수원지방법원 2024타경35871. 양평읍 양근리 다솜빌리지 5층 501호, 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 246,000,000원이 두 차례 유찰돼 최저가가 120,540,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 진짜 기준은 2021.12.16 전입한 류주희의 대항력 있는 임차보증금 240,000,000원입니다. 현재 예상배당으로 임차인이 받는 금액은 118,052,440원이고, 부족한 121,947,560원은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
따라서 현재 회차에서 최저가로 낙찰된다고 가정해도 경제적 부담은 120,540,000원 + 121,947,560원 = 242,487,560원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 더 내려갈수록 배당액이 줄고 승계액이 늘기 때문에, 실질취득 총액은 임차보증금 240,000,000원 부근에 머뭅니다. 이 사건을 최저가 120,540,000원짜리 물건으로 보면 권리분석의 결론이 뒤집힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근로 118-2, 5층501호 (다솜빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 49.55㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사네모 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 류주희 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
등기부상 2021.12.06 설정됐던 양평농업협동조합 근저당권 121,200,000원은 2021.12.17 이미 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.06.13 강제경매개시결정입니다. 류주희는 그보다 앞선 2021.12.16 주민등록·점유개시, 2021.12.17 확정일자를 갖추고 2024.02.16 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시합니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 류주희 | 501호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.16 | 2021.12.17 | 240,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며 보증금을 중복 합산할 사안은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
다솜빌리지는 총 12세대, 2021.11.16 사용승인된 공동주택입니다. 확인되는 실거래 5건은 모두 240,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 240,000,000원, 최신 거래인 2024.06 거래 역시 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 49.55㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2024.02 | 48.46㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 47.12㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.11 | 47.12㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 49.55㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 240,000,000원 |
표면 최저가 120,540,000원은 최근 평균의 50.2%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 지표가 아닙니다. 승계 예상액을 더한 현재 실질취득 242,487,560원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 약 101.0%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 거래가격보다 저렴하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 120,540,000원 | 121,947,560원 | 242,487,560원 |
| 3회 유찰 시 | 84,378,000원 | 157,540,804원 | 241,918,804원 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 182,398,564원 | 241,463,163원 |
최신 실거래 시점은 2024.06입니다. 매각기일은 2026.08.12이므로 입찰 전 현재 거래·호가 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 임차인 류주희 보증금 | 240,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 경매개시결정 · 류주희 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 임차보증금 미배당액은 121,947,560원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 우선하는 항목이 확인되면 임차인 배당액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호입니다.
- 입지. 양근리사거리 남동측 인근으로 소규모 공동주택·아파트단지, 근린생활시설, 관공서와 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로의 노선버스정류장과 경의중앙선 양평역을 이용할 수 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 다솜빌리지는 총 12세대이며 사용승인일은 2021.11.16입니다. 확인되는 거래 표본은 5건입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등이며 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 공동주택 부지입니다.
- 도로. 북동측 중로와 남서측·남동측 포장도로에 접합니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 120,540,000원이 아니라 인수 예상액까지 합한 242,487,560원을 투자원가의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 류주희의 임대차계약일 2021.12.02, 전입·점유 2021.12.16, 확정일자 2021.12.17, 임차권등기 2024.02.16의 원본 기재를 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 류주희로 기재된 경위를 임대차계약서와 강제경매 집행권원에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 세금 등 우선배당 항목이 추가되면 임차인 배당액이 줄어 매수인의 실제 승계액이 늘어날 수 있습니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득 계산값은 각각 241,918,804원, 241,463,163원으로 최근 실거래 240,000,000원 부근에 남습니다.
- 현재 시세 재확인. 확인되는 최신 거래는 2024.06의 240,000,000원이므로 2026.08.12 입찰 전 실제 매물·거래 수준을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.21억에 사는 경매가 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 246,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 120,540,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석을 적용하면 결론은 정반대입니다. 류주희의 보증금 240,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액 121,947,560원을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그래서 실질취득은 242,487,560원 — 확인되는 최근 평균·최신 거래 240,000,000원보다 낮지 않습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 승계액이 늘어 실질취득은 240,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 2회 유찰, 12세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 조건까지 함께 봐야 합니다. 최저가 할인율은 크지만 실제 가격 우위는 없고, 선순위 임차보증금 승계가 명확한 고난도 사건입니다. 입찰의 출발점은 120,540,000원이 아니라 실질취득 약 2.42억원입니다.
