광주지방법원 2025타경6835. 광주 서구 풍암동 현대삼환아파트 102동 17층 1702호, 전용 134.626㎡ 아파트입니다. 감정가는 439,000,000원, 1회 유찰된 최저가는 307,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 입찰 판단의 중심은 인수금보다 실거래 대비 가격과 점유 상태 확인에 있습니다.
등기 흐름의 핵심은 2021.11.26. 목포우리신용협동조합 근저당권 246,000,000원입니다. 그보다 앞선 신한은행·광주은행·농협은행 근저당은 각각 2005.11.02., 2018.03.02., 2021.11.29. 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인에게 별도 승계되는 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1096 현대.삼환아파트 102동 17층 1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 134.626㎡ · 지하 1층/지상 17층 건물 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김진수 (2018.01.15. 매매, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 46,595,748원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신한은행 근저당 108,000,000원은 2005.11.02. 말소됐고, 같은 날 설정된 광주은행 근저당 60,000,000원 2건도 2018.03.02. 말소됐습니다. 김진수 명의로 소유권이 이전되며 설정된 농협은행 근저당 268,800,000원 역시 2021.11.29. 말소됐습니다.
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2021.11.26. 설정된 목포우리신용협동조합 근저당 246,000,000원입니다. 같은 날 설정된 120,000,000원 근저당과 2024.05.29. 설정된 12,000,000원 근저당, 이후 우리카드·순천농업협동조합·신한카드 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인은 없지만 현장 확인 필요
확인된 임차인은 0명이며 배당 계산에도 임차보증금이나 매수인 승계액은 반영돼 있지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다는 계산만으로 점유자까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 아래
현대삼환은 424세대, 사용승인일은 2000.06.07.입니다. 비교 면적 134.63㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 392,250,000원이며, 최근 12개월 5건 평균은 395,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.12. 7층의 393,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.63㎡ | 7 | 393,000,000원 |
| 2025.07 | 134.63㎡ | 16 | 381,000,000원 |
| 2025.07 | 134.63㎡ | 16 | 381,000,000원 |
| 2025.05 | 134.63㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2025.01 | 134.63㎡ | 2 | 375,000,000원 |
| 2024.11 | 134.63㎡ | 11 | 420,000,000원 |
| 2024.10 | 134.63㎡ | 12 | 397,000,000원 |
| 2024.08 | 134.63㎡ | 4 | 380,000,000원 |
| 2024.07 | 134.63㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2024.06 | 134.63㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 2024.05 | 134.63㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2024.03 | 134.63㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 392,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 395,000,000원 |
현재 최저가 307,300,000원은 전체 실거래 평균의 78.3%, 최근 12개월 평균의 77.8%입니다. 최근 12개월 평균보다 87,700,000원, 최신 거래보다 85,700,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 금액도 307,300,000원이며, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,102,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사광주은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 268,800,000원 | 74,197,800원 |
| 을구 7번 근저당 · 목포우리신용협동조합 | 246,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 목포우리신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 목포우리신용협동조합 | 12,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사우리카드 | 37,530,841원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 순천농업협동조합 | 27,181,609원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신한카드주식회사 | 19,606,301원 | 0원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 채권총액은 959,118,751원, 채권자 배당액은 302,197,800원, 미배당액은 656,920,951원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 307,300,000원 | 302,197,800원 | 656,920,951원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 215,110,000원 | 211,298,460원 | 747,820,291원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 150,577,000원 | 147,668,922원 | 811,449,829원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반적인 인수 0원형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 풍암중학교 동측 인근으로 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대이며 주위 환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지하 1층·지상 17층 건물의 17층이며, 승강기·바닥난방·급배수·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·북측·남측에 왕복 2차선 또는 왕복 4차선 포장도로가 있고 주 출입은 서측 도로를 이용합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 부지이며 도로접면은 중로각지, 공시지가는 1,072,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·도로 접합 지역이며 신암초등학교와 풍암중학교의 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되고 최근 12개월에도 5건이 거래돼 비교가격을 확인할 수 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.06.10이고 등기 발급일은 2026.07.24이므로, 현재 매각 여부와 후속 기일을 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 말소 완료 권리 재확인. 신한은행·광주은행·농협은행 근저당의 말소등기가 현재 등기부에도 완결돼 있는지 원본으로 대조하세요.
- 배당표 재산정. 과거 말소 근저당을 제외하고 목포우리신용협동조합·가압류권자·압류권자의 실제 채권신고액과 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 관리사무소 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 395,000,000원과 최신 거래 393,000,000원을 기준으로 내부 상태·수리비·취득비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
- 내부 상태. 비교 거래 중 같은 17층 거래는 2024.06. 380,000,000원이므로, 본건의 향·조망·수리 상태가 가격 차이를 정당화하는지 확인하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·집행비용 등 실제 매수 부대비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 양호, 배당 계산은 보수적으로
이 물건은 확인된 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 307,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 395,000,000원의 77.8%로, 실거래 대비 가격 여유도 분명합니다. 최근 거래 추세도 1.2% 상승으로 집계돼 하락장 보정에 따른 감점 요인은 크지 않습니다.
다만 제시된 배당 계산은 이미 말소된 과거 근저당을 선순위로 배당하고 있어 실제 배당구조와 맞지 않을 가능성이 큽니다. 이 오류가 매수인 인수액을 발생시키는 것은 아니지만, 신청채권자 배당과 채권관계 파악에는 영향을 줍니다. 또한 확인된 임차인이 없더라도 실제 점유관계는 미상입니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래, 배당표와 점유는 반드시 원문 대조”입니다.