수원지방법원 2024타경35383. 양평군 강하면 동오리 소재 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,448㎡, 지목은 전이며 토지이용상황은 답입니다. 건물은 감정 이용상태상 창고시설이고, 공부에는 경량철골구조 경량철골지붕으로 되어 있으나 실제 현황은 컨테이너입니다. 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 1월 10일 남양주축산업협동조합의 채권최고액 74,100,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 대부업체 근저당과 3건의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 조사 내역은 없고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 제공된 권리·배당 기준으로 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 일반 주택형 경매처럼 ‘등기만 깨끗하면 끝’인 사건이 아닙니다. 농업진흥구역의 농지와 창고시설이 결합된 물건이고, 매각물건명세서에는 농지취득자격증명과 원상복구 가능성이 명시되어 있어 행정·이용 리스크가 권리 리스크보다 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오2길 28-33 (주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설 |
| 소유자 | 이종승 · 단독소유 |
| 토지 | 1,448㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 답 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 경량철골구조 경량철골지붕 1층 창고시설 · 실제 컨테이너 |
| 감정가 / 최저가 | 285,660,000원 / 97,981,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2019.01.10 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 이문규의 소유권보존 후 이종승에게 증여로 소유권이 이전됐고, 말소기준 뒤에는 2022년 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당 15,000,000원, 2023년 서민금융진흥원 가압류 2건, 에스비아이저축은행 가압류 1건, 2024년 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 이 사건의 핵심 — 가격보다 농지·현황 확인이 먼저
현재 최저매각가는 97,981,000원으로 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지와 창고시설의 이용제한 및 실제 현황이 가격 판단에 직접 영향을 미칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,981,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,163,658원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이아이금융그룹대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,687,736원 | 6,717,342원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,480,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 54,853,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 160,121,725원 중 95,817,342원이 배당되고 미배당액은 64,304,383원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 더 돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 97,981,000원 | 95,817,342원 | 64,304,383원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,586,700원 | 66,952,139원 | 93,169,586원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 48,010,690원 | 46,746,498원 | 113,375,227원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 손실은 커지지만 그 미배당액이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 따라서 낮아진 매각가와 채권자 미배당을 혼동해서는 안 됩니다. 권리 측면에서 매수인 부담은 0원으로 유지됩니다. 반면 농지취득자격증명, 토지현황 변경, 포함·제외 제시외 건물 문제는 낙찰가가 내려간다고 없어지지 않습니다.
⑤ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양평군 강하면 동오리 ‘서지골마을’ 남서측 인근으로 임야·전·답·농가주택·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 건물은 창고시설로 이용 중이고 실제 현황은 컨테이너입니다.
- 용도지역. 농림지역·농업진흥구역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 면적 1,448㎡, 공시지가 54,200원/㎡, 지목 전, 토지이용상황 답, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 설비. 감정요항표상 별도 설비는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2에 필요한 증명을 실제로 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상복구 가능성. 토지현황 변경이 전용허가 없이 이뤄졌는지, 양평군의 원상복구명령 가능성이 실제 어떤 범위에 적용되는지 확인하세요.
- 컨테이너 현황. 공부상 경량철골구조와 실제 컨테이너 현황을 현장·건축물대장·인허가 자료와 대조하세요.
- 제시외 건물. 약 18㎡ 비닐하우스는 포함, 약 22.4㎡ 비닐하우스와 약 1㎡ 이동식 화장실은 제외됩니다. 경계를 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 각종 제한이 향후 이용계획과 맞는지 검토하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 토지·창고 현황과 이용 가능성을 기준으로 별도 가치검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 농지 관련 행정자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 행정 리스크는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리분석은 어렵지 않습니다. 2019년 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 내려왔다는 사실만 보고 접근하기에는 비가격 조건이 큽니다.
특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 무허가 현황변경에 따른 원상복구명령 가능성, 공부와 실제 건물 형태의 차이, 매각에서 제외되는 제시외 시설, 농업진흥구역을 포함한 각종 이용제한을 함께 봐야 합니다. 결론은 등기 권리는 통과, 입찰조건과 토지 이용성은 정밀검증입니다. 실거래 비교가 없는 만큼 ‘감정가 34%’ 자체를 싸다는 근거로 사용하지 않는 것이 핵심입니다.
