수원지방법원 2024타경35383. 양평군 강하면 동오리의 창고시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 1,448㎡이며 지목은 전, 이용상황은 답으로 조사됐습니다. 주건물은 창고시설로 이용 중이지만, 매각물건명세서에는 공부상 경량철골구조 경량철골지붕과 달리 실제 컨테이너라고 적혀 있습니다.
등기상 구조는 단순합니다. 2019.01.10. 남양주축산업협동조합의 채권최고액 74,100,000원 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 대부업체 근저당과 가압류 3건은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 현재 최저가 기준 채권자들이 전액 배당되고 소유자에게 36,240,807원이 남아, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 동오리 258 주건축물제1동 · 경기도 양평군 강하면 동오2길 28-33 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설 · 주건물 실제 컨테이너 |
| 토지 | 1,448㎡ · 지목 전 · 이용상황 답 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이종승 (단독소유 · 2019.01.10. 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 285,660,000원 / 199,962,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에이아이금융그룹대부 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 일부 포함 · 일부 매각 제외 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2019.01.10. 접수된 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 주식회사에이아이금융그룹대부 근저당, 서민금융진흥원 가압류 2건, 주식회사 에스비아이저축은행 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·현황 비교 — 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 285,660,000원보다 85,698,000원 낮은 199,962,000원으로, 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 구분 | 현황 | 매각 포함 여부 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|
| 주건물 | 창고시설 · 실제 컨테이너 | 일괄매각 | 공부상 경량철골구조 경량철골지붕과 실제 현황 대조 |
| 제시외 ㉠ | 철파이프조 비닐하우스 약 18㎡ | 매각 포함 | 현존 여부와 이용상태 확인 |
| 제시외 ㉡ | 철파이프조 비닐하우스 약 22.4㎡ | 매각 제외 | 소유관계·철거·사용 관계 확인 |
| 제시외 ㉢ | 경량철골조 이동식 화장실 약 1㎡ | 매각 제외 | 소유관계·철거·사용 관계 확인 |
| 목록2 토지 | 지목 전 · 이용상황 답 | 일괄매각 | 농지취득자격증명과 원상복구 가능성 확인 |
③ 예상배당표 (매각가 199,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,599,468원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이아이금융그룹대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,687,736원 | 9,687,736원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,480,000원 | 6,480,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 54,853,989원 | 54,853,989원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,240,807원 |
현재 최저가에서는 채권자들이 전액 배당되고 소유자 교부액도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 199,962,000원 | 160,121,725원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 139,973,400원 | 137,213,772원 | 22,907,953원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 97,981,380원 | 95,817,715원 | 64,304,010원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 강하면 동오리 서지골마을 남서측 인근으로, 주변은 임야·전·답·농가주택·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으나, 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.
- 이용. 주건물은 1층 창고시설로 이용 중이며 실제 구조는 컨테이너입니다. 별도 설비는 없습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역 1권역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지 형태. 1,448㎡의 평지·부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 54,200원/㎡입니다.
- 환금성. 농업진흥구역의 토지와 실제 컨테이너 창고가 결합된 물건이며 대중교통도 다소 불편해, 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록2 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전에 양평군에 발급 요건을 확인하세요.
- 전용허가·원상복구 확인. 토지현황 변경에 필요한 전용허가 여부와 원상복구명령 가능성을 양평군 담당 부서에 확인하세요.
- 주건물 실측. 공부상 경량철골구조 경량철골지붕과 실제 컨테이너의 차이, 면적·상태·사용 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 매각 제외 시설 확인. 약 22.4㎡ 비닐하우스와 약 1㎡ 이동식 화장실은 매각에서 제외되므로 소유관계와 철거·사용 조건을 확인하세요.
- 포함 시설 확인. 약 18㎡ 철파이프조 비닐하우스는 매각에 포함되므로 현존 여부와 상태를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서, 전입세대 확인, 사업자등록 점유와 실제 사용자를 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 말고 토지·건물 현황과 행정 부담을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·농지취득자격증명 관련 회신을 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원 ≠ 위험 0”
이 사건의 등기 권리는 어렵지 않습니다. 2019.01.10. 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 모두 소멸합니다. 현재 최저가에서는 채권도 전액 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 권리가 아닙니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않고, 무허가 현황변경에는 원상복구명령 가능성이 있습니다. 주건물은 실제 컨테이너이며 제시외 시설 일부는 매각에서 제외됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 70%만 보고 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리는 통과지만, 농취증·인허가·현황 확인 전에는 입찰 보류가 맞는 물건입니다.