수원지방법원 2024타경6231. 이천시 갈산동 휴팰리스 102동 4층 401호, 전용 59.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 97,300,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 평균 거래금액은 132,000,000원이고 최신 거래도 2024.02 132,000,000원이라 표면 가격만 보면 할인폭이 분명합니다. 하지만 이 건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차인과 말소기준의 연결관계입니다.
등기 흐름을 보면 2020.06.09 이천시 압류가 한때 기재됐지만, 2020.08.31 강제경매로 심상철이 소유권을 취득하는 과정에서 그 압류와 종전 강제경매개시결정이 함께 말소됐습니다. 이후 현재 소유자 취득 뒤 존속 권리 중에서는 2023.03.07 국 압류가 먼저 나타납니다. 그런데 민보람의 전입일은 2020.11.19입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력 유·무를 확정해서는 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경6231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 갈산로 112-21, 102동 4층401호 (갈산동,휴팰리스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 401호 |
| 소유자 | 심상철 · 2020.08.13 강제경매로 인한 매각, 2020.08.31 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 민보람 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지 용도지역 | 도시지역 · 자연녹지지역 · 공시지가 511,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 선후관계가 핵심
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민보람 | 2020.11.19 | 미상 | 미상 | 2024.12.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
민보람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 특히 민보람은 현재 경매의 신청채권자로도 등장하며 청구금액은 140,000,000원입니다. 임차인과 신청채권자의 이름이 동일한 구조여서 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기돼 있으며, 실제 계약·점유·보증금 지급 내역 확인이 권리분석의 선결조건입니다.
② 시세 비교 — 가격표면은 할인, 시장은 -7.0% 하락 추세
휴팰리스102동103동104동은 24세대, 준공일은 2013.09.13입니다. 전용 59.96㎡ 실거래는 집계된 거래가 4건이며, 전체 평균은 139,425,000원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면 최근 12개월 평균은 132,000,000원, 최신 거래도 2024.02 132,000,000원입니다. 최근과 이전 거래를 비교한 추세는 -7.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 59.96㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.09 | 59.96㎡ | 2 | 141,200,000원 |
| 2021.10 | 59.96㎡ | 2 | 148,500,000원 |
| 2021.06 | 59.96㎡ | 1 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 1건 | 132,000,000원 |
현재 최저가 97,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 따라서 권리 문제가 모두 해소된다는 전제 아래 가격표면 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 시장 추세가 -7.0%이고 거래 표본도 4건뿐이므로, 전체 평균 139,425,000원 대비 69.8%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해선 안 됩니다. 이 사건에서는 실제 인수금이 확정된 뒤의 실질취득액을 132,000,000원과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,400원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,186,328원 | 17,186,328원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 15,581,789원 | 15,581,789원 |
| 4. 경매개시결정 · 민보람 | 140,000,000원 | 62,380,483원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 172,768,117원 중 예상 배당액은 95,148,600원, 미배당액은 77,619,517원입니다. 신청채권자 민보람은 청구액 140,000,000원 중 62,380,483원을 배당받는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류가 5건 존재하며, 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층건 내 4층 401호입니다.
- 입지. 경기도 이천시 갈산동 소재 한내초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 개별난방설비, 출입구 보안설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 있으며 외부 공도에 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 동일면적 실거래 집계는 4건입니다. 최근 지표가 -7.0% 하락 추세인 만큼 매도 시 가격 눈높이를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.06.09 이천시 압류는 2020.08.31 종전 경매 매각과 함께 말소된 기록이 있으므로 현재 사건의 기준권리를 등기부 원본과 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
- 민보람 실체 확인. 전입일 2020.11.19, 배당요구일 2024.12.19이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임대차 관계 확인. 민보람은 현 경매의 신청채권자로 청구금액 140,000,000원이 기재돼 있어 임차관계와 채권관계가 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세에 해당하면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 기준으로 시세 비교. 권리확인 결과 인수액이 생기면 97,300,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 금액을 최근 12개월 평균 132,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.0%이므로 과거 전체 평균 139,425,000원을 기준으로 응찰 상한을 높이는 판단은 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 서로 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가는 97,300,000원, 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 132,000,000원의 73.7%입니다. 그러나 최근 시장 추세는 -7.0%이고, 무엇보다 민보람의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태입니다.
등기 흐름상 종전 2020.06.09 압류가 2020.08.31 매각으로 말소된 뒤 현재 소유자가 취득했고, 민보람은 2020.11.19 전입했습니다. 이후 2023년부터 국세·지방세 압류와 가압류가 이어집니다. 따라서 이 건은 배당모형의 인수 0원만 보고 권리관계가 끝났다고 판단하기보다, 민보람의 실제 임대차·점유·보증금과 현재 사건의 정확한 말소기준을 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 권리확인 뒤 인수가 없다는 결론이 유지될 때 비로소 97,300,000원이라는 가격을 최근 시세와 직접 비교할 수 있습니다.
