수원지방법원 2024타경5924. 이천시 부발읍 무촌리 블레싱타운 108동 4층 401호로, 감정평가상 방3·거실·주방·화장실2 구조의 다세대주택입니다. 소유자는 홍성의이고, 말소기준은 2016.09.06 설정된 주식회사신한은행 근저당권 151,200,000원입니다. 그 뒤의 서민금융진흥원·웰컴저축은행·신한저축은행 가압류와 이천시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
이 사건의 포인트는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 147,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 72,030,000원까지 내려왔습니다. 계산상 매수인이 떠안을 권리는 0원이라 실질취득액도 72,030,000원입니다. 다만 동일 면적대 최신 거래는 2024.01의 128,500,000원이고, 최근 거래가격이 이전 거래군보다 24.0% 낮아진 흐름이 잡혀 있습니다. 전체 평균 163,214,285원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 대산로 757-3, 108동 4층401호 (블레싱타운) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 홍성의 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 72,030,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 107,583,099원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.09.06 신한은행 근저당권입니다. 이후 서민금융진흥원 가압류 10,335,007원, 웰컴저축은행 가압류 18,066,463원, 신한저축은행 가압류 5,395,982원, 임의경매개시결정 및 이천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고는 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 낮아진 최저가, 그러나 하락 추세
블레싱타운 107동·108동은 총 22세대이고, 비교 면적은 약 52.57㎡입니다. 확인된 실거래 7건의 전체 평균은 163,214,285원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.01 · 128,500,000원이고 최근 12개월 평균도 동일한 128,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 52.55㎡ | 2 | 128,500,000원 |
| 2023.01 | 52.57㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 53.11㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.05 | 52.55㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 53.11㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 52.55㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 53.11㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 163,214,285원 |
현재 실질취득액 72,030,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 128,500,000원의 56.1%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 다만 최근 거래와 이전 거래군을 비교한 추세가 -24.0%이고 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 163,214,285원의 전체 평균을 현재 시세처럼 사용해 가격 매력을 과장하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 70,333,460원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,335,007원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 18,066,463원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 5,395,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 184,997,452원 중 70,333,460원이 배당되고, 미배당액은 114,663,992원입니다. 이 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 배당 부족분이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 114,663,992원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 135,884,030원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 150,738,057원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격 하락이 곧 등기상 인수액 증가로 연결되는 대항력 임차인 인수형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 방3·거실·주방·화장실2·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 부발초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터의 단지내 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,485.0㎡, 지목은 대이며 생산녹지지역입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 거래규모. 블레싱타운 107동·108동은 22세대이며 확인된 실거래는 7건입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 163,214,285원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 128,500,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -24.0%이므로 과거 180,000,000원 거래들을 현재 적정가의 직접 근거로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 22세대이고 거래 표본도 많지 않아 매도 시 거래 속도와 가격 편차를 보수적으로 검토하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당액은 114,663,992원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘실제 시세’
이 사건은 말소기준인 신한은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 계산상 인수액도 0원이라 권리 자체는 단순한 편입니다. 감정가 147,000,000원에서 두 차례 유찰된 현재 최저가 72,030,000원은 최신 거래 128,500,000원 대비 56.1%로 내려와 있습니다. 다만 최신 거래가 이전 거래군보다 24.0% 낮은 흐름이고 표본도 제한적입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가 대비 절반”이라는 숫자보다, 현재 시장에서 실제로 얼마에 다시 팔 수 있는가를 확인한 뒤 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
