수원지방법원 2024타경36652. 양평군 청운면 삼성리 627-6의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 495㎡, 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층 단독주택으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 감정가는 279,015,800원인데 4회 유찰되어 현재 최저가는 66,992,000원까지 내려왔습니다.
등기부상 현재 소유자는 양경은·이성훈으로 각 2분의 1 지분입니다. 말소기준권리는 2021.07.09 설정된 광주농업협동조합 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤의 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 용문농업협동조합 근저당, 가압류·압류 등은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경36652 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 청운면 삼성리 627-6 · 경기도 양평군 청운면 청운삼성길135번길 25-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 495㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 2층 · 사이딩·벽돌타일 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 양경은 2분의 1 · 이성훈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 279,015,800원 / 66,992,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 98,606,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기부는 정리되지만 임차인 확인이 남는다
말소기준은 2021.07.09 광주농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 이후 양경은 지분에 설정된 삼성카드 가압류 14,434,317원과 2024년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2019년 양평군 압류는 2020.11.30 해제되어 말소됐고, 2011년 용문농업협동조합 근저당도 2021.07.09 해지로 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이은용 | 2015.01.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 판단할 수 없습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 6년 이상 앞서므로, 단순히 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 위험이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 24%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 66,992,000원으로 감정가 279,015,800원의 24% 회차입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 점수를 높일 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,605,856원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 120,000,000원 | 65,386,144원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 14,434,317원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 134,434,317원 중 65,386,144원이 배당되고, 미배당은 69,048,173원입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없으며 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이은용의 보증금이 미상이므로 임대차관계 확인은 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평군 청운면 삼성리 ‘삼성2리마을회관’ 북서측 인근으로, 단독주택·소규모 전원주택단지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 간선도로변에 버스정류장이 있으나, 버스정류장 위치와 배차간격을 고려하면 대중교통 이용은 불편한 편입니다.
- 용도. 실제 이용상태는 단독주택이며 기본 위생·급배수·전기·보일러·태양열설비가 되어 있습니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역에 해당합니다.
- 토지. 495㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각이고 4회 유찰된 사건이므로 아파트형 물건보다 매수층과 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이은용 점유관계 확인. 실제 거주 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 우선 확인하세요.
- 명세서 원본 대조. 현재 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 되어 있으나, 선순위 전입자의 구체적 지위가 입찰 전에도 동일한지 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 감정가의 24%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 현장 상태와 주변 거래·매물 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 경계, 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 토지규제 확인. 보전관리지역·자연보전권역·배출시설설치제한지역 등 이용규제가 향후 증축·변경·개발 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 점유자가 존재하는 만큼 인도명령·명도 협의 가능성과 기간·비용을 보수적으로 반영하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 279,015,800원이 4회 유찰되어 최저가 66,992,000원까지 내려왔습니다. 등기부도 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
그러나 결론을 바꾸는 요소가 하나 있습니다. 이은용의 2015.01.30 전입입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부와 잠재 인수액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 여기에 단독주택·토지의 환금성, 4회 유찰, 불편한 대중교통까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 매우 낮다”보다 “선순위 전입자의 실체를 먼저 확인해야 한다”가 정확한 결론입니다.
