광주지방법원 2025타경6842. 나주시 송월동 1461의 근린생활시설과 토지가 일괄 대상인 사건입니다. 토지는 914.4㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2020.06.10. 나주농업협동조합 근저당권이고, 이후 설정된 김철진 근저당권, 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 강인철은 2020.05.08., 춘택 농업회사법인 주식회사·박춘택과 유한회사 학산개발·박춘택은 2020.05.14. 전입 기록으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 이 3건은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 또 ‘가온로지’는 주거 사용으로 기재돼 있지만 전입일이 확인되지 않아 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1461 · 전라남도 나주시 송월1길 17(송월동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 토지 | 914.4㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 위생·급배수·전기설비 |
| 소유자 | 전용석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,815,056,000원 / 1,016,431,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나주농업협동조합 / 1,050,793,047원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
② 임차인·점유관계 — 선순위 3건과 전입일 미상 1건
확정일자와 보증금이 확인되지 않은 기록이므로 우선변제 여부와 실제 승계액은 확정할 수 없습니다. 말소기준 이후 전입한 기록들은 대항력이 없지만, 말소기준보다 앞선 기록과 전입일 미상 기록은 입찰 전 별도 확인이 핵심입니다.
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이애숙 | 2020.06.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박동희 | 2021.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 더베스트디앤씨,강선주 | 2022.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광10호,황진류 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광9호,박춘택 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 춘택 농업회사법인 주식회사,박춘택 | 2020.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유한회사 학산태양광8호,이혜영 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강인철 | 2020.05.08 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 나진영 | 2021.06.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광2호,김영일 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광11호,최승호 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광5호,박동희 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광7호,강인철 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사가온로지스,박효서 | 2021.06.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광3호,안효임 | 2024.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광6호,박진서 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광4호,정미진 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산태양광1호,박춘택 | 2024.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 학산개발,박춘택 | 2020.05.14 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 가온로지 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
③ 예상배당표 (매각가 1,016,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,564,310원 |
| 1. 근저당 · 나주농업협동조합 | 1,612,000,000원 | 1,003,866,690원 |
| 2. 근저당 · 김철진 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당모형에서는 총 담보채권 2,012,000,000원 중 1,003,866,690원이 배당되고, 1,008,133,310원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 임차·점유관계의 보증금이 확인되지 않았으므로 ‘매수인 인수 0원’을 확정값으로 해석하면 안 됩니다.
④ 가격 — 56%라는 숫자만 보면 안 된다
감정가는 1,815,056,000원, 현재 최저매각가는 1,016,431,000원으로 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 711,501,700원(감정가 39%), 4회 유찰 시 498,051,189원(감정가 27%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 근거가 없습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시청 동측 인근으로, 주변은 상가와 상업나지가 소재하는 미성숙 상가지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 토지는 상업용, 일반상업지역입니다.
- 토지. 914.4㎡, 평지, 세로장방, 광대소각이며 공시지가는 1,131,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·지역개발사업구역·배수구역 등에 포함되고, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 비행안전제3구역과 역사문화환경보존지역도 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 미성숙 상가지대의 근린생활시설 + 토지 물건으로, 주거용 집합건물보다 수요층이 제한될 수 있으므로 점유·용도·활용계획을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 3건의 실제 임대차 확인. 강인철, 춘택 농업회사법인 주식회사·박춘택, 유한회사 학산개발·박춘택의 점유 목적·보증금·계약관계를 확인해야 합니다.
- 가온로지 전입일 확인. 주거 사용으로 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제권과 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.
- 배당표의 0원 인수 수치 주의. 담보권 배당모형과 임차인 승계분석은 별개입니다. 임차관계 확인 전에는 실질취득액을 최저가로 고정하면 안 됩니다.
- 상업용 활용성 확인. 미성숙 상가지대의 근린생활시설이므로 임대수요·공실·향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 도시개발구역·지역개발사업구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등의 적용 내용을 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 선순위 점유 3건이 먼저다
등기부만 보면 구조는 분명합니다. 2020.06.10. 나주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 담보권·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 이 사건의 난점은 등기가 아니라 점유입니다. 말소기준보다 앞선 전입 3건과 전입일 미상 주거 점유 1건이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격 매력 판단 보류, 임차관계 선확인”입니다. 선순위 점유의 실제 계약관계와 보증금이 확인돼 인수액을 계산할 수 있을 때 비로소 낙찰가와 합산한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
