수원지방법원 2024타경35901. 양평읍 공흥리의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이고, 일반목구조 목구조지붕 2층입니다. 감정가 1,495,344,960원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 512,903,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건은 최저가보다 점유·인수관계 확인이 먼저인 유형입니다.
현황조사에는 민희빈이 2017.03.16 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 말소기준권리는 2020.10.05 강용상의 근저당권이므로 전입일이 더 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상, 보증금 확인 필요”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 공흥리 756-1 · 등기부 건물 경기도 양평군 양평읍 공흥리 755-53 나동 · 도로명 경기도 양평군 양평읍 흥청중앙길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 건물 구조 | 일반목구조 목구조지붕 2층 |
| 소유자 | 민세웅 |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,344,960원 / 512,903,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 670,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 토지 | 221.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 697,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.10.05 강용상 근저당
현재 분석의 말소기준권리는 2020.10.05 강용상 근저당권 250,000,000원입니다. 그 뒤 2022.10.05 이종학 근저당권 498,000,000원과 2024.06.21 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.02.15 및 2024.06.18 양평군 압류는 각각 해제·말소 이력이 확인됩니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 가능성은 열어두되 확정하지 않는다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민희빈 | 2017.03.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
민희빈은 등기부상 과거 근저당권의 채무자 이름과도 동일하게 나타납니다. 따라서 조사 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 하지만 이것만으로 임차관계를 부정할 수도, 반대로 확정적인 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 실제 점유 원인·임대차계약·보증금 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 512,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,529,030원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 강용상 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 이종학 | 498,000,000원 | 255,373,970원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 748,000,000원 중 예상배당은 505,373,970원이며 미배당은 242,626,030원입니다. 위 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 점유자 민희빈의 보증금이 미상인 만큼 임차인 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락보다 인수 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (감정가 34%) | 512,903,000원 | 505,373,970원 | 242,626,030원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 359,032,100원 | 353,205,651원 | 394,794,349원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 251,322,469원 | 247,003,954원 | 500,996,046원 |
현재 회차의 등기채권 미배당만 242,626,030원이고, 추가 유찰 시 394,794,349원, 500,996,046원으로 커집니다. 그러나 이 수치는 채권자 배당 부족분이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 반대로 점유자의 실제 보증금·대항력에 따라 별도의 인수 문제가 생길 수 있으므로 두 문제를 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 토지·건물 리스크 — 일괄매각과 경계 확인
- 일괄매각. 제시외 정자와 차고가 포함되고, 목록 1·2·3 지상의 수목·담장·대문도 감정가격에 포함됩니다.
- 경계 문제. 목록 3 지상 제시외 차고 일부가 인접지에 걸쳐 있는 것으로 육안 판단되어, 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요할 수 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2 토지는 공부상 지목이 전이지만 현황은 목록 3 토지의 부속토지인 정원으로 이용 중입니다.
- 입지. 양일중고등학교 동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 진출입이 가능하고 간선도로에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역·상대보호구역 등 제한이 포함됩니다.
- 건물. 일반목구조 목구조지붕 2층 단독주택이며 위생·급배수시설과 가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민희빈 보증금 확인. 전입일이 2017.03.16으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 임대차계약, 점유 원인, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있으나 현황조사와 함께 대조해 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 경계측량 검토. 제시외 차고 일부의 인접지 침범 가능성이 조사되어 있으므로 현장 경계와 측량 필요성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 정자·차고, 수목·담장·대문이 포함되는 범위를 감정서 도면과 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 전인 토지가 실제로 정원으로 사용 중이므로 지목과 현황의 차이를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 조사한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 확인할 것
감정가 1,495,344,960원짜리 물건이 512,903,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건에서는 할인율보다 민희빈의 점유관계와 보증금이 먼저입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금이 확인되지 않아 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
여기에 제시외 차고 일부의 인접지 침범 가능성, 공부상 전과 현황 정원의 차이, 비교 가능한 실거래 시세 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 등기 소멸관계는 비교적 명확하지만, 인수액과 가격 적정성은 아직 미확정입니다. 현황조사·매각물건명세서·임대차관계·경계·인근 시세를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
