대구지방법원 2023타경2185. 경상북도 상주시 함창읍 오동리 407 소재의 기타 + 토지 사건입니다. 토지는 공장용지 5,496.8㎡, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역입니다. 일괄매각이고 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 매각에 포함되며, 기계기구목록1은 해체해 보관 중입니다. 권리의 기준점은 2015.06.30. 설정된 문경시 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤의 서울보증보험 가압류 2건, 상주시·국 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다. 말소기준보다 빠른 전입·점유 기록이 존재하고, 그 가운데 김용근은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경2185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 함창읍 오동리 407 · 경상북도 상주시 함창읍 영동길 9-28 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 5,496.8㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 엠디엠주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,089,904,920원 / 534,053,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,077,476,690원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.30. 을구 20번 문경시 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 제시외 기계기구 포함 · 기계기구목록1 해체 보관 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
현재 소유자는 엠디엠주식회사입니다. 2015.06.30. 문경시 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류 220,000,000원·39,721,000원, 상주시 압류, 국 압류, 문경시의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,077,476,690원이고 말소기준 근저당 채권최고액은 1,200,000,000원입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 대상 4건
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용근 | 지동 단층기숙사동(주택) | 2006.11.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 엠디엠 주식회사 대표자 김용근 | - | 2001.03.16 | 40,000,000원 | - | 있음 | 없음 | 아님 |
| 엠에스페이퍼 주식회사 대표자 김용근 | 445.76㎡ | 2023.07.31 | 1,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 제이에스페브릭스 | 352㎡ | 2023.08.01 | 500,000원 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 위 4건은 각각 별도의 조사 대상입니다. 특히 엠디엠 주식회사 대표자 김용근 명의의 40,000,000원 보증금은 배당표에서 대항력 있음·우선변제권 없음 → 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 반면 별도 점유자 김용근은 보증금 자체가 미상이라 이 40,000,000원에 합산해서도, 0원으로 봐서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 534,053,000원으로 감정가 1,089,904,920원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
더구나 확인 가능한 40,000,000원 인수액을 더하면 현재 회차의 최소 확인 실질취득액은 574,053,000원입니다. 여기에 김용근의 미상 보증금이 실제 매수인에게 인수되는 구조로 확인될 경우 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 534,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,740,530원 |
| 인수 · 엠디엠 주식회사 대표자 김용근 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 문경시 | 1,200,000,000원 | 526,312,470원 |
| 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 39,721,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 1,459,721,000원, 예상 배당액은 526,312,470원, 미배당은 933,408,530원입니다. 40,000,000원 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 김용근의 별도 보증금 미상 위험은 이 배당표 금액에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 공장용지 5,496.8㎡, 토지이용상황 공업용, 평지·사다리형, 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·산업시설구역·(낙동강)건축허가제한지역·가축사육제한구역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 접함. 공공시설구역·녹지구역·중로2류(폭 15m~20m)·완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 61,800원/㎡입니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물 및 제시외 기계기구가 포함되고, 기계기구목록1은 해체 보관 중입니다.
- 환금성 판단. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치 대비 어느 수준인지 데이터만으로 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용근 점유관계 확인. 지동 단층기숙사동(주택)의 실제 점유원인, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 40,000,000원 인수 반영. 현재 배당 계산상 엠디엠 주식회사 대표자 김용근 보증금은 전액 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도 비용으로 계산해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 김용근이 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일하다는 사정은 가장임차인 의심 사유일 뿐, 법적 효력을 자동으로 부정하지 않습니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물·기계기구 및 해체 보관 중인 기계기구목록1의 현황과 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공업용 규제 확인. 농공단지·산업시설구역과 건축허가제한지역 등 토지이용 규제가 실제 사용·증개축·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 가치·시설 상태·토지가치·인수액을 합산해 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 점유가 먼저다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 매력적인 경매라고 결론내릴 수는 없습니다. 확인된 40,000,000원 보증금 인수만 반영해도 실질취득액은 574,053,000원이고, 여기에 김용근의 보증금 미상 점유가 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 점유 리스크가 완전히 정리되지 않았고 최근 시세 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가가 아니라, 선순위 점유의 실체와 총 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
