215,600,000원
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광주지방법원 2025타경6972. 광주 광산구 선암동 광주선운지구이지더원2단지 201동 15층 1503호 아파트입니다. 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 215,600,000원입니다. 등기상 말소기준은 2015년 2월 13일 광주어룡신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차권등기나 등록 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 68.5%입니다. 최근 거래 12건은 290,000,000원에서 360,000,000원 사이이고, 최신 거래는 2026년 4월 15층 323,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 실거래 범위의 최저 금액보다도 낮아 시세 대비 가격 여유가 있는 회차로 볼 수 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유관계가 확인되지 않았으므로 할인 폭 전부를 수익으로 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경6972 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 제201동 제15층 제1503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 기준 면적 70.6751㎡ · 지하 1층·지상 20층 중 15층 |
| 구조 / 방향 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 박규린 (2013.12.30. 매매 원인, 2015.02.13. 소유권이전 · 2020.09.09. 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 219,597,460원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2015년 2월 13일 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 172,900,000원이고, 2016년 3월 28일 변경등기로 202,300,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 이후의 근저당권과 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인이 등기상 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 점유·임차 현황 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 확인된 승계 0원 |
등록된 임차인이나 임차권등기는 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유로 단정할 수는 없습니다. 현장 방문과 전입세대 열람, 매각물건명세서의 최종 점유 내역을 확인해 실제 점유자를 특정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 68.5%, 최신 거래는 323,000,000원
비교 단지는 광주선운지구EGthe12단지이며 378세대, 사용승인일은 2014.07.30.입니다. 비교 면적은 70.6751㎡이고 면적 일치로 분류돼 있습니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 314,541,666원, 최저는 290,000,000원, 최고는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 70.68㎡ | 15 | 323,000,000원 |
| 2026.03 | 70.68㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 73.83㎡ | 9 | 317,000,000원 |
| 2026.02 | 73.83㎡ | 19 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 70.68㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 70.68㎡ | 3 | 338,000,000원 |
| 2026.01 | 73.83㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 73.83㎡ | 8 | 307,000,000원 |
| 2025.11 | 70.68㎡ | 13 | 317,500,000원 |
| 2025.11 | 70.68㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 73.83㎡ | 2 | 297,000,000원 |
| 2025.10 | 73.83㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 314,541,666원 |
현재 실질취득액 215,600,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 최신 거래인 2026년 4월 15층 323,000,000원과 비교해도 낮고, 최근 거래 최저가 290,000,000원보다도 낮습니다. 현 자료만 놓고 보면 감정가 308,000,000원은 최근 평균과 가까운 수준이지만, 한 차례 유찰로 현재 회차에는 가격 메리트가 형성됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 172,900,000원 | 172,900,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 84,000,000원 | 8,881,600원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 신재수 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 탁형선 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 계산에서는 채권 총액 376,900,000원 중 211,781,600원이 배당되고, 165,118,400원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 165,118,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 228,892,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 273,535,016원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 그 채무를 승계한다는 것은 다른 문제입니다. 이 사건에서는 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하므로 미배당액이 매수인에게 넘어오지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 주위환경. 선운초등학교 동측 인근의 아파트지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 20층 철근콘크리트구조 건물의 15층, 계단식·남동향입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 아파트 부지이며 중로각지에 접합니다. 제3종일반주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 규제. 비행안전제6구역, 절대보호구역·상대보호구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 거래. 378세대 단지로 최근 비교 거래 12건이 확인되며 거래가는 290,000,000원부터 360,000,000원까지 분포합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장조사·전입세대 열람·매각물건명세서로 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목, 법정기일, 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 172,900,000원과 변경액 202,300,000원, 제공 예상배당표의 적용액을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 최근 시세 대비 할인 폭이 크더라도 내부 수리비와 점유 해소 비용을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 비교 거래에는 70.68㎡와 73.83㎡가 포함돼 있으므로 본건과 면적·층·향이 가까운 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 채권계산서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 내려왔다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2015년 광주어룡신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 등록 임차인이나 임차권등기가 없으며 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 우호적입니다. 실질취득액 215,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 314,541,666원의 68.5%이고 최근 거래 최저가 290,000,000원보다 낮습니다. 다만 임대관계가 미상이고 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로, 권리상 인수 0원이라는 결론과 현장 확인이 필요하다는 결론을 함께 가져가야 합니다. 종합하면 권리와 가격은 양호하되, 점유·당해세·근저당 변경액을 확인한 뒤 응찰가를 확정하는 사건입니다.
