대구지방법원 2023타경72726. 경상북도 상주시 중동면 간상리 ‘새가무골마을’ 내에 있는 단독주택과 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고 토지면적은 691.0㎡입니다. 현재 최저매각가는 72,302,000원으로 감정가 210,793,300원의 약 34.3%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 가격 판단에서 가장 중요한 사실은 실거래 비교자료가 없다는 점입니다. 3회 유찰이라는 사실과 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 이를 곧바로 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.02.15. 설정된 상주농업협동조합 근저당권 55,200,000원이 말소기준이고, 이후 2023.11.14. 주식회사 오케이저축은행의 강제경매개시결정, 2025.09.09. 오케이캐피탈주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경72726 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 상주시 중동면 간상3길 3-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 691.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 최길숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,793,300원 / 72,302,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 4,480,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 추가 인수액은 계산되지 않습니다. 말소기준은 2021.02.15. 상주농업협동조합의 근저당권(채권최고액 55,200,000원)이며, 이후의 두 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 72,302,000원으로 감정가 210,793,300원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 수치만 보면 가격이 크게 낮아진 것은 맞습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 65.7% 할인 = 시세 대비 65.7% 할인로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,302,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,611,400원 | 14,861,469원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,427,980원 | 29,771,588원 | 0원 |
현재 회차에서는 전체 채권 64,161,864원이 전액 배당되는 시나리오지만, 4회 유찰 시에는 14,861,469원, 5회 유찰 시에는 29,771,588원의 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 이 미배당이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,701,436원 |
| 1. 근저당 · 상주농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 4,480,932원 | 4,480,932원 |
| 3. 경매개시결정 · 오케이캐피탈주식회사 | 4,480,932원 | 4,480,932원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,438,700원 |
현재 최저가 72,302,000원 가정 시 채권 합계 64,161,864원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 6,438,700원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구조입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 상주시 중동면 간상리 소재 새가무골마을 내에 있으며, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 691.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 22,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 감정요항에는 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(낙동사격장)도 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호3은 공부상 지목이 답이나 실제는 잡종지입니다. 입찰 전 현황과 매각대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 건물 현황. 일괄매각이며 목록1 일부의 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 46.4㎡는 멸실된 것으로 기재되고, 제시외 건물이 포함돼 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 다시 잡기. 최저가 72,302,000원이 감정가의 34.3%라고 해서 곧바로 시세보다 저렴한 것은 아닙니다. 인근 단독주택·토지의 실제 거래사례와 현재 매물 수준을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 멸실된 창고 46.4㎡, 제시외 건물이 실제 매각목록과 현장에서 어떻게 대응되는지 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 기호3 현황 확인. 공부상 답, 실제 잡종지라는 차이가 있으므로 현황 이용과 향후 사용계획에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 접도·경계 확인. 토지는 평지·사다리형·세로한면(가)로 조사됐습니다. 실제 진입로와 경계, 건물 배치 상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 조사돼 있으므로 현재 점유자와 실제 사용자를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 인수도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 낙찰된다면 실질취득액은 최저가와 같은 72,302,000원입니다.
그러나 투자 판단의 중심을 감정가 대비 할인율에 두면 안 됩니다. 이미 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 시세가 없습니다. 여기에 농가주택·농경지 중심의 입지, 단독주택+토지라는 용도, 일괄매각, 창고 46.4㎡ 멸실과 제시외 건물, 공부상 지목과 실제 이용의 차이가 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 단순, 가격 메리트는 미확인, 현황 확인은 필수”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 실제 현장가치와 인근 거래가격을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
