수원지방법원 2024타경31633. 여주시 상거동의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 3,173,640,880원인데 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 761,991,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.12.13. 주식회사국민은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류 389,000,000원, 여주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 임차관계입니다. 101호의 주식회사 샐리버리·김정호는 2022.11.25. 등록돼 말소기준일보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 월차임 900,000원입니다. 배당표에서는 우선변제 없이 이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 102호의 (주)씨엠인베스트먼트·손무석은 2020.06.12.로 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차는 별도

2013년 설정됐던 국민은행 근저당권 180,000,000원과 132,000,000원은 2022.12.13. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사수라선역삼점이 소유권을 취득하고, 새로 국민은행 채권최고액 1,920,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부 후순위 권리 자체가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 1,000만원, 추가 금액은 미상

101호 샐리버리·김정호의 보증금 10,000,000원은 배당표상 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가 761,991,000원에 낙찰된다고 단순 가정해도 확인된 부담만 더한 실질취득은 최소 771,991,000원입니다.

더 중요한 것은 102호입니다. (주)씨엠인베스트먼트·손무석은 2020.06.12. 등록으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 이런 경우에는 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 처리해야 합니다. 별도의 ‘주식회사’ 임차관계 역시 등록일·보증금이 밝혀지지 않아 판정이 불가능합니다. 즉, 10,000,000원이 인수 위험의 상한이 아닙니다.

③ 가격 판단 — ‘감정가의 24%’가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가 761,991,000원은 감정가 3,173,640,880원의 24% 수준이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 533,393,699원, 6회 유찰 시 373,375,589원으로 제시돼 있습니다.

여기서 최저가 하락만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차별 최저가이며, 실제 시장 거래가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없습니다. 더구나 근린시설·토지 물건이고 4회 유찰이 누적됐으며, 보증금 미상 임차관계까지 남아 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 입찰 매력의 단독 근거가 될 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 761,991,000원 가정)

채권 총액 2,309,000,000원 중 예상 채권 배당은 751,971,090원이고, 미배당은 1,557,028,910원입니다. 샐리버리·김정호의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 여주시 상거동 소재 해슬리나인브릿지C.C 남측 인근이며, 신세계아울렛여주·여주375아울렛 등의 종합쇼핑물단지와 임야지대로 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장을 도보로 이용할 수 있으며, 감정요항상 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 101호는 1·2층 소매점, 102호는 1층 휴게음식점·2층 일반음식점으로 이용되는 근린시설입니다.
• 건물. 일반철골구조 아연도제트아이엔케이패널지붕 2층 건물이며, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 페인팅·목재 판넬·인테리어 등, 창호는 샷시 페어글라스 구조입니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄하게 조성된 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 중로의 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측 등으로 단지 내 포장도로를 이용합니다.
• 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 101호 인수액 반영. 샐리버리·김정호 보증금 10,000,000원은 현재 배당 계산상 전액 매수인 인수입니다. 입찰가가 아니라 실질취득원가에 더해야 합니다.
• 102호 보증금 확인. (주)씨엠인베스트먼트·손무석은 2020.06.12. 등록으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 별도 임차관계 확인. ‘주식회사’로 기재된 임차관계는 등록일·보증금·점유 부분이 확인되지 않아 승계 여부를 현재 확정할 수 없습니다.
• 4회 유찰의 의미 점검. 최저가가 감정가의 24%까지 하락했다는 사실만으로 시세 대비 저평가라고 판단하지 말고, 근린시설의 실제 임대수익·점유 상태와 현장 이용가치를 함께 확인해야 합니다.
• 채권 미배당 확인. 현 회차 기준 채권 미배당이 1,557,028,910원으로 크고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당구조와 점유자 협의 여건을 함께 살펴야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 직접 대조해 인수금액을 확정한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 인수액”

이 사건은 감정가 3,173,640,880원에서 4회 유찰돼 761,991,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 101호에는 10,000,000원 인수가 확인되고, 102호에는 말소기준보다 앞선 등록일을 가진 보증금 미상 임차관계가 있습니다. 또 다른 임차관계 역시 등록일과 보증금이 확인되지 않습니다.

따라서 현 단계의 실질취득가는 최소 771,991,000원이며 여기서 끝난다고 단정할 수 없습니다. 등기부 후순위 권리는 정리되지만 임차관계가 가격표를 완성하지 못하게 합니다. 4회 유찰은 가격 신호일 뿐 안전 신호가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 먼저 보증금 미상 임차관계의 실제 승계금액을 확정하는 것입니다.