수원지방법원 2024타경40316. 이천시 장호원읍 장호원현대아파트 104동 최상층인 15층 1505호입니다. 소유자 이상성 씨는 2016년 10월 24일 매매를 원인으로 거래가액 114,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2016년 11월 11일 접수됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 140,000,000원에서 한 차례 유찰된 98,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 오래된 등기와 현재 살아 있는 등기를 구분하는 것입니다. 1997년 한국주택은행 근저당은 2006년 말소됐고, 2006년 한마음새마을금고 근저당은 2009년, 2009년 우리은행 근저당은 2013년, 2016년 삼성화재 근저당은 2019년에 각각 말소됐습니다. 현재 남아 있는 담보권의 기준일은 2019년 12월 5일 우리은행 근저당권이며, 이 권리는 2025년 3월 12일 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 장호원읍 서동대로 8844-15, 104동 15층 1505호 (장호원현대아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방 3, 거실, 주방, 욕실 등 · 15층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 이상성 (2016.11.11. 소유권이전, 거래가액 114,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회 / 169,455,526원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지 | 현대 · 362세대 · 1997.07.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 오래된 말소등기와 현존 권리를 구분해야 한다
임차인 없음. 별도로 신고된 임차인이나 보증기관 승계 신고가 없어 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 98,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 98,000,000원이며, 별도 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 70% 유찰가만으로는 ‘저렴하다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 140,000,000원의 70%인 98,000,000원입니다. 유찰이 추가되면 시나리오상 68,600,000원과 48,020,000원까지 낮아집니다. 그러나 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로, 이 금액들이 실제 매매시장보다 낮은지는 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 98,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 68,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 48,020,000원 | 0원 |
단지 통계상 경매물건은 평균 1.6회 유찰됐으며, 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않습니다. 감정가에서 30% 할인됐다는 숫자는 입찰의 출발점일 뿐, 가격 메리트의 증거는 아닙니다. 장호원현대의 동일·유사 면적 매물 호가와 실제 계약가를 확인해 98,000,000원이 시장가격 아래인지를 먼저 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,164,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 한마음새마을금고 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 우리은행 | 36,000,000원 | 24,736,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 삼성화재 | 88,200,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 우리은행 | 77,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 | 27,512,932원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 | 155,906,609원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 장호원농협 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 강제경매개시결정 | — | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 농협은행 | 51,181,035원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 521,900,576원 중 예상배당은 95,836,000원, 미배당은 426,064,576원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 위 표에는 등기상 말소된 과거 담보권이 포함돼 있으므로 실제 배당 대상과 순위는 배당요구종기·채권신고·최신 등기부를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장호원읍 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 아파트·다세대·단독주택·상가·농지가 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·북측·서측 왕복 2차선, 동측 왕복 4차선 포장도로에 접하며 서측 도로와 단지 내 도로가 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물의 15층이며, 급·배수·위생·난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·자연보전권역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 504,200원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 362세대, 1997.07.03. 준공 단지입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 과거 근저당의 말소 여부와 현재 2019.12.05. 근저당 및 한국주택금융공사 이전등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 확인되지 않았으므로 현황조사서·전입세대확인서·외국인체류확인서와 현장 점유자를 다시 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 면적 최근 실거래 비교가 성립하지 않습니다. 인근 중개업소의 실제 계약 사례와 현재 매물 호가를 확인해야 합니다.
- 최상층 상태. 15층 건물의 15층 물건이므로 내부 상태와 천장·외벽·창호 등 수리 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 배당표 대조. 과거 말소된 담보권과 실제 채권신고 내역이 일치하는지 배당요구서와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 총투입액 계산. 낙찰가 외 취득세·등기비용·명도비용·수리비·체납관리비를 합산해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 증빙 전 보류”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원으로 산정돼, 권리 인수 위험은 낮은 편입니다. 오래된 근저당들이 여러 건 보이지만 1997년·2006년·2009년·2016년 설정분은 각각 말소됐고, 현재 권리 판단의 중심은 2019년 12월 5일 설정된 근저당과 그 이후 권리들입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 98,000,000원은 감정가의 70%지만, 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래와 최근 낙찰금액이 없어 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 1회 유찰이라는 숫자보다 실제 장호원 매매시장에서 98,000,000원이 어느 위치인지가 더 중요합니다. 인수는 0원, 시세 검증은 필수. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 현장 조사 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
