수원지방법원 2024타경33783. 경기도 여주시 북내면 중암리 280 일원의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 공부상·현황상 용도가 단일 아파트형 물건이 아니라, 기호4는 공부상 근린생활시설이면서 현황 공실, 기호5는 주택으로 내부수리 준비 중이며 토지가 함께 묶여 있습니다. 감정가 422,217,520원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 101,374,000원입니다.
가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건에는 동일 유형의 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 농경지·임야가 혼재하는 북내면 입지, 일반 대중교통의 불편, 부정형·완경사 토지, 근린생활시설과 주택이 함께 있는 복합 구성까지 고려하면 감정가 할인율과 실제 환금성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경33783 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 북내면 중암리 280 · 경기도 여주시 북내면 중암2길 83-29 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 기호4 근린생활시설(현황 공실) · 기호5 주택(내부수리 준비중) |
| 소유자 | 김경선 |
| 토지 | 836.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 422,217,520원 / 101,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사뉴동림대부 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.02.13.
말소기준권리는 을구 19번, 2023.02.13. 주식회사동림컨설팅대부 근저당권 255,000,000원입니다. 이후 2023.12.26. 설정된 같은 회사의 근저당 88,000,000원과 2024.05.08. 주식회사뉴동림대부의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 확인이 필요한 1명
| 점유자 | 조사내용 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남종현 | 주민등록 전입자 | 2009.09.14 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 명시 인수 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 점유자는 남종현 1명입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서에도 인수권리가 따로 명시되지 않았습니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않은 만큼 무상거주자확인서의 원본·작성경위와 실제 점유상태를 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘시세 대비 저가’는 확인 불가
현재 최저가는 101,374,000원으로 감정가 422,217,520원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 70,961,800원, 6회 유찰 시 49,673,260원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 유형 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 숫자만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,219,236원 |
| 1. 을구 19 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 255,000,000원 | 99,154,764원 |
| 2. 을구 21 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 343,000,000원 중 99,154,764원이 배당되고 미배당액은 243,845,236원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 중암1리마을회관 북서측 원거리에 위치하며, 동측 인근에 마을이 있고 주변은 농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하지만 버스정류장 위치와 배차간격을 고려하면 일반 대중교통편은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호4는 목조 아스팔트싱글지붕 단층의 근린생활시설로 현황 공실, 기호5는 목조 아스팔트싱글지붕 2층 주택으로 내부수리 준비중입니다.
- 토지. 836.0㎡, 계획관리지역, 완경사·부정형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 일부 토지는 공부상 전·답이지만 개발행위허가 후 조성 상태이거나 묵전·일부 도로로 이용되는 차이가 확인됩니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 매각에 포함되며, 견사와 목록2 지상의 석상은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 남종현의 실제 점유 형태, 무상거주자확인서 원본과 작성경위를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 토지·근린생활시설·주택의 실제 처분 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 기호5가 내부수리 준비중이므로 실제 공사 진행상태와 추가 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 견사와 석상이 매각에서 제외되므로 점유·철거·사용관계가 낙찰 후 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 지목과 현황이 다른 부분, 일부 현황 도로 부분을 지적도·현황측량과 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당과 세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당 및 인수 여부는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 중요한 것은 실제 처분가와 점유 확인
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 422,217,520원에서 4회 유찰돼 최저가가 101,374,000원까지 내려왔습니다. 하지만 거래 비교자료가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 차익으로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 농경지·임야가 섞인 입지, 근린생활시설과 주택의 복합 구성, 내부수리 중인 건물, 공부와 다른 일부 토지 현황은 모두 환금성을 보수적으로 보게 하는 요소입니다.
권리는 계산상 인수 0원이고 명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 다만 말소기준보다 훨씬 먼저 전입한 남종현의 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 무상거주자확인서가 실제 점유관계를 충분히 설명하는지 확인해야 합니다. 결론은 “등기 구조는 정리 가능하지만, 점유와 가격 검증을 끝낸 뒤 들어가야 하는 물건”입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보고 서두르기보다 실제 매각 가능 가치와 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다.
