광주지방법원 2025타경6286. 광주 동구 계림동 ‘그랜드센트럴’ 108동 20층 2006호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이성우는 2023년 10월 12일 매매를 원인으로 거래가액 290,000,000원에 취득했고, 2023년 11월 27일 신한은행 근저당권 184,800,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 설정된 근저당·압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리들은 정리되는 전형적인 담보권 실행 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 정혜인이 2006호를 사용하면서 보증금 20,000,000원, 월 차임 800,000원인 것으로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’이라고 단정해서는 안 되며, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6286 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 108동 20층 2006호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 39.8652㎡ · 지상 26층 중 20층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 이성우 (2023.10.12 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 173,219,634원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.11.27 신한은행 근저당권 184,800,000원입니다. 이후 안종완·장준상의 근저당, 광주광역시·국의 압류, 우리금융캐피탈 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 안종완의 전세권 150,000,000원은 2023.11.27 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 민간임대주택 등기도 2023.12.06 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 전
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정혜인 | 2006호 | 20,000,000원 | 800,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자 미상 | 확인 필요 대항력 성립 시 미배당 보증금 승계 가능 |
이 사건에서 가장 중요한 현장 확인 포인트입니다. 보증금과 차임은 확인됐지만 대항력의 기준이 되는 전입시점이 없으므로, 현재 단계에서 실질취득가를 하나의 숫자로 고정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있지만, 임차인이 말소기준일보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 확인되고 보증금이 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 있지만 시장은 -23.3% 하락 추세
그랜드센트럴은 총 2,336세대, 사용승인일은 2020.09.08입니다. 동일면적 39.87㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 214,750,000원이지만, 이 값에는 2024년의 285,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 흐름을 우선하면 최근 12개월 8건 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.87㎡ | 8건 | 195,000,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 82.6%로, 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 가격 수준은 그 이전보다 -23.3% 내려왔습니다. 즉 전체 평균 214,750,000원 대비 할인율만 크게 보면서 가격 메리트를 과대평가하면 안 되고, 최근 12개월 평균과 최신 190,000,000원을 기준선으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 184,800,000원 | 157,946,000원 |
| 3. 근저당 · 안종완 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 장준상 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 145,562,677원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 450,362,677원 중 예상 배당은 157,946,000원, 미배당은 292,416,677원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당모델의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 정혜인의 대항력 여부도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인교차로 북동측 인근으로 상가·점포·시장·주택·다가구주택·병원·금융시설·학교 등이 소재하고 주변여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 26층 중 20층, 남향·복도식이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 정비구역 및 전통상업보존구역 등에 해당하며 공시지가는 1,645,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 2,336세대 아파트이며 동일면적 실거래가 이어지고 있으나, 최근 가격 추세는 -23.3%로 하락세가 뚜렷합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정혜인 전입세대 확인. 전입신고일이 2023.11.27 말소기준 전인지 후인지 반드시 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 우선변제 및 실제 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득가 재산정. 임차인 대항력이 성립하면 배당표의 매수인 인수 0원과 실제 부담이 달라질 수 있으므로 승계액 확인 후 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.10.16 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매의 현재 진행상태와 법원경매의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비 미납 확인. 관리비는 2025.10 현재 2,006,430원이 미납된 상태로 기재돼 있어 최신 금액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하고, 전체 평균 214,750,000원만으로 할인폭을 과대평가하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·공매 진행상태와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 할인, 권리는 아직 확인 중”
현재 회차의 가격만 보면 분명히 눈에 들어옵니다. 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰돼 161,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 195,000,000원의 82.6%입니다. 다만 이 단지는 최근 가격 추세가 -23.3%로 하락하고 있어 감정가 대비 할인율보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
그리고 이 사건의 최종 판단을 가르는 것은 정혜인 임차인의 전입시점입니다. 전입신고일 미상인 현재는 대항력을 ‘있다’거나 ‘없다’고 단정할 수 없고, 그에 따라 실질취득가 역시 확정할 수 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기와 관리비 2,006,430원 미납이 겹칩니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리와 절차 확인이 끝나기 전까지는 확정형 물건이 아닙니다.
