수원지방법원 2024타경40217. 이천시 증포동 234-24 소재 토지와 에이동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 에이동은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층의 단독주택, 비동은 주차장과 대문으로 이용 중입니다. 토지는 490㎡의 대지이고, 정원석과 정원수도 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
최저매각가는 549,494,000원으로 감정가 784,991,760원의 70%입니다. 배당 추정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 채권 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원이며, 신청채권자의 청구액 263,007,918원도 배당되지 않는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액과 같지 않습니다. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40217 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증포동 234-24 에이동 · 경기도 이천시 이섭대천로1439번길 94 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 에이동 단독주택 · 비동 주차장 및 대문 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 위생급배수·난방·도시가스설비 |
| 토지 | 대 490㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 공시지가 578,700원/㎡ |
| 소유자 | 김현미 단독소유 (2013.12.30. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 784,991,760원 / 549,494,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈 주식회사 / 263,007,918원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 정원석 및 정원수 토지가격에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 기준권리는 재검증
분석상 말소기준은 2011.01.03. 중소기업은행 근저당권 60,000,000원입니다. 이 기준이 유효하다면 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인이 등기상 부담을 승계하지 않는 구조입니다.
현재 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 인도 대상과 실제 점유자는 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인 및 현장 방문으로 재점검해야 합니다. 보증금 또는 대항력 있는 점유자의 존재가 별도로 확인되기 전에는 점유관계를 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 동일하거나 유사한 주택의 최근 실거래 시세가 확정되지 않았으므로, 최저가 549,494,000원이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없는 물건입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 549,494,000원 | 2,532,903,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 384,645,800원 | 2,696,041,941원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 269,252,060원 | 2,809,820,169원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 549,494,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,894,940원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 한마음새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 김권순 | 390,000,000원 | 226,599,060원 |
| 6. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 24,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 이천신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 10번 근저당권 · 김권순 | 260,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 근저당권 · 박이자 | 150,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 14번 근저당권 · 구본현 | 78,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 15번 근저당권 · 김옥진 | 150,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 5번 가압류 · 김인자 | 33,502,700원 | 0원 |
| 13. 갑구 10번 가압류 · 이계찬 | 330,000,000원 | 0원 |
| 14. 을구 17번 근저당권 · 이계찬 | 300,000,000원 | 0원 |
| 15. 을구 17-1번 가압류 · 에스엠신용정보주식회사 | 44,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,074,502,700원 중 541,599,060원이 배당되고 2,532,903,640원이 미배당되는 추정입니다. 신청채권자의 청구액 263,007,918원은 현재 회차에서 배당 0원으로 계산됩니다. 다만 등기상 후속 말소·변경 이력이 있는 권리가 포함돼 있으므로 실제 배당대상과 순위는 배당요구 및 채권 현황 원본에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증포초등학교 북서측 인근이며, 주위는 단독주택·다세대주택·농경지가 혼재하는 전원주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 490㎡의 대지로 평지·정방형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 578,700원/㎡입니다.
- 이용상태. 에이동은 3층 단독주택, 비동은 주차장과 대문으로 이용 중입니다. 정원석과 정원수도 토지가격에 포함됐습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 정형화된 공동주택이 아니라 토지와 단독주택의 개별 조건에 따라 가격이 달라지는 유형으로, 매수층과 매각기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2011.01.03. 근저당권과 2012.05.22. 말소·신규 설정 이력을 원본 등기부에서 대조해 실제 기준권리를 확정하세요.
- 공동담보 범위. 여러 근저당권에 증포동 234-24 토지가 공동담보로 기재돼 있으므로 다른 담보물의 처분·변제 내역과 현재 채권잔액을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대·사업자등록·현장 점유자와 인도 대상을 직접 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·에이동·비동과 정원석·정원수가 모두 매각대상에 포함되는지 매각목록과 감정평가서 도면으로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장상 용도와 실제 구조·가구 수를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 인근 단독주택·토지 거래와 건물 잔존가치를 분리해 응찰 상한을 산정하세요.
- 규제 검토. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 규제가 향후 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 세금·체납. 이천시 압류와 당해세, 공과금 및 체납 여부를 확인하고 실제 배당표에 미치는 영향을 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것이 있다
현재 계산만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 분석상 말소기준 근저당에 후속 말소 이력이 존재하고, 같은 날 설정된 대규모 근저당권은 변경·채무자 인수·채권 이전을 거쳐 이번 경매로 연결됐습니다. 여기에 임대관계 미상, 단독주택·토지 일괄매각, 실거래 시세 미확정이라는 요소가 겹칩니다.
권리 인수는 낮게 추정되지만, 원본 검증 난도와 가격 판단 난도는 낮지 않습니다. 기준권리·점유·매각범위를 확정하고, 토지와 건물을 별도로 평가한 가격이 최저가보다 충분히 높다는 근거가 생길 때에만 입찰 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.