 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한되고 재매각 시 개별 권리와 활용성 설명이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재산정. 2000.12.20. 근저당과 2013.04.19. 말소등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 2022년 가등기 확인. 신혜숙 명의 증여예약 가등기와 2024.03.11. 홍평화의 가등기권 이전이 담보가등기인지 보전가등기인지 확인하세요.
- 점유·전입 조사. 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 감정서상 제시외 ㄱ·ㄴ·ㄷ의 위치·면적·상태와 실제 매각 포함 범위를 원본 감정평가서에서 확인하세요.
- 경계 측량. 277-3과 맞닿은 부분, 기호 4의 전·비포장도로 부분, 각 토지의 현황 경계를 측량과 지적도로 확인하세요.
- 지분 검토. 기호 5가 홍승관 지분 평가라는 점을 확인하고, 공유관계와 사용·처분 가능성을 따로 계산하세요.
- 규제 확인. 농업진흥구역·개발행위허가제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지별 규제가 건축·전용·개발에 미치는 영향을 관할 행정기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 680,571,000원과 최저가 476,400,000원만 비교하지 말고, 주택·각 토지·지분·제시외 물건별 가치를 분리해 현장 중개 시세와 거래사례를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 이미 말소된 등기가 배당 항목에 반영됐는지, 실제 존속 채권과 배당요구 채권이 무엇인지 채권계산서와 배당요구종기 서류로 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰보다 권리·경계 확인이 먼저”
현재 최저가는 476,400,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준으로 정리된 2000년 근저당에 말소등기가 존재하고, 2022년 가등기는 2024년 다른 권리자에게 이전됐으며, 임대관계는 미상입니다. 여기에 인접지 점유, 경계 불명확 부분, 지분 토지, 차량 접근이 불가능한 별도 토지와 제시외 물건까지 일괄매각됩니다.
동일·유사 실거래가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 산정상 인수 0원은 장점이 아니라 검증 출발점입니다. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·지적도·점유조사를 서로 대조해 말소기준과 가등기, 실제 점유와 경계를 해소한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 이 물건은 가격보다 서류와 현장을 먼저 사는 사건입니다.
