수원지방법원 2024타경35116. 이천시 사음동 우인홈타운 1동 4층 401호, 전용 54.06㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층에 있고, 층고를 이용한 복층구조 다락으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2015.10.16. 성남수정새마을금고의 근저당권 182,000,000원이며, 이후 설정된 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 54,983,000원에 낙찰된다고 가정할 때 매수인의 실질취득액도 54,983,000원으로 동일합니다. 다만 현장조사 당시 점유자가 부재해 내부를 육안으로 확인하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐으므로 점유·명도 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 144-4 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.06㎡ · 4층 건물 중 4층 · 복층구조(다락) |
| 소유자 | 조미경 (2015.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 54,983,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남수정새마을금고 / 147,555,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 우인홈타운(144-4) · 12세대 · 2015.10.12. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
확인된 임차인 신고는 없습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리가 명시되지 않았고 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 말소기준인 성남수정새마을금고 근저당권 이후의 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 55%, 거래 하락과 표본 한계는 별도
우인홈타운 전용 54.06㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 118,296,666원이지만, 2022년의 147,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 중심은 시세 기준 99,890,000원과 최신 거래인 2023.06. 99,890,000원에 둬야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 54.06㎡ | 1 | 99,890,000원 |
| 2022.05 | 54.06㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.02 | 54.06㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.06㎡ | 3건 | 118,296,666원 |
| 시세 기준 | 54.06㎡ | 1건 | 99,890,000원 |
최저가 54,983,000원은 전체 평균의 46.5%이지만, 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 우선해야 할 시세 기준 99,890,000원 및 최신 거래 99,890,000원과 비교하면 55.0%입니다. 따라서 현재 회차는 수치상 시세 아래지만, 최근 구간이 이전 구간보다 21.7% 하락했고 최신 거래도 2023.06. 한 건이므로 현재 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,389,694원 |
| 1. 근저당 · 성남수정새마을금고 | 182,000,000원 | 53,593,306원 |
| 근저당 미배당 | - | 128,406,694원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 53,593,306원이 성남수정새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 128,406,694원이 미배당됩니다. 미배당 근저당은 매각으로 소멸하므로 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 54,983,000원 | 53,593,306원 | 128,406,694원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,488,100원 | 37,395,314원 | 144,604,686원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26,941,670원 | 26,056,720원 | 155,943,280원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산고등학교 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 함께 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로를 통한 광역 도로 접근성은 양호합니다. 버스정류장이 인근에 있으나 배차간격 등을 고려한 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택 1개호이며 층고를 활용한 복층구조 다락으로 이용 중입니다. 위생·급배수, 전기, 공동현관, 지상주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 자루형 주거용 건부지이며 남서측 세로(가) 포장도로를 통해 출입합니다. 토지면적은 964.0㎡, 공시지가는 327,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·생산녹지지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 점유자 부재로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물관리대장 현황도면과 탐문을 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 실거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2023.06., 거래 추세는 -21.7%이며 단지 경매 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 점유자가 부재했습니다. 전입세대·확정일자·배당요구 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 실내 상태 확인. 내부 육안조사가 이뤄지지 않았습니다. 복층 다락의 구조와 마감, 누수·결로·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 현재 매매가 재검증. 시세 기준과 최신 거래는 99,890,000원이지만 최신 거래 시점은 2023.06.입니다. 호가와 실제 매수 가능 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 12세대, 실거래 3건, 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%인 물건입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도 기간과 할인 가능성을 함께 계산해야 합니다.
- 인접 도로지분 확인. 본건을 포함한 12개호는 거래 시 남서측 인접필지 사음동 144-6 도로 12㎡의 12분의 1 지분과 일괄 거래되는 관행이 있으므로, 해당 도로지분의 매각 포함 여부와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 취득 관련 비용도 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 쉽게 팔리는 물건은 아니다”
이 물건은 등기상 구조가 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 54,983,000원은 시세 기준 99,890,000원의 55.0%로, 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다.
그러나 4회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 거래 추세 -21.7%, 단지 경매 매각률 0.0%, 점유·임대관계 미상, 내부 미확인이라는 조건이 겹칩니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 높은 점수를 주기 어렵고, 입찰 판단의 핵심은 현재 매매 가능 가격·실제 점유·내부 상태·도로지분 포함 여부를 확인해 낮은 환금성을 감수할 수 있는지에 있습니다. 권리는 소멸형, 가격은 할인형, 환금성과 현장 확인은 경계형입니다.