광주지방법원 2025타경6767. 장성군 북이면 신평리 ‘신평전원마을’ 안에 있는 토지와 지상 주택의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 지상 1층과 2층 모두 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 지상 2층이며 사용승인일은 2017.02.14입니다. 토지는 497.6㎡의 대지로, 생산관리지역·자연취락지구에 속합니다.
가격은 감정가 310,979,200원에서 두 차례 유찰되어 174,148,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 56%이지만, 동일·유사 물건의 실거래 표본이 없어 이 비율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 현재 판단 가능한 것은 감정가 대비 하락폭이며, 실제 매매시장 대비 가격 메리트는 현지 거래사례와 매물 조사를 통해 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6767 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 북이면 신평리 523-3 · 전라남도 장성군 북이면 신평전원길 150 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 지상 1~2층 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 지상 2층 · 사용승인일 2017.02.14 |
| 토지 | 대 497.6㎡ · 생산관리지역 · 자연취락지구 · 완경사 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김복님 지분 2분의 1 · 나아미 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 310,979,200원 / 174,148,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 127,402,132원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.11.30 설정된 주식회사국민은행 근저당권 147,400,000원입니다. 그 뒤 등기된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 케이비국민카드 가압류, 토스뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2017.03.21 백양사농업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2020.11.30 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 권리가 아닙니다.
② 가격 검증 — 감정가 56%와 시세 56%는 다르다
현재 최저매각가는 174,148,000원으로 감정가 310,979,200원의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아, 최저가가 지역 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 전원주택은 토지 형상·도로 조건·건물 상태·조경과 수목·제시외 시설에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 유찰률만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,148,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,238,072원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 147,400,000원 | 147,400,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,964,629원 | 15,964,629원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 73,532,839원 | 7,545,299원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 236,897,468원 중 예상 배당액은 170,909,928원이며, 미배당액은 65,987,540원입니다. 토스뱅크 가압류 채권에서 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 56% | 174,148,000원 | 170,909,928원 | 65,987,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 39% | 121,903,599원 | 119,396,949원 | 117,500,519원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 27% | 85,332,519원 | 83,396,534원 | 153,500,934원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신평전원마을 안에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 섞인 전원주택지대입니다.
- 교통. 대상지까지 차량 진출입이 가능하지만 버스정류장은 남측 원거리에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 면적은 497.6㎡이며 완경사의 가로장방형 토지로 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 생산관리지역·자연취락지구·마을정비구역이며 가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 기와지붕 지상 2층으로 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG가스를 이용한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 81,700원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료와 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 황금측백나무 등 수목이 포함됩니다. 현장 배치와 감정평가명세표의 포함 수량·평가액을 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 497.6㎡ 토지의 실제 경계, 담장·진입로·제시외 시설 위치를 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 신평리 단독주택과 대지의 최근 거래·매물가격을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 2017.02.14 사용승인된 지상 2층 주택의 누수·균열·LPG 난방설비·내부 마감 상태와 보수비를 점검해야 합니다.
- 채권 관계. 경매개시 채권자 한국주택금융공사와 국민은행 근저당권의 관계 및 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 미확정
이 사건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2020.11.30 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이를 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 감정가의 56%까지 유찰됐어도 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인 여부가 확인되지 않았고, 임대관계도 미상입니다. 제시외 건물과 수목이 포함되는 주택·토지 일괄매각인 만큼 현장 점유, 토지 경계, 포함 물건, 보수비와 지역 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다.
