수원지방법원 2024타경34564. 이천시 사음동 더포레스트 1동 1층 102호로, 감정평가상 다세대주택 1개호로 이용 중입니다. 2016년 이종찬 명의로 소유권보존된 뒤 2017.12.01. 매매를 원인으로 박난근이 170,000,000원에 취득했습니다. 말소기준권리는 소유권이전보다 앞선 2016.11.18. 성남수정새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 소유권이 박난근에게 이전되면서 근저당 채무자도 박난근으로 변경됐고, 같은 날 설정된 하재문 명의 10,000,000원 근저당은 2018.03.02. 해지를 원인으로 말소됐습니다.
현재 확인되는 실제 임차인은 신기선 1명입니다. 보증금 40,000,000원, 월세 250,000원이며 2020.12.07. 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당요구는 2024.05.27. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 가능 범위는 원본 서류로 다시 대조해야 하지만, 배당 여부와 별개로 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경34564 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 양진로24번길 129-51, 1층102호 (사음동,1동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 102호 · 외벽 적벽돌쌓기 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 박난근 (2017.12.01. 매매, 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 100,518,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | 더포레스트 · 10세대 · 2016.11.02. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2016.11.18. 설정된 성남수정새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2024.05.07. 접수돼 매각으로 소멸합니다. 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 매각물건명세서에 기재된 대로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고 인수도 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신기선 | 2020.12.07. | 40,000,000원 / 250,000원 | 2024.05.27. 접수 | 없음 | 확인 필요 확정일자 확인 안 됨 | 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 약 4년 늦어 대항력이 없으므로 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자에게 청구할 수 없습니다. 다만 점유자가 실제로 거주 중이라면 낙찰 후 인도 협의나 인도명령 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 70%와 시세 할인은 다른 문제
현재 최저매각가는 100,100,000원으로 감정가 143,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 100,100,000원입니다. 그러나 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 법원 회차 할인일 뿐, 실제 매매시세보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
더포레스트는 10세대 규모이며, 제시된 단지 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0%입니다. 최근 낙찰가와 매매 실거래가를 기준으로 한 가격 비교가 성립하지 않으므로 최저가만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가해서는 안 됩니다. 소규모 다세대는 같은 건물 안에서도 층·향·내부 상태와 주차 여건에 따라 거래가격 차이가 크게 날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 | - |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 156,000,000원 | 97,898,600원 | 58,101,400원 |
| 2. 근저당 · 하재문 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 166,000,000원 중 예상배당은 97,898,600원이고 총 미배당은 68,101,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 68,101,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 97,591,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 118,233,882원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다산고등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·공장·창고·근린생활시설·농경지·임야가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로를 통한 광역 도로접근성은 양호합니다. 버스정류장은 인근에 있으나 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 도로. 북서측 세로(가)의 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호이며 위생·급배수·전기·공동현관 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 다산고등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 330,100원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 점유자가 부재해 내부를 직접 확인하지 못했으며, 내부구조와 이용상황은 건축물관리대장 현황도면과 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 제시된 경매 통계는 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0%입니다. 재매각 시 매수층이 제한될 가능성을 응찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 신기선의 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 여부와 배당요구 종결 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제·당해세 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았습니다. 배당순위 변동 가능성을 문건으로 확인하세요.
- 점유·명도 계획. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 이사 협의에 드는 시간과 비용을 예상해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 내부 육안확인이 되지 않았으므로 누수·결로·설비·창호·마감 상태와 예상 수리비를 별도로 조사하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율을 시세 할인율로 오인하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 소규모 건물 환금성. 10세대 건물의 거래 빈도, 주차, 관리 상태, 공용부분 수선 부담과 금융기관 담보평가 가능성을 확인하세요.
- 규제 대조. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 향후 증축·용도변경·개발 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 등기 재확인. 하재문 근저당은 등기상 말소됐으므로 배당자료와 최신 등기사항전부증명서를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요
이 물건은 대항력 없는 실제 임차인 1명과 말소기준 이후의 경매개시결정으로 구성돼 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 임차인의 보증금 40,000,000원은 배당 여부와 관계없이 낙찰자가 승계하지 않으며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 100,100,000원입니다.
그러나 인수액 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔더라도 실제 시세보다 낮은지는 확인되지 않았고, 10세대 소규모·낙찰률 0%·내부 미확인·대중교통 불편이라는 환금성 제약이 겹칩니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 응찰 여부는 실거래와 내부 상태를 대조해 100,100,000원의 경쟁력이 확인될 때 판단해야 합니다.
