수원지방법원 2024타경35970. 이천시 부발읍 아미리의 이천삼성홈프레스티지1동 19층 1906호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 생활숙박시설(장기거주자용호텔)입니다. 2019년 사용승인된 20층 건물의 19층 구분건물이며, 현재 등기상 소유자는 이수자·임병성이 각각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
가격은 눈에 띄게 내려왔습니다. 감정가 190,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 45,619,000원입니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세 자료가 없으므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 권리분석에서는 토지 쪽 별도등기 지상권 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경35970 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 부발읍 경충대로2092번길 23, 19층1906호 (이천삼성홈프레스티지1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설(장기거주자용호텔) |
| 건물 | 2019.11.15. 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 20층 중 19층 |
| 소유자 | 이수자 2분의 1 · 임병성 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 45,619,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 115,107,483원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 토지 별도등기가 핵심
말소기준권리는 2019.12.20. 설정된 망우동새마을금고 근저당권 127,200,000원입니다. 같은 채권자가 2024.07.05. 임의경매개시결정을 등기했고, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 신고되어 있지 않습니다.
신탁등기는 2019.11.21. 설정됐다가 2019.12.20. 말소됐고, 같은 날 임정호에게 거래가액 177,591,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2023.01.06. 상속을 원인으로 이수자·임병성이 각 2분의 1을 취득했고, 그 등기는 2024.06.03. 접수됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없다
다만 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 생활숙박시설로 이용 중인 물건인 만큼 실제 이용·점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 근저당 · 망우동새마을금고 | 127,200,000원 | 44,397,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,619,000원 가정 시 망우동새마을금고 채권최고액 127,200,000원 중 44,397,858원이 배당되고 82,802,142원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고, 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 82,802,142원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 96,241,500원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 105,649,051원 |
신청채권액은 115,107,483원으로, 현재 회차에서도 배당 예상액 44,397,858원만으로는 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당 자체가 곧바로 매수인에게 금전채무로 승계된다는 의미는 아니며, 예상배당상 매수인 금액 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현 생활숙박시설(장기거주자용호텔)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 현대성우오스타2단지아파트 남서측 근거리에 위치하며, 국도변 상가지대로 중고층 업무용·상업용 건물이 밀집해 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의는 양호합니다.
- 도로. 남동측 약 20미터, 북동측 약 7미터 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 토지면적은 1,848㎡, 공시지가는 2,009,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 대지권 목적 토지의 을구 5번 지상권 내용을 반드시 원문 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 생활숙박시설(장기거주자용호텔)입니다. 실제 운영·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차 근저당 미배당은 82,802,142원이며 추가 유찰 시 96,241,500원, 105,649,051원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대지권 목적 토지 등기를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 별도등기가 먼저”
감정가 190,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 45,619,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 실제 시장가격 대비 싼지 확인할 근거가 없고, 무엇보다 매각물건명세서가 대지권 목적 토지의 을구 5번 지상권을 인수권리로 명시하고 있습니다.
임차인 신고가 없고 예상배당상 금액 인수가 0원이라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 ‘권리가 깨끗하다’고 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다. 생활숙박시설이라는 이용 형태와 토지 별도등기의 실제 권리 내용을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 회차의 핵심은 24%라는 할인율이 아니라, 별도등기 지상권의 정확한 인수 범위를 확인하는 것입니다.
