70,070,000원
수원지방법원 2024타경33226. 이천시 창전동 현대아파트 102동 6층 610호, 전용 52.88㎡ 아파트입니다. 감정가 143,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 70,070,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리분석의 출발점으로 제시된 말소기준은 2023.10.12. 경기신용보증재단 가압류 39,943,212원이며, 이후 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 임차인 인수 문제가 아니라 가격과 노후도입니다. 실제 임차인은 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없는 것으로 명시돼 있어 실질취득액은 최저가와 같은 70,070,000원입니다. 동일 전용면적 최근 12개월 평균 115,500,000원, 최신 거래 118,000,000원과 비교하면 현재 회차는 충분히 낮지만, 최근 시세가 이전 구간보다 2.7% 하락했다는 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33226 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로136번길 33-9, 102동 6층 610호 (창전동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.88㎡ · 복도식 · 방2·거실·주방·욕실 겸 화장실·발코니 · 지하1층/지상13층 중 6층 |
| 소유자 | 김영천 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 32,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 명시 인수액 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 인수형 물건이 아니라 매각대금 자체가 실질취득비용의 중심인 구조입니다.
② 시세 비교 — 60.7%까지 내려왔지만 추세는 -2.7%
현대1 단지 동일 전용면적 52.88㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 116,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 118,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.88㎡ | 6 | 118,000,000원 |
| 2026.06 | 52.88㎡ | 6 | 98,000,000원 |
| 2026.06 | 52.88㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 52.88㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 52.88㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 52.88㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.08 | 52.88㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 52.88㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.05 | 52.88㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.02 | 52.88㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.01 | 52.88㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2024.10 | 52.88㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.88㎡ | 8건 | 115,500,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 70,070,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 115,500,000원의 60.7%이고, 최신 실거래 118,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대라는 판단이 가능합니다. 다만 최근 12개월 거래 평균이 이전 구간 대비 -2.7%로 내려온 하락 흐름이어서, 과거 전체 평균만 보고 가격 가점을 더 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 갑구 3번 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,943,212원 | 39,943,212원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 17,711,594원 | 17,711,594원 |
| 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 3,270,000원 | 3,270,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,483,934원 |
현재 회차 70,070,000원 가정에서는 배당표상 채권 합계 60,924,806원이 전액 배당되고 소유자 잔여 7,483,934원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 설봉초등학교 남측 인근이며 아파트단지·단독주택·연립주택·다세대주택·학교·상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 노선과 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상13층 건물의 6층이며, 도시가스 난방·승강기·급배수·소화전·화재탐지 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 현대1 · 210세대 · 1985.08.13 준공이며 동일 전용면적 52.88㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 토지. 8필지를 일단지로 등고평탄하게 조성한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 부지 3면이 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 전유부의 지1 4.52㎡는 등기사항증명서에 미등재되어 있으나 현황상 공용부분으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 판단. 전체 평균 116,583,333원보다 최근 12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 118,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -2.7%이므로 현재 60.7% 가격차 전부를 안전마진으로 단정하지 말고 추가 가격 변동을 고려해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가상 내부구조는 방2·거실·주방·욕실 겸 화장실·발코니로 탐문됐으며 경매 참여 시 재확인을 권고하고 있습니다.
- 지1 4.52㎡ 확인. 전유부 기재와 등기사항증명서 사이 차이가 있으므로 집합건축물대장과 등기 원본을 직접 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과와 동일하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세의 60.7%
이 물건은 임차인 없이 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항 없고, 매수인 인수액이 0원으로 제시된 권리상 단순한 아파트입니다. 가격도 감정가 143,000,000원에서 두 차례 유찰돼 70,070,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 115,500,000원의 60.7%입니다. 최신 거래 118,000,000원과 비교해도 현재 회차의 가격 차이는 분명합니다.
다만 현대1은 1985.08.13 준공된 210세대 단지이고, 동일 면적 실거래가 90,000,000원에서 160,000,000원까지 크게 갈리며 최근 추세도 -2.7%입니다. 따라서 결론은 권리 안전성과 현재 가격 메리트는 긍정적이지만, 노후도·내부상태·하락 추세를 반영해 실제 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
