184,240,000원
광주지방법원 2025타경7746. 광주광역시 광산구 하남산업단지 안에 있는 지식산업센터케이비아이하남 제4층 제비-408호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사에셀이며, 2022.02.11. 주식회사하나은행 앞으로 설정된 채권최고액 283,200,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 광산구 압류, 광주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 순서만 보면 매수인이 등기상 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 그러나 조사된 임차인은 없는 반면 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자·사용자와 임대차 존재 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 제4층 제비-408호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 하남산단6번로 57 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 공부상 공장, 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 비-408호 |
| 소유자 | 주식회사에셀 (단독소유 · 2022.02.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 222,070,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.13. 주식회사하나자산신탁 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었으나 2022.02.11. 주식회사에셀 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후의 기술보증기금 가압류 95,000,000원, 광산구 압류, 광주신용보증재단 가압류 20,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 56%지만 시세 비교는 불가능
이 물건은 감정가 329,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 184,240,000원으로 내려왔습니다. 권리분석상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 184,240,000원입니다.
다만 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 감정가는 기준가격일 뿐 실제 매매 가능 가격이나 임대수익을 직접 보여주는 시세 자료가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 56%) | 184,240,000원 | 180,860,640원 | 217,339,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 39%) | 128,967,999원 | 126,362,447원 | 271,837,553원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 27%) | 90,277,599원 | 88,252,602원 | 309,947,398원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.8% 추정) | - | 3,379,360원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사하나은행 | 283,200,000원 | 180,860,640원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 금액 기준 채권 합계는 398,200,000원, 채권자 예상배당은 180,860,640원, 전체 미배당은 217,339,360원입니다. 신청채권자 청구액 222,070,171원도 전액 충족되지 않습니다. 광산구 압류액과 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 하남산업단지 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장이나 현재 이용상태는 사무실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 비-408호이며, 외벽은 돌붙임·강화유리 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 13,550㎡이며 공업용으로 이용되는 평지·세로장방형 토지입니다. 도로접면은 광대로한면입니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지에 포함되고 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 350,600원/㎡이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 유사 층·유사 용도 매매사례를 확인해 최저가 184,240,000원의 적정성을 검증하세요.
- 용도 확인. 공부상 공장인 호실을 사무실로 이용하는 현재 상태와 입주 가능 업종·시설 사용 조건을 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 광산구 압류액, 당해세와 실제 배당요구 내역을 확인해 예상배당표와의 차이를 점검하세요.
- 채권 구조 확인. 주식회사하나은행 청구액은 222,070,171원이고 근저당 채권최고액은 283,200,000원입니다. 배당요구종기까지의 원리금과 비용을 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 별개다”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2022.02.11. 설정된 주식회사하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 가격 결론은 단순하지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 공부상 공장인 호실이 현황 사무실로 이용되고 있으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리는 소멸형, 가격과 용도는 검증형입니다. 감정가 할인율보다 실제 거래가격·임대수익·점유관계 확인이 입찰 판단의 중심이 돼야 합니다.
