최저가 56%지만, 선순위·미상 점유 4건을 먼저 풀어야 한다 — 나주 송월동 근린생활시설

광주지방법원 2025타경6842. 나주시청 동측 인근 송월동 1461에 있는 근린생활시설과 토지입니다. 토지는 914.4㎡의 대지이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 전용석이며, 나주농업협동조합이 청구액 1,050,793,047원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기만 보면 말소기준은 2020.06.10. 나주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김철진의 근저당권, 나주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계는 등기보다 복잡합니다. 말소기준일보다 앞선 전입이 3건이고, 전입일 자체가 확인되지 않는 점유도 1건 있습니다. 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 점유관계는 별도

말소기준권리는 2020.06.10. 설정된 나주농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,612,000,000원입니다. 채무자는 박춘택이며 송월동 1461 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2024.01.16. 김철진 근저당권 400,000,000원, 2025.11.17. 나주시 압류, 2025.12.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 조사 — 20건 중 4건 집중 확인

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사표상 20건 모두 실제 점유·전입 신고 주체로 취급됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 20건 모두 확인되지 않았습니다. 말소기준일 전 전입 3건은 보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능·미상, 전입일이 없는 베스트디 역시 판정 불가입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 56%만으로 시세 메리트 판단 금지

현재 최저매각가는 1,016,431,000원으로 감정가 1,815,056,000원의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래와 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 알 수 있어도 최근 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.

회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당금은 커집니다. 이 미배당 담보채권은 매수인에게 승계되지 않지만, 선순위 점유자의 보증금 미배당분은 별도 문제입니다. 따라서 위 회차별 가격은 점유관계가 해소됐다는 가정의 안전한 총취득비용이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,016,431,000원 가정)

채권최고액 기준 총채권 2,012,000,000원 중 1,003,866,690원이 배당되고, 1,008,133,310원이 미배당되는 모형입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위·미상 점유자의 보증금 인수 가능액도 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 나주시청 동측 인근에 있으며, 주변은 상가와 상업나지가 소재하는 미성숙 상가지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
• 이용상태. 토지는 상업용 대지이고 건물은 근린생활시설입니다. 위생·급배수설비와 전기설비가 돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다.
• 규제. 도시개발구역·지역개발사업구역·배수구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
• 환금성. 미성숙 상가지대의 근린생활시설로, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 임대수요와 거래가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 강인철 확인. 2020.05.08. 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 부분과 임대차계약 원본을 대조해야 합니다.
• 박춘택 관련 법인 확인. 춘택 농업회사법인 주식회사와 유한회사 학산개발은 2020.05.14. 전입입니다. 두 법인의 독립된 점유·임대차 여부와 보증금 존재 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 베스트디 확인. 주거 이용으로 기재됐으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
• 후순위 점유 명도. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없더라도 실제 점유 중이면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 배당요구·확정일자 대조. 우선변제 여부가 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 주변 근린시설과 토지의 실제 거래 및 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 세금·공과금. 나주시 압류와 당해세 여부, 체납 공과금 및 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 도시개발구역·지역개발사업구역·비행안전제3구역·역사문화환경보존지역 등 이용 제한이 사업계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”

이 물건은 감정가 1,815,056,000원에서 두 차례 유찰돼 1,016,431,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 담보권과 압류는 매각으로 소멸하므로 표면적인 권리 흐름은 정리됩니다. 하지만 실제 입찰 판단을 좌우하는 것은 등기부 뒤에 남은 점유관계입니다.

말소기준일보다 앞선 전입 3건과 전입일 미상 점유 1건은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없고, 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 56%가 시장가격 대비 할인인지 판단할 근거가 부족합니다. 등기 권리는 소멸하지만 점유 리스크는 미해결, 가격은 싸 보이지만 시세 검증은 불가. 선순위·미상 점유 4건의 계약관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.