수원지방법원 2024타경31633. 경기도 여주시 상거동의 근린생활시설과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 2층으로, 101호는 1·2층 소매점, 102호는 1층 휴게음식점과 2층 일반음식점으로 이용되고 있습니다. 목록 1부터 4까지는 지분매각이며 전체 물건을 일괄매각합니다.
등기상 핵심은 2022년 12월 13일 국민은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 이 권리를 기준으로 이후 서울보증보험 가압류, 여주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2013년 설정된 국민은행 근저당권 2건은 같은 날 해지로 말소됐습니다. 따라서 등기부 후순위 권리보다 더 중요한 위험은 말소기준일보다 앞선 상가 점유와 보증금 미상 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경31633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 상거동 354-5 · 경기도 여주시 상거동 356-7, 357-5 제6동 · 경기도 여주시 명품로 282 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 집합건물 · 일괄매각(목록 1 내지 4는 지분매각) |
| 이용상태 | 101호 1·2층 소매점 · 102호 1층 휴게음식점, 2층 일반음식점 |
| 소유자 | 주식회사수라선역삼점 |
| 감정가 / 최저가 | 3,173,640,880원 / 1,555,084,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유케이2312유동화전문유한회사 / 1,697,681,094원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 별도
2013년 국민은행 근저당권 180,000,000원과 132,000,000원은 2022년 12월 13일 해지로 말소됐습니다. 같은 날 현 소유자에게 소유권이 이전되고 국민은행의 채권최고액 1,920,000,000원 근저당이 새로 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤 설정된 서울보증보험 가압류 389,000,000원, 여주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 최소 10,000,000원, 추가 인수액 미상
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 사업자등록·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 샐리버리, 김정호 | 101호 | 2022.11.25 | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 새터, 맹영석 | 101호 | 2023.12.28 | 10,000,000원 / 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)씨엠인베스트먼트, 손무석 | 102호 | 2020.06.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 | 주거 사용 | 미상 | 미상 / 미상 | 판정 불가 | 미상 | 인수 여부 미상 |
101호의 주식회사 샐리버리, 김정호는 말소기준일인 2022년 12월 13일보다 앞선 2022년 11월 25일 등록자로, 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 같은 101호의 주식회사 새터, 맹영석은 말소기준일 이후인 2023년 12월 28일 등록이어서 대항력이 없습니다.
가장 큰 변수는 102호의 (주)씨엠인베스트먼트, 손무석입니다. 등록일은 2020년 6월 12일로 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 인수 여부는 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 주거 사용으로 기재된 ‘주식회사’ 역시 전입일과 보증금이 밝혀지지 않아 인수 위험을 제거할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다
감정가 3,173,640,880원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1,555,084,000원입니다. 감정가의 49%라는 할인율만 보면 낮아 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 소매점·휴게음식점·일반음식점으로 이용되는 근린생활시설과 토지입니다. 점유자 명도, 임차보증금 인수, 일괄매각과 지분매각 구조를 함께 반영해야 합니다.
최근 12개월 평균 거래금액과 최신 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,555,084,000원 | 10,000,000원 | 1,565,084,000원+ | 1,083,866,840원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,088,558,800원 | 10,000,000원 | 1,098,558,800원+ | 1,545,726,788원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 761,991,160원 | 10,000,000원 | 771,991,160원+ | 1,869,028,752원 |
각 실질취득 최소액에는 확인된 10,000,000원만 더했습니다. 보증금이 밝혀지지 않은 점유관계의 인수액은 포함되지 않았습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미상 임차보증금 위험은 자동으로 소멸하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,555,084,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,950,840원 |
| 인수. 주식회사 샐리버리, 김정호 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,920,000,000원 | 1,225,133,160원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 389,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,621,000,000원 중 예상배당은 1,537,133,160원이며, 미배당은 1,083,866,840원입니다. 주식회사 샐리버리, 김정호의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 해슬리나인브릿지C.C 남측 인근으로, 신세계아울렛여주와 여주375아울렛 등의 종합쇼핑몰단지 및 임야지대가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스정류장을 도보로 이용할 수 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 101호는 1·2층 소매점, 102호는 1층 휴게음식점과 2층 일반음식점으로 사용됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 평탄한 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 중로와 남서측 단지 내 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 계획관리지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 소매점·음식점 용도의 근린시설과 토지, 지분매각 목록을 묶은 일괄매각 구조여서 일반 주거용 물건보다 매수층과 금융조달 조건이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102호 보증금 확인. (주)씨엠인베스트먼트, 손무석의 임대차계약서, 사업자등록 상태, 실제 점유와 보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 주거 사용 신고 확인. ‘주식회사’로 기재된 점유자의 정확한 점유 부분, 전입일, 계약 상대방과 보증금을 확인해야 합니다.
- 101호 인수 반영. 주식회사 샐리버리, 김정호의 보증금 10,000,000원을 낙찰가 외 취득비용에 포함해야 합니다.
- 중복 점유 확인. 101호에 서로 다른 등록자 2건이 존재하므로 현재 영업자, 전차관계, 점유 이전 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄·지분매각 확인. 목록 1부터 4까지 지분매각이므로 각 목록별 지분, 사용관계, 경계와 일괄매각 조건을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 대조. 해지 말소된 을구 1번·2번 근저당이 예상배당에 포함된 사유를 채권계산서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 실거래 비교값이 없고 인수액 상한도 정해지지 않았으므로, 미상 보증금과 명도비용을 반영한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차현황서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 인수액이다
이 물건의 등기 권리는 비교적 정리돼 있습니다. 2013년 근저당 2건은 해지 말소됐고, 2022년 12월 13일 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부가 정리된 것과 안전한 낙찰은 같은 뜻이 아닙니다.
말소기준일보다 앞선 101호 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 잡혀 있고, 102호 점유자와 주거 사용 신고자의 보증금은 밝혀지지 않았습니다. 현재 최저가에 확인된 인수액만 더해도 실질취득액은 최소 1,565,084,000원입니다. 여기에 미상 보증금, 명도와 상가 운영 상태, 일괄·지분매각 구조가 더해집니다.
최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 인수액은 확정되지 않았고 가격 적정성도 검증되지 않은 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 할인율이 아니라 102호와 주거 사용 점유자의 계약 원본을 확보해 최악의 실질취득액을 계산하는 것입니다.