광주지방법원 2025타경7746. 광주광역시 광산구 오선동 지식산업센터케이비아이하남 4층 비-408호입니다. 공부상 용도는 공장이나 감정평가 당시 현황은 사무실입니다. 소유자는 주식회사에셀이며, 2022.02.11. 하나은행이 채권최고액 283,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 기술보증기금 가압류·광산구 압류·광주신용보증재단 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 직접 떠안을 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 다만 확인된 임차인 항목은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 현장 점유자가 누구인지, 실제 사용·임대 상태가 어떤지는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7746 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 오선동 270-106 지식산업센터케이비아이하남 4층 비-408호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공부상 공장 / 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제4층 제비-408호 |
| 소유자 | 주식회사에셀 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 147,392,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 222,070,171원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.11. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금의 95,000,000원 가압류, 광산구 압류, 광주신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국 및 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 329,000,000원, 현재 최저매각가는 147,392,000원으로 감정가의 44.8% 수준입니다. 절대금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 시장가 대비 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 147,392,000원 | 44.8% | 253,671,488원 |
| 4회 유찰 시 | 117,913,600원 | 35.84% | 282,737,190원 |
| 5회 유찰 시 | 94,330,880원 | 28.67% | 305,967,076원 |
현재 회차에서도 전체 채권 398,200,000원 중 예상 배당액은 144,528,512원이고, 253,671,488원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 추가되면 매각가가 낮아지고 미배당액은 더 커지지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,863,488원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 283,200,000원 | 144,528,512원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권액 398,200,000원 중 144,528,512원이 배당되고 253,671,488원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 오선동 하남산업단지 내에 위치하며, 주위는 지식산업센터단지 및 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장이나 현황은 사무실입니다.
- 설비. 기본적인 공용 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·지방산업단지이며 대로3류와 접합니다. 공시지가는 350,600원/㎡입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고 이미 3회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율만으로 환금성과 시장가격을 단정하지 않는 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 공부상 공장, 현황 사무실이므로 실제 사용상태와 지식산업센터 내 이용 조건을 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 항목은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 44.8%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 유사 지식산업센터·유사 호실의 실제 거래가격을 반드시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 하나은행 등 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “44.8%까지 내려왔어도 시세 확인이 먼저”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리상으로는 2022.02.11. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격 쪽은 감정가 329,000,000원에서 3회 유찰돼 147,392,000원까지 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 게다가 공부상 공장·현황 사무실이고 임대관계도 미상입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격과 점유·임대상태를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
