수원지방법원 2024타경35116. 이천시 사음동 우인홈타운 1동 4층 401호, 전용 54.06㎡의 다세대주택입니다. 감정가 229,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 54,983,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2015년 10월 16일 성남수정새마을금고의 근저당권이고, 채권최고액은 182,000,000원입니다. 이후 성남세무서장의 압류와 성남수정새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 점유자가 부재해 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 등기상 인수와 별개로 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35116 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 144-4 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.06㎡ · 제4층 제401호 · 복층구조(다락) 이용 |
| 소유자 | 조미경 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 54,983,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 147,555,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2015.10.16 성남수정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 182,000,000원이고 공동담보로 경기도 이천시 사음동 144-6 토지가 기재돼 있습니다. 그 뒤 2023년 성남세무서장의 압류와 2024년 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 약했다
우인홈타운(144-4)은 총 12세대이고, 본건과 면적이 일치하는 전용 54.06㎡ 실거래는 제공 자료상 3건입니다. 가장 최근 거래는 2023.06, 99,890,000원이며 최근 12개월 평균도 같은 99,890,000원입니다. 현재 최저가 54,983,000원은 이 최근 시세의 55.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 54.06㎡ | 1 | 99,890,000원 |
| 2022.05 | 54.06㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 54.06㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.06㎡ | 3건 | 118,296,666원 |
표면적으로는 최저가가 최근 거래가보다 크게 낮습니다. 하지만 가격 판단을 전체 평균 118,296,666원에만 기대면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 99,890,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.7%로 하락했습니다. 즉 경매가격이 낮아진 것과 동시에 시장가격도 내려온 흐름입니다. 최근 실거래 표본도 1건뿐이라 현재 최저가와 과거 실거래의 단순 차이만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,694원 |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 182,000,000원 | 53,593,306원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 성남수정새마을금고의 채권최고액 182,000,000원 중 53,593,306원이 배당되고 128,406,694원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인 인수가 아니라 채권자의 미회수분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 사음동 다산고등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택, 다세대주택, 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로로 광역 도로 접근성은 양호합니다. 인근에 버스정류장이 있으나 배차간격 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택 1개호로 이용 중이고 층고를 활용한 복층구조의 다락이 있습니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 자루형지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측 세로(가) 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 327,000원/㎡입니다.
- 도로 지분 관행. 본건을 포함한 사음동 144-4 다세대주택 12개호는 거래 시 남서측 인접필지 사음동 144-6 도로 12㎡의 지분 12분의 1과 일괄 거래되는 관행이 있다고 평가서에 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 특기사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 특별매각조건에 따라 매수보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 일반적인 10% 조건으로 자금계획을 잡으면 안 됩니다.
- 점유 재확인. 현장조사 당시 점유자가 부재했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로, 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세의 시차. 최신 제공 실거래는 2023.06의 99,890,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 낮더라도 시점 차이와 -21.7% 하락 흐름을 함께 반영해야 합니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 4.0회·매각률 20.0%입니다. 매수 후 재매각 가능성과 매수층 폭을 보수적으로 점검해야 합니다.
- 인접 도로 지분. 사음동 144-6 도로 지분 12분의 1과 함께 거래되는 관행이 기재돼 있으므로 실제 매각대상 포함 여부와 권리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 환금성과 재매각 조건이 핵심
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재돼 있어 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 54,983,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 99,890,000원의 55.0%로 낮아졌습니다.
그러나 시장 신호는 가볍지 않습니다. 최근 거래 추세는 -21.7%, 단지 평균 유찰은 4.0회, 매각률은 20.0%이고 본건 역시 4회 유찰 상태입니다. 현장 점유도 미확인 상태이며 재매각 특별조건으로 보증금이 최저가의 30%입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 무조건 싸다”가 아니라, 낮아진 가격이 낮은 환금성과 점유·재매각 조건을 충분히 보상하는지가 승부처입니다.
