수원지방법원 2024타경40682. 여주시 연라동 소재 건물로, 감정평가상 1층은 농가창고, 2층은 농가주택으로 이용 중입니다. 외형상 최저매각가가 감정가 101,424,400원에서 70,997,000원으로 낮아졌고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 금전채무도 0원입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 배당이나 후순위 권리 소멸이 아닙니다. 매각 대상이 토지를 제외한 건물만이고, 건물과 부지의 소유자가 다릅니다. 매각물건명세서에는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재된 동시에, 이 사건 건물에 관하여 법정지상권이 존재하지 않는다는 판단과 건물철거 및 부당이득반환을 명한 확정판결 (수원지방법원 여주지원 2023가단10896)이 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40682 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 연라동 79-3 · 경기도 여주시 연라2길 49-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 1층 농가창고, 2층 농가주택 |
| 매각 범위 | 건물만의 매각 · 건물과 부지 소유자 상이 · 제시외 보일러실·화장실 포함 |
| 소유자 | 이래현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 101,424,400원 / 70,997,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이민영 / 18,701,075원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만 토지 문제는 남는다
등기상 말소기준은 2024.11.15. 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.03.19. 국민건강보험공단의 압류가 접수됐고, 등기 분석상 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없으며, 배당표상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 점유 권원은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 건물 인도나 사용이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
② 건물철거 확정판결 — 이 사건의 핵심
매각물건명세서 비고에는 다음 세 가지가 함께 적혀 있습니다. 첫째, 건물만의 매각입니다. 둘째, 건물과 부지의 소유자가 다르며 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 기재돼 있습니다. 셋째, 이 사건 매각 건물에 대하여 법정지상권 부존재, 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결이 존재합니다.
| 검토 항목 | 확인 내용 | 낙찰자 영향 |
|---|---|---|
| 매각 범위 | 토지 제외, 건물만 매각 | 부지 소유권을 취득하지 못함 |
| 건물·부지 소유 | 소유자 서로 다름 | 토지 사용 권원 별도 필요 |
| 법정지상권 | 부존재를 명한 확정판결 있음 | 건물 존치 근거가 부정된 상태 |
| 판결 주문 관련 | 건물철거 및 부당이득반환 명령 | 철거·토지사용료 부담 위험 |
| 제시외 물건 | 보일러실·화장실 매각 포함 | 철거 범위와 비용 검토 필요 |
따라서 이 사건에서 감정가나 최저가를 일반적인 주택 가격으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 건물을 계속 보유·사용할 수 있다는 전제가 흔들리며, 철거가 현실화되면 건물 취득가 외에 철거와 원상회복, 토지 사용에 따른 정산 문제가 추가될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 거래가격만으로 메리트를 판단할 수 없다
동일하거나 유사한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 거래와의 직접적인 가격 비교는 할 수 없습니다. 더 근본적으로는 이 물건이 토지 없는 건물만의 매각이고 철거 확정판결까지 존재하므로, 일반적인 연립·다세대 또는 농가주택 실거래와 단순 비교하는 방식 자체가 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,997,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,677,946원 |
| 1. 경매개시결정 · 이민영 | 18,701,075원 | 18,701,075원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 50,617,979원 |
국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 신청채권자의 미배당액과 매수인 금전 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 핵심 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 70,997,000원 | 18,701,075원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 49,697,900원 | 18,701,075원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,788,530원 | 18,701,075원 | 0원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 이민영의 청구액 18,701,075원은 전액 배당되고 매수인 금전 인수도 0원입니다. 그러나 매각가가 49,697,900원 또는 34,788,530원으로 낮아져도 토지가 함께 취득되는 것은 아니며, 확정판결의 존재도 달라지지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 안전성이 개선되는 구조가 아닙니다.
⑥ 건물·부지 현황 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 1층은 농가창고, 2층은 농가주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 연와조·철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기 및 시멘트몰탈, 내벽은 벽지도배 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 별다른 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 부지 현황. 지목은 전, 면적은 1,398㎡이며 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 다만 해당 토지는 매각 대상이 아닙니다.
- 토지 형태. 완경사의 부정형 토지이며 세로한면에 접합니다. 공시지가는 146,500원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확정판결 원문 확인. 수원지방법원 여주지원 2023가단10896 판결문과 확정 여부, 당사자 및 집행 진행상황을 반드시 대조해야 합니다.
- 철거 집행 여부 확인. 철거명령의 이행 여부와 강제집행 착수 여부, 건물 현재 존치 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 부지 소유자 관계 확인. 토지 소유자와의 임대차·사용승낙·매수 협의 가능성을 확인하되, 성립되지 않은 협의를 가치에 선반영해서는 안 됩니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 권원을 직접 조사해야 합니다.
- 철거비 검토. 본건 건물과 매각에 포함된 보일러실·화장실의 철거 및 폐기물 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 압류채권 확인. 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 조세·공과금 배당 순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서와 판결문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 취득”
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 말소기준은 강제경매개시결정이고, 후순위 압류는 소멸하며, 확인된 임차인 신고와 배당상 금전 인수도 없습니다. 하지만 낙찰자가 사는 것은 토지 없는 건물입니다.
더구나 이 건물에는 법정지상권 부존재와 건물철거·부당이득반환을 명한 확정판결이 있습니다. 감정가 대비 70%인 70,997,000원이나 추가 유찰 가격만 보고 저가 매수로 판단할 수 없습니다. 건물을 계속 사용할 수 있다는 전제가 확인되지 않는 한, 이 물건의 핵심은 수익률이 아니라 철거판결의 집행과 토지사용권 부재입니다. 권리 소멸은 단순하지만, 취득 후 사용과 처분은 매우 어려운 고위험 물건입니다.