광주지방법원 2025타경7678. 광주 북구 운암동 프레스티지빌 502호, 전유면적 69.52㎡의 다세대주택입니다. 김경미가 2018.05.18. 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2018.06.20. 서방새마을금고가 채권최고액 159,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 세금 압류 2건과 2025.12.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가 211,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 94,528,000원입니다. 하지만 이 물건은 “감정가 대비 크게 내려왔다”는 사실만으로 싸다고 결론내리기 어렵습니다. 프레스티지빌은 총 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰횟수가 3.0회, 낙찰률이 14.29%로 나타납니다. 권리 자체보다 점유 확인과 소규모 다세대의 환금성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미)주건축물 1동 5층502호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 운신남길 326-8 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전유면적 69.52㎡ · 5층 502호 · 대체로 남향 · 계단식 |
| 사용승인 | 2018.05.10. |
| 소유자 | 김경미 (2018.05.18. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 94,528,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 158,692,750원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.06.20. 서방새마을금고 근저당권입니다. 2022.03.18. 북광주세무서장 관련 압류, 2025.04.17. 광산세무서장 관련 압류, 2025.12.04. 서방새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 2021.06.03. 북구(광주광역시) 압류는 2021.06.21. 이미 해제되어 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 ‘환금성 확인’이 우선
현재 최저가는 94,528,000원으로 감정가 211,000,000원의 44.8%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 75,622,400원, 그다음 회차까지 유찰되면 60,497,920원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액을 기준으로 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거는 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 판단은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 94,528,000원 | 92,426,496원 | 67,173,504원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,622,400원 | 73,861,197원 | 85,738,803원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 60,497,920원 | 59,008,957원 | 100,591,043원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,101,504원 |
| 2. 근저당 · 서방새마을금고 | 159,600,000원 | 92,426,496원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,101,504원을 제외한 92,426,496원이 서방새마을금고에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 대비 67,173,504원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방기상청 남동측 인근에 위치하며, 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 5층 502호이며, 대체로 남향의 계단식 구조입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터 아스팔트 포장도로, 남측 약 4미터 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 철도보호지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역이며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 408.9㎡, 공시지가 530,600원/㎡이며 사다리형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 프레스티지빌은 총 8세대이고 경매 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 14.29%로 나타나므로 재매각 가능성은 보수적으로 점검하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.06.20. 서방새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 세금 관련 확인. 국세 압류가 등기돼 있으므로 실제 당해세 및 법정기일에 따른 배당관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모, 평균 유찰횟수 3.0회, 낙찰률 14.29%를 감안해 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 44.8%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 현장 중개 시세와 동일 면적 매물의 실제 거래가능 가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 점유는 별개다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2018년 서방새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 94,528,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 총 8세대 다세대이며, 경매 평균 유찰횟수도 3.0회입니다. 권리분석은 통과하되, 점유와 환금성·현장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 C등급 보수형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
