수원지방법원 2024타경40682. 경기도 여주시 연라동 79-3, 도로명 주소 연라2길 49-14에 있는 건물 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대이고, 감정 이용상태는 1층 농가창고·2층 농가주택입니다. 감정가 101,424,400원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,789,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 놓으면 감정가의 약 34.3%지만, 이 사건의 판단 포인트는 할인율이 아닙니다.

매각물건명세서 비고에는 “건물만의 매각”이라고 명시돼 있고, 본건 건물과 부지 소유자가 서로 다르며 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 더 나아가 법정지상권의 부존재 및 건물철거·부당이득반환을 명하는 확정판결 (수원지방법원 여주지원 2023가단10896)이 존재합니다. 따라서 배당표에서 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 낙찰 후 건물을 계속 존치·사용할 수 있는지는 매우 중대한 별도 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 ‘건물 존립’이 문제

등기부에는 근저당권이 없고, 말소기준권리는 2024.11.15. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.03.19. 국민건강보험공단 압류가 들어왔으며, 제공된 권리관계상 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 금전채권을 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 점유·임대 및 건물 상태

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유 상태와 실제 사용자에 대해서는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.

• 이용상태. 1층은 농가창고, 2층은 농가주택으로 이용 중입니다.
• 구조. 연와조·철근콘크리트조 스라브지붕 2층, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 세멘몰탈 등 마감입니다.
• 내부·창호. 내벽은 벽지도배 등 마감, 창호는 샷시·유리창호 등의 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 감정서상 공부와의 차이는 별도로 확인되지 않았습니다.
• 위반건축. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,789,000원 가정)

현재 최저가 34,789,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 18,701,075원이 전액 배당되고 소유자에게 15,061,723원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 본질은 그대로

유찰이 이어지면 매각가격은 24,352,300원, 17,046,610원까지 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 더 싸지는 것과 더 안전해지는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건의 핵심 위험인 건물만의 매각, 토지 소유관계 분리, 철거 확정판결은 유찰 횟수가 늘어도 사라지지 않습니다.

⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)

• 토지. 부지는 지목 ‘전’, 면적 1,398㎡이며 토지이용상황은 주거기타입니다. 다만 이 사건 매각 대상은 건물만입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 지형·도로. 완경사·부정형 토지, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 146,500원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다.
• 환금성. 농가창고·농가주택 이용 건물에 토지 소유권이 결합되지 않고 철거 확정판결까지 있어 일반 주택보다 처분·담보·재매각 측면의 제약이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 철거 판결 원문 확인. 수원지방법원 여주지원 2023가단10896 확정판결의 당사자·주문·집행 가능 상태를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
• 토지 소유관계 확인. 건물만의 매각이므로 현재 부지 소유자와 사용 관계, 점유 권원, 토지사용료 또는 부당이득 청구 범위를 확인해야 합니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 제시외 부분 확인. 보일러실·화장실은 매각에 포함되므로 감정평가서의 위치·규모·현황을 대조해야 합니다.
• 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 시세자료가 없고 건물 존립 위험이 커 ‘34% = 싸다’로 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·확정판결문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 “철거 판결”이 먼저다

현재 최저가는 34,789,000원으로 감정가 101,424,400원의 약 34.3%까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 저가 주택 경매로 보면 핵심을 놓칩니다. 토지가 제외된 건물만의 매각이고, 법정지상권 부존재와 건물철거·부당이득반환을 명한 확정판결이 있습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고, 이용상태도 1층 농가창고·2층 농가주택으로 일반적인 공동주택보다 환금성이 제한적입니다.

따라서 이 물건은 “가격이 낮아서 매력적인 물건”이 아니라, 낮은 가격이 높은 구조적 위험을 반영하고 있는지 먼저 검증해야 하는 물건입니다. 등기상 금전채권 승계가 없다는 점은 긍정적이지만, 그보다 훨씬 큰 쟁점인 토지 사용권과 철거 위험이 해소되지 않는 한 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.