수원지방법원 2024타경40972. 양평군 양서면 양수리 650-5·650-14와 건물이 함께 얽힌 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 상업용으로 이용 중이고 3층은 주거용으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 932,147,000원으로 감정가 1,902,341,540원의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 단순한 저가매수 물건으로 보면 안 됩니다. 재매각이고, 특별매각조건으로 입찰보증금이 통상의 10%가 아니라 최저매각가격의 30%입니다.
권리의 기준점은 2010.01.19. 설정된 양서농업협동조합 근저당권 850,000,000원입니다. 이후 남아 있는 남기봉 근저당 200,000,000원과 2024년 박흥열의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권은 2026.04.29. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체가 새로 뒤로 밀리는 것은 아니므로 말소기준은 여전히 2010.01.19.입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양서면 양수리 650-5 · 650-14 / 양수로 153-3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 상업용 이용 중, 3층은 주거용 이용 중 |
| 소유자 | 남수현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,902,341,540원 / 932,147,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박흥열 / 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2010.01.19. 양서농업협동조합 근저당 850,000,000원입니다. 2014.03.11. 남기봉 근저당 200,000,000원과 2024.11.14. 박흥열의 강제경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2026.04.29.에는 기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 7명, 확인된 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양영자 | 주거 | 2020.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성열 | 미상 | 2023.09.08 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 박희옥 | 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정승호 | 2층 91.2평방미터 | 2018.12.14 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 임경화 | 1층 40.32평방미터 | 2011.06.02 | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 배당요구 승계 없음 |
| 박종숙 | 1층 13.22평방미터 | 2019.09.16 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 한남 | 3층2호 38평방미터 | 2022.09.30 | 1,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입인 임경화도 2011.06.02.로 말소기준 2010.01.19.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 7명 모두 대항력 없음이고 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 양영자·박희옥은 보증금이 미상이고 일부 임차인은 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않아, 배당순위 자체는 매각물건명세서 원본과 배당요구 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저가는 932,147,000원으로 감정가 1,902,341,540원의 49%입니다. 그러나 별도의 실거래 비교값이 없어 이 49%만으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거는 없습니다. 더욱이 감정평가상 상업용과 주거용이 혼재하고, 공부상 용도와 실제 이용이 다른 부분이 있으며, 인접지 점유 가능성까지 기재돼 있어 단순한 감정가 할인율보다 현황 확인과 환금성 판단이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 932,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,721,470원 |
| 2. 근저당 · 양서농업협동조합 | 850,000,000원 | 850,000,000원 |
| 3. 근저당 · 남기봉 | 200,000,000원 | 70,425,530원 |
| 4. 강제경매 · 박흥열 | 450,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 청구 합계 1,500,000,000원 중 920,425,530원이 배당되고, 579,574,470원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 박흥열의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서파출소 남서측 도로 건너편에 위치하며, 주위는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 상업용으로 이용 중이며 3층은 주거용으로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 자연보전권역, 홍수관리구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 도로. 대로3류와 접하고, 토지는 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 공시지가. 3,517,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 특별매각조건·현황 체크
- 일괄매각. 토지·건물이 일괄매각 대상입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 ㉠~㉥ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 3층 용도 차이. 공부상 근린생활시설이나 현황은 원룸입니다.
- 1층 현황. 1층 단층주택은 현황 점포로 이용되고 있습니다.
- 경계 확인. 1층 부분은 인접지 일부 점유 가능성이 있어 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 재매각. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 자금. 현재 최저가 기준 입찰보증금은 279,644,100원입니다. 재매각 특별조건을 우선 확인해야 합니다.
- 측량. 인접지 일부 점유 가능성이 적시돼 있으므로 경계와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 3층 근린생활시설의 현황 원룸 사용, 1층 주택의 현황 점포 사용을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 인수는 없지만 실제 임차인 7명이 확인되므로 점유 현황과 인도 일정은 별도의 실무 리스크입니다.
- 배당요구. 김성열·정승호·임경화는 배당요구 사실이 확인되며, 보증금·우선변제 여부가 미상인 임차인은 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 현장 임대수익·토지가치·매도 환금성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2010.01.19. 근저당이고, 확인된 임차인 7명도 모두 그 이후 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 낙찰 판단의 난점은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자 뒤에 재매각, 보증금 30%, 상업용·주거용 혼재, 공부와 현황의 용도 차이, 인접지 점유 가능성이 함께 존재합니다. 실거래 시세 비교값도 없어 “반값이니 싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 권리는 통과, 현황과 가격 검증이 본게임인 근린시설 + 토지 물건입니다.
