105,930,000원
수원지방법원 2024타경33684. 경기도 양평군 옥천면 신복리 463-2, 463-3의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 단독주택(방3, 거실 및 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 이창범이고, 현재 권리분석의 기준점은 2015.05.20. 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당입니다. 이 권리보다 뒤에 남아 있는 최근옥 근저당, 농업협동조합중앙회 관련 가압류와 2024타경33684 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 308,832,400원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 105,930,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 본건은 계획관리지역의 농촌 주택·토지이고 주변도 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌나’보다 ‘현재 가격에서 실제로 환금 가능한가’를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33684 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 옥천면 신복리 463-2, 463-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택(방3, 거실 및 주방, 욕실2, 다용도실, 현관 등) |
| 토지 | 대 · 246.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이창범 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,832,400원 / 105,930,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 96,181,418원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 보일러실 5.5㎡ 포함 · 제시외 견사 12㎡ 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준권리는 2015.05.20. 강동농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2008년·2012년 양평농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2017~2018년 공성진 명의 근저당들도 2019.03.21. 해지로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리 중 최근옥의 330,000,000원 근저당, 2024년 가압류 13,362,787원, 2024.04.24. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백은숙 | 2020.07.27 | 2024.06.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민철 | 2023.05.31 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
백은숙은 2020.07.27., 김민철은 2023.05.31. 전입으로 모두 2015.05.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 백은숙은 2024.06.10. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가 308,832,400원에서 현재 최저매각가 105,930,000원으로 내려와 감정가의 34.3% 수준입니다. 현재 회차에서 한 차례 더 유찰되면 74,151,000원, 다시 유찰되면 51,905,700원 시나리오가 제시됩니다.
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 105,930,000원 · 감정가의 34.3% |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 74,151,000원 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 51,905,700원 · 감정가의 16.81% |
다만 동일 조건 실거래 비교값 없이 감정가와 최저가만으로는 현재 가격의 시세 대비 우열을 판단할 수 없습니다. 특히 본건 주변은 단독주택·근린생활시설·농경지가 섞인 농촌지대이고, 토지 형상도 부정형입니다. 유찰 횟수가 많고 가격이 크게 내려왔다는 사실 자체가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,283,020원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 138,000,000원 | 103,646,980원 |
| 2. 근저당 · 최근옥 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 관련 | 13,362,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 481,362,787원 중 채권자 예상배당은 103,646,980원, 미배당은 377,715,807원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신복2리마을회관 동측 인근. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 일반목구조 목구조지붕 단층 건물이며, 치장벽돌쌓기 외벽·벽지도배 및 일부 타일 내벽·하이샷시 창호입니다.
- 설비. 전기, 위생 및 급배수, 난방설비가 구비된 것으로 조사됐으나 세부 설비는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 246.0㎡, 지목 대, 평지·부정형, 세로한면(가), 공시지가 219,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 적용됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 신복리 일대 단독주택·토지의 실제 매매사례를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 전입자 백은숙·김민철은 대항력이 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 제시외 건물. 보일러실 5.5㎡는 포함, 견사 12㎡는 제외입니다. 현장에서 위치와 사용관계를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 중첩 규제를 향후 이용계획과 함께 검토하세요.
- 설비 상태. 전기·급배수·난방은 구비된 것으로 조사됐지만 세부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별개다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.20. 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 백은숙·김민철 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 쪽은 다릅니다. 감정가 308,832,400원에서 세 차례 유찰돼 105,930,000원까지 내려왔다는 이유만으로 안전마진이 확보됐다고 말할 수는 없습니다. 농촌 주택과 토지, 부정형 토지, 각종 토지이용 규제, 실거래 비교값 부재가 함께 놓여 있습니다. 권리상 인수는 없지만, 3회 유찰된 이유까지 가격에 반영됐는지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
