대구지방법원 2025타경5260. 예천읍 동본리의 가동 7층 701호 단위상가로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 감정가 360,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,505,000원입니다. 현재 회차 가격은 감정가의 약 16.8% 수준입니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계를 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4 가동 7층701호 |
| 도로명 | 경상북도 예천군 예천읍 시장로 134 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 가동 7층 701호 |
| 소유자 | 엠제이경매주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 60,505,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 152,572,740원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
등기 이력에는 2018년부터 다수의 근저당·가압류와 2019년 임의경매가 있었고, 2019.12.19 임의경매 매각으로 엠제이경매주식회사가 소유권을 취득하면서 종전 권리들이 정리됐습니다. 이후 사하중앙새마을금고의 채권최고액 180,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.04.03 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 2025.04.15 부산신용보증재단의 63,000,000원 가압류와 2025.05.12 국세 압류도 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 “미상”입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 자료도 없지만, 실제 점유·임대 상태를 현장에서 확인하지 않고 곧바로 공실이나 소유자 직접사용으로 전제해서도 안 됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 16.8%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 60,505,000원으로 감정가 360,000,000원의 약 16.8%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 60,505,000원 | 16.81% | 183,984,090원 |
| 6회 유찰 시 | 42,353,500원 | 11.76% | 201,808,863원 |
| 7회 유찰 시 | 29,647,449원 | 8.24% | 214,286,205원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 42,353,500원, 두 차례 더 진행되면 29,647,449원까지 내려가는 시나리오입니다. 하지만 근린시설은 실제 임대수익·공실 가능성·상권·점유상태에 따라 적정가격 차이가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 몇 %인가보다 실제 수익성과 현장 거래수준 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,489,090원 |
| 2. 근저당 · 사하중앙새마을금고 | 180,000,000원 | 59,015,910원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 243,000,000원 중 예상배당은 59,015,910원, 미배당은 183,984,090원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천상설시장 북동측 인근에 위치하는 속칭 보배빌딩 7층 701호로, 주변은 근린생활시설·판매시설 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물로 위생·급배수·소화전·화재감지기· 화재경보기·스프링쿨러·보안설비·엘리베이터가 구비돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 북측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 토지면적은 406.0㎡, 공시지가는 735,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 5회 유찰된 물건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 아파트처럼 표준화된 시세만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최저가가 감정가의 16.8%이지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 영업 여부·점유자·명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 현재 권리 원본 대조. 2019년 종전 경매와 다수의 말소 이력이 있고, 현재도 근저당·경매개시·가압류·압류 등기가 이어져 있습니다. 등기부와 매각물건명세서의 최신본을 기준으로 최종 순위를 확인하세요.
- 수익성 검증. 근린생활시설은 임대료·공실기간·관리비·시설상태가 적정가에 큰 영향을 줍니다. 감정가 대비 할인율보다 실질 임대수익을 우선 검토하세요.
- 배당표의 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “16.8% 가격보다 5회 유찰의 이유를 보라”
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 360,000,000원이 5회 유찰돼 최저가 60,505,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설의 적정가는 감정가 할인율만으로 결정되지 않습니다. 실제 임대관계는 미상이고, 비교할 실거래 시세도 제시돼 있지 않습니다.
따라서 결론은 권리상 인수부담은 낮지만 가격 판단은 보수적으로입니다. 5회 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장이 여러 차례 응찰하지 않았다는 사실이기도 합니다. 주변 상가의 실제 거래가·임대료, 현재 점유상태, 명도 가능성까지 확인한 뒤 60,505,000원이 정말 낮은 가격인지 판단해야 합니다.
