수원지방법원 2024타경42596. 양평군 강하면 운심리 소재 제조업소와 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 작업장·사무실·창고 등 제조업소로 이용 중이며, 경량철골구조 단층 건물 33.67㎡·12.5㎡·18.9㎡로 조사됐습니다. 토지는 공장용지 209.0㎡, 평지의 사다리형이고 세로한면에 접합니다. 현재 소유자는 주식회사에스제이디앤씨입니다.
권리 구조의 기준점은 2021년 11월 30일 설정된 안성축산업협동조합의 채권최고액 208,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 김계수 근저당권, 김민수 소유권이전청구권가등기, 경매개시결정, 아이파트너스자산운용 가압류와 양평군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 두 가등기는 종류 확인 필요 사항으로 표시돼 있으므로, 이미 말소된 가등기와 매각으로 소멸할 가등기를 각각 원본에서 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경42596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강하면 운심리 46-2 · 운심리 46-3, 46-2 주건축물제1동 · 경기도 양평군 강하면 운심길59번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(작업장, 사무실, 창고 등) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 33.67㎡, 12.5㎡, 18.9㎡ |
| 토지 정보 | 공장용지 · 209.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 284,100원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에스제이디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 312,603,880원 / 107,223,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 168,295,123원 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 11월 30일 안성축산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 설정된 갑구 3번 김민수 가등기는 2024년 6월 26일 해제로 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 갑구 5번 김민수 가등기와 을구 2번 김계수 근저당권은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 이후의 가압류·압류와 경매개시결정도 모두 소멸 대상입니다.
② 가격 해석 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 107,223,000원은 감정가 312,603,880원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 3회 유찰에 따른 경매 회차상의 가격 비율입니다. 제조업소와 토지를 함께 매각하는 물건의 시장가치나 환금성을 직접 보여주는 수치가 아니므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 107,223,000원 | 104,921,878원 | 218,078,122원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 75,056,100원 | 73,305,090원 | 249,694,910원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 52,539,270원 | 51,193,563원 | 271,806,437원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 218,078,122원에서 249,694,910원, 271,806,437원으로 증가합니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실 영역이며 현재 시나리오에서는 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 107,223,000원 + 인수 0원 = 107,223,000원입니다. 다만 이것이 적정 시장가격이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,301,122원 |
| 1. 근저당 · 안성축산업협동조합 | 208,000,000원 | 104,921,878원 |
| 2. 근저당 · 김계수 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 아이파트너스자산운용 주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 323,000,000원 중 채권자 예상배당은 104,921,878원이며, 미배당은 218,078,122원입니다. 신청채권자의 청구액 168,295,123원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 양평군 압류의 실제 배당액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 강하초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·일부 농경지로 구성됩니다. 북측 인근에는 남한강, 남측 인근에는 야산이 위치합니다.
- 교통. 88번 지방도로 남측 인근에 위치하고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 작업장·사무실·창고 등을 포함한 제조업소로 이용 중입니다. 급·배수설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이와 위반 사항은 없습니다.
- 토지 조건. 공장용지 209.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 284,100원/㎡입니다.
- 도로 이슈. 목록 2 토지 남동측 일부는 인접지의 진입로로 이용 중입니다. 목록 5 토지는 일부가 도시계획도로에 저촉되고 일부는 현황도로로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며 소로3류 저촉 사항이 있습니다.
- 환경·입지 규제. 자연보전권역, 홍수관리구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 교육환경보호구역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 해석. 107,223,000원은 감정가의 34.3%이지만 시세 할인율은 아닙니다. 제조업소·토지의 실제 이용가치와 거래 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 갑구 3번 가등기의 말소 여부와 갑구 5번 가등기의 종류·말소 조건을 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 도로 이용 범위. 인접지 진입로로 이용되는 부분, 현황도로 부분과 도시계획도로 저촉 범위를 지적도·현황과 대조해야 합니다.
- 제조업소 이용 가능성. 계획관리지역 외에도 주거용지·주거개발진흥지구·지구단위계획구역, 홍수관리구역과 수질 관련 제한이 함께 존재하므로 예정 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 양평군 압류와 당해세, 최우선변제 등 실제 우선채권에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 여러 토지의 포함 범위, 경계, 도로 사용 부분을 매각목록별로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 이용성과 환금성
이 사건은 2021년 안성축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원인 말소형 구조입니다. 따라서 채권자 미배당 218,078,122원을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다.
그러나 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 매력이 입증되지는 않습니다. 이미 3회 유찰된 제조업소·토지이고, 일부 토지의 진입로·현황도로 이용, 도시계획도로 저촉, 다수의 토지이용 규제와 임대관계 미상이 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만 가격 판단은 보류, 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 사용 가능 범위와 향후 환금성을 확인하는 데 있습니다.
