광주지방법원 2025타경7678. 광주 북구 운암동 프레스티지빌 5층 502호, 전유면적 69.52㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김경미는 2018년 5월 18일 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 6월 20일 서방새마을금고 앞으로 채권최고액 159,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 국세 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차 최저매각가는 118,160,000원으로 감정가의 56%입니다. 여기에 매수인이 떠안을 것으로 산정된 금액은 0원이므로, 현재 확인된 실질취득액도 118,160,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 425-3 운암동425-3공동주택((주)좋은건설김경미) 주건축물 1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 69.52㎡ · 5층 건물 중 5층 · 대체로 남향 · 계단식 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2018.05.10 · 승강기·개별난방·급배수·위생설비 |
| 소유자 | 김경미 (2018.05.18. 거래가액 255,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 118,160,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 158,692,750원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준권리는 2018년 6월 20일 접수된 서방새마을금고 근저당권입니다. 2022년 북광주세무서장 압류, 2025년 광산세무서장 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2021년 광주광역시 북구 압류는 같은 달 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격·환금성 — 감정가의 56%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 118,160,000원으로 감정가 211,000,000원의 56%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 최근 거래시세 대비 할인율은 아닙니다. 비교 가능한 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로 최저가만을 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 구분 | 회차 금액 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 118,160,000원 | 43,894,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 82,712,000원 | 78,776,816원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,898,400원 | 103,143,771원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 그 미배당금이 매수인에게 승계되는 것으로 산정되지 않았습니다. 즉 채권자의 배당 부족액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,454,240원 |
| 2. 근저당 · 서방새마을금고 | 159,600,000원 | 115,705,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
서방새마을금고 근저당권은 채권최고액 기준 43,894,240원이 미배당되는 구조입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액으로 산정되지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전유면적 69.52㎡의 다세대주택으로 이용 중이며, 5층 건물의 최상층 502호입니다. 대체로 남향의 계단식 구조입니다.
- 주위환경. 광주지방기상청 남동측 인근의 정비된 주택지대로, 연립주택·다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 4미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 408.9㎡, 지목은 대, 평지이며 공시지가는 530,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.05.10이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택으로, 관련 경매 통계의 평균 유찰 2.6회와 낙찰률 16.67%를 고려하면 매도 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대열람과 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 자료 확인. 점유자가 확인되면 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 말소기준일 2018.06.20과 비교해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래와 현재 매물을 직접 비교하세요.
- 최상층 상태 확인. 5층 건물의 5층 물건이므로 누수, 옥상 방수, 일조·채광과 내부 수선 상태를 확인하세요.
- 환금성 검토. 8세대 규모와 낙찰률 16.67%를 감안해 실거주 수요, 임대수요와 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가하세요.
- 세금·체납 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 가능성을 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸하며, 현재 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조가 복잡하게 얽힌 사건은 아닙니다. 그러나 감정가의 56%라는 숫자만으로 가격 경쟁력이 입증되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않고, 8세대 다세대주택의 낙찰률이 16.67%이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 등기권리는 통과, 가격과 점유는 확인 후 판단입니다. 실거래 조사와 점유 확인이 끝나기 전에는 “두 번 유찰됐으니 싸다”는 결론을 유보하는 것이 안전합니다.
