수원지방법원 2024타경40972. 양평군 양서면 양수리의 근린시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 상업용으로 이용 중이고 3층은 주거용이며, 매각물건명세서에는 목록 3의 3층이 공부상 근린생활시설이지만 현황은 원룸이라고 기재돼 있습니다. 목록 3의 제시외 건물 ㉠~㉥도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 2000년 설정된 주식회사한미은행 근저당 624,000,000원입니다. 기록된 임차인의 전입일은 2011년부터 2023년까지로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금이 알려진 임차인과 보증금이 미상인 임차인 모두 대항력에 의한 매수인 승계 대상은 아닙니다. 현재 최저가를 기준으로 한 매수인 실질취득액도 최저가와 같은 1,331,639,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 650-5, 650-14 · 경기도 양평군 양서면 양수로 153-3 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 + 토지 · 상업용 이용 중 · 3층 주거용 이용 중 |
| 소유자 | 남수현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,902,341,540원 / 1,331,639,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박흥열 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3 제시외 건물 ㉠~㉥ 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2000년 근저당
말소기준권리는 2000.03.15. 주식회사한미은행 근저당권 624,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·근저당권과 2024년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 2010년 양서농업협동조합 근저당 850,000,000원은 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
국세·지방세 압류 이력은 6건입니다. 등기상 해제·말소 기록이 확인되더라도 당해세나 교부청구가 남아 있다면 집행비용 다음 순위에서 먼저 차감될 수 있으므로, 아래 예상배당액은 확정 배당액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 대항력 인수 0원
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 표에 기재된 실제 임차인은 7명입니다. 확인된 보증금은 합계 91,000,000원, 확인된 월차임은 합계 3,100,000원이고, 양영자·박희옥의 보증금은 미상입니다. 다만 7명의 전입일이 모두 2000.03.15. 말소기준권리 이후이므로 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양영자 | 주거 | 보증금 미상 월차임 미상 | 2020.10.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성열 | 점유 부분 미상 | 30,000,000원 월차임 미상 | 2023.09.08 | 2024.12.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박희옥 | 점유 부분 미상 | 보증금 미상 월차임 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정승호 | 2층 91.2㎡ | 20,000,000원 1,000,000원 | 2018.12.14 | 2025.02.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임경화 | 1층 40.32㎡ | 30,000,000원 1,300,000원 | 2011.06.02 | 2024.12.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박종숙 | 1층 13.22㎡ | 10,000,000원 300,000원 | 2019.09.16 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 한남 | 3층 2호 38㎡ | 1,000,000원 500,000원 | 2022.09.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 저가 단정 금지
한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가 1,902,341,540원의 70%인 1,331,639,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득액도 1,331,639,000원으로 같습니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 상가·원룸·토지·제시외 건물이 결합된 근린시설이므로, 임대수익·공실·점유구획·건물 상태·토지 경계에 따라 가치 편차가 클 수 있습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 1,331,639,000원 | 1,315,922,610원 | 2,802,077,390원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 932,147,300원 | 920,425,827원 | 3,197,574,173원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 652,503,110원 | 643,578,079원 | 3,474,421,921원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액은 450,000,000원이고 예상배당은 0원입니다. 유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 커지지만, 소멸형 권리와 대항력 없는 임차인 구조가 유지되는 한 매수인 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,331,639,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.2% 추정) | - | 15,716,390원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한미은행 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신용보증기금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 5. 가압류 · 남기복 | 295,000,000원 | 227,922,610원 |
| 6. 근저당 · 양서농업협동조합 | 850,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 허진선 | 130,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 남기봉 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 허진선 | 260,000,000원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 허진선 | 195,000,000원 | 0원 |
| 11. 근저당 · 허진선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 허진선 | 450,000,000원 | 0원 |
| 13. 경매개시결정 · 박흥열 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,118,000,000원 중 채권자 예상배당은 1,315,922,610원, 미배당은 2,802,077,390원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서파출소 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 노선상가지대입니다. 제반 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 건물은 상업용으로 이용 중이며 3층은 주거용입니다. 3층은 공부상 근린생활시설이나 현황은 원룸입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 구조의 슬래브지붕 3층 건물과 경량철골조 단층 건물이 있으며, 기본적인 위생·급배수시설과 3층 난방설비가 확인됩니다.
- 토지. 준주거지역, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 3,517,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·홍수관리구역·공장설립제한지역·수질보전특별대책지역 1권역·배출시설설치제한지역·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 목록 3의 실제 이용상태와 제시외 건물은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 상가·주거·토지·제시외 건물이 결합된 비표준 물건이고 실거래 비교가 없어, 아파트보다 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 재대조. 한미은행 근저당의 일부포기 범위와 신용보증기금·한국외환은행 근저당의 말소 기록을 예상배당표와 대조하세요.
- 임차인 전수 확인. 실제 임차인 7명의 점유구획, 계약서, 보증금, 월차임, 확정일자, 배당요구, 영업·주거 여부를 호별로 확인하세요.
- 명도비용 반영. 대항력과 별개로 다수 점유자의 이사·영업 이전 협의가 필요할 수 있으므로 기간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 경계 측량. 목록 3의 1층 단층주택은 현황 점포이고 인접지 일부 점유 가능성이 있으므로 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠~㉥이 매각에 포함되므로 위치·면적·구조·사용자·보존 상태를 현장에서 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력 6건과 당해세·교부청구 여부를 확인해 예상배당과 추가 비용 변동을 점검하세요.
- 수익성 검증. 확인된 보증금 91,000,000원과 월차임 3,100,000원 외에 미상 임대조건·공실·수선비·운영비를 반영해 수익률을 다시 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 판단을 하지 말고, 인근 근린시설의 최근 매매·임대사례와 토지·건물 개별가치를 별도로 조사하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 물건은 현장확인형”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2000.03.15. 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 7명의 전입은 모두 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 유형은 아닙니다.
그러나 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 안전하고 저렴한 물건이 되는 것은 아닙니다. 보증금 미상 임차인 2명, 다수 점유자, 상가와 원룸의 혼합 이용, 제시외 건물, 인접지 일부 점유 가능성, 등기 말소 이력과 예상배당표의 대조 필요성이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교도 없어 최저가 1,331,639,000원의 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 인수는 0원, 가격은 보류, 현장조사와 측량은 필수. 이 사건의 승부처는 권리 자체보다 점유·경계·임대수익·실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
