수원지방법원 2024타경36034. 여주시 대신면 초현리 379의 토지와 공장 관련 물건입니다. 토지는 공장용지 1,276㎡이고, 건물은 조립식조 칼라철판지붕 공장으로 평가됐습니다. 공장으로 사용됐으나 조사일 현재 대부분 공실이며, 위생·급배수 설비는 갖춰져 있지만 관리 상태는 불량한 편입니다.
감정가 485,836,960원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 148,954,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 가격보다 매각 범위와 토지·건물 관계가 먼저입니다. 목록 1·3번 지상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ은 매각에서 제외되고, 그 건물들에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 철거각서는 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ에 대해서만 기재돼 있어, 매각 제외 범위 전체와 철거 약정 범위가 일치하는지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 대신면 초현리 379 · 경기도 여주시 대신면 초현길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 공장 · 조사일 현재 대부분 공실 |
| 토지 | 1,276㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조립식조 칼라철판지붕 공장 · 샌드위치판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 김신일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 485,836,960원 / 148,954,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 320,399,436원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 공시지가 | 125,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 말소기준 재확인은 별개
신고된 임차인은 없으며, 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 점유관계와 실제 사용자는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
2021.10.14 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당의 채권최고액은 360,000,000원이며, 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.03.07 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 그 뒤 김지선 근저당 150,000,000원, 주식회사아스코 근저당 250,000,000원, 임의경매개시결정과 국 압류가 이어집니다.
② 가격 판단 — 감정가 31%가 곧 시세 31%는 아니다
현재 최저가는 148,954,000원으로 감정가 485,836,960원의 31% 회차입니다. 다만 공장·토지의 가격은 건물 상태, 실제 사용 가능 면적, 제시외 건물, 법정지상권, 규제와 도로 조건에 따라 크게 달라집니다. 따라서 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 31%) | 148,954,000원 | 1,307,694,725원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 21%) | 104,267,800원 | 1,351,755,318원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 15%) | 72,987,460원 | 1,382,489,683원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 채권자 미배당은 늘어납니다. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 320,399,436원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 결과는 2002.06.28 말소된 권리들이 배당순위에 포함된 계산과 연결돼 있으므로, 실제 배당관계를 그대로 의미한다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,356원 |
| 2. 근저당 · 정양숙 | 112,500,000원 | 112,500,000원 |
| 3. 근저당 · 조용린 | 75,000,000원 | 33,568,644원 |
| 4. 가압류 · 배종윤 | 161,200,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사우리은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 윤영심 | 80,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이선옥 | 50,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 김조희 | 45,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 6,342,001원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 27,873,923원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 39,847,445원 | 0원 |
| 13. 근저당 · 김지선 | 150,000,000원 | 0원 |
| 14. 근저당 · 주식회사아스코 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,453,763,369원, 채권자 예상배당 146,068,644원, 미배당 1,307,694,725원, 소유자 잔여 0원으로 계산됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기부상 2002.06.28 말소된 권리의 배당 포함 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
④ 물적 상태·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 배개울골 북동측 인근으로 임야·전·답·농장·중소규모 공장·농가주택·전원주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 거리와 운행 빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용·관리. 공장으로 사용됐으나 조사일 현재 대부분 공실이며, 위생·급배수 설비의 관리 상태는 불량한 편입니다.
- 토지 조건. 공장용지 1,276㎡, 공업용, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 대부분 공실 상태의 공장·토지이고 규제와 제시외 건물 문제가 함께 있어 일반 주거물건보다 매수자 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3번은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 제시외 건물. 목록 1·3번 지상의 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ·ㅁ은 매각 제외이고, 관정 ㅂ은 매각에 포함됩니다. 현황·면적·경계를 직접 확인해야 합니다.
- 철거각서 범위. 채무자 겸 소유자가 2021.10.12 작성한 철거각서는 ㄱ·ㄴ·ㄷ·ㄹ에 관한 것입니다. 매각 제외 건물 ㅁ과의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 건물의 소유관계, 토지와 건물의 소유자 변동 시점, 철거 가능성을 원문 서류와 현장조사로 검토해야 합니다.
- 일부 멸실. 목록 2번 건물은 일부 멸실됐고 목록 3번 지상에 일부 소재하는 것으로 확인됐으므로 실제 잔존 구조와 경계를 확인해야 합니다.
- 말소기준·배당 재산정. 2002.06.28 말소 기록과 현재 배당 계산이 충돌하므로 현존 등기만 기준으로 배당순위와 신청채권자 배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금·점유. 국 압류와 미반영 당해세 금액, 실제 점유자, 임대관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 비율이 아니라 인근 공장용지와 공장 거래, 건물 철거·보수비, 제시외 건물 처리비를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “31% 할인보다 복잡한 매각 범위를 보라”
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 31%까지 내려왔고, 명시된 인수권리는 해당 없음입니다. 그러나 권리 난도가 낮은 물건은 아닙니다. 과거 말소된 근저당이 말소기준과 배당표에 다시 등장하는 기록 충돌이 있고, 제시외 건물의 법정지상권은 불분명합니다. 일부 건물은 멸실됐으며, 매각 제외 건물과 철거각서의 범위도 다릅니다.
여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 불반환 조건, 대부분 공실인 공장과 불량한 관리 상태, 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등의 조건까지 겹칩니다. 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 실제 취득 위험까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 현존 권리 재분석과 제시외 건물 처리 가능성, 현장 경계와 사용성을 확인하기 전에는 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.