수원지방법원 2024타경35901. 양평읍 공흥리 소재 부동산으로 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 일반목구조 목구조지붕 2층 건물이고, 외벽은 외장목재, 내벽은 내장목재·일부 타일·인테리어 마감, 하이샷시 창호, 위생·급배수 및 가스보일러 난방설비가 조사됐습니다.
가격만 보면 감정가 1,495,344,960원에서 현재 최저매각가 732,719,000원으로 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 최저가 할인폭보다 선순위 전입자의 보증금 규모가 먼저 확정돼야 합니다. 민희빈의 전입일은 2017.03.16으로 말소기준권리로 제시된 2020.10.05보다 빠르고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 ‘반값’ 또는 ‘저렴하다’고 평가하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 756-1 |
| 등기 건물 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 755-53 나동 · 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목구조지붕 2층 · 외장목재 · 내장목재·일부 타일·인테리어 마감 · 하이샷시창호 |
| 소유자 | 민세웅 · 2020.08.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,344,960원 / 732,719,000원 · 2회 유찰 |
| 청구금액 | 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 일괄매각 | 제시외 정자·차고 포함 · 목록 1·2·3 지상 수목·담장·대문 등 감정가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 전입을 먼저 본다
말소기준권리로 제시된 것은 2020.10.05 을구 13번 강용상 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 2022.10.05 이종학 근저당권 498,000,000원과 2024.06.21 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
실제 임차인으로 조사된 사람은 1명, 민희빈입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 점유자로 확인됩니다. 전입신고일은 2017.03.16이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민희빈 | 2017.03.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
또한 민희빈은 등기상 2020.09.18 근저당권의 채무자와 이름이 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 이 사정은 실제 임대차관계가 없다는 뜻도, 반대로 임차보증금이 반드시 인수된다는 뜻도 아닙니다. 임대차계약서, 전입세대확인, 현황조사 및 매각물건명세서의 최종 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49% 할인만으로 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 732,719,000원으로 감정가 1,495,344,960원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 512,903,299원, 4회 유찰 시 시나리오는 359,032,309원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수도 없습니다. 먼저 임차보증금과 실제 인수 여부를 확정한 뒤 현지 단독주택·토지 거래와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 732,719,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,727,190원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 강용상 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 이종학 | 498,000,000원 | 472,991,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 748,000,000원 중 722,991,810원이 배당되고, 미배당은 25,008,190원입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 민희빈의 보증금이 미상이므로 임차권에 따른 실제 인수 여부를 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 토지·제시외건물 — 일괄매각이지만 경계는 별도 확인
- 일괄매각. 제시외 정자와 차고가 포함되고, 목록 1·2·3 지상의 수목·담장·대문 등도 감정가격에 포함됩니다.
- 경계 문제. 목록 3 지상 제시외 차고 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 것으로 육안 판단돼 정확한 확인에는 별도 경계측량이 필요할 수 있습니다.
- 토지 현황. 목록 2는 공부상 지목이 전이지만 현황은 목록 3 토지의 부속토지인 정원으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 조사된 토지의 공시지가는 697,700원/㎡이며 토지면적은 221.0㎡, 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(불)로 조사돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양일중고등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 진출입 가능하며 간선도로에 버스정류장 등이 있고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역 등 각종 제한이 확인됩니다.
- 건물. 일반목구조 목구조지붕 2층 단독주택으로 위생·급배수시설과 가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없고 단독주택과 토지가 함께 매각되는 구조이므로, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 민희빈 보증금 확인. 전입일 2017.03.16, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 전입·점유관계를 확인해 실제 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 대항력은 ‘가능·미상’으로 접근. 선순위 전입만으로 보증금 전액 인수를 확정하지도, 보증금 미상이라는 이유로 인수 0원으로 보지도 않는 것이 안전합니다.
- 2020.09.18 근저당 원본 대조. 성남중부새마을금고 근저당과 이후 엠씨아이대부주식회사 이전·느티나무제이차유한회사 근질권의 실제 존속 및 말소 여부를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 현재 최저가 732,719,000원에 선순위 보증금 인수 가능액을 더한 금액을 실제 원가로 놓고 판단해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 1,495,344,960원 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 보지 말고, 인근 단독주택·토지의 최신 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 경계측량. 제시외 차고 일부가 인접지에 걸쳐 있을 가능성이 있으므로 경계와 철거·사용관계를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 목록 2는 공부상 전이나 현황 정원입니다. 이용관계와 관련 인허가·원상회복 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 더 떠안을 수 있는가”
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,495,344,960원, 최저매각가 732,719,000원, 2회 유찰로 감정가의 49%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2017.03.16 전입한 민희빈의 보증금이 얼마인지, 그 보증금 중 매수인에게 남는 금액이 있는지가 실질취득비용을 결정합니다.
또한 2020.09.18 근저당과 이후 이전·근질권 부기의 등기 흐름, 제시외 차고의 경계측량 가능성, 공부상 전과 현황 정원의 차이까지 함께 봐야 합니다. 실거래 자료가 없는 상태이므로 최저가 49%만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 결론은 “낮은 최저가보다 선순위 임차보증금과 등기 순위 확인이 먼저”입니다.
