대구지방법원 2025타경5260. 예천읍 동본리 495-4, 감정평가서에서 ‘속칭 보배빌딩’으로 기재된 8층 건물의 가동 7층 701호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 엠제이경매주식회사. 이 물건의 등기 연혁에는 2018~2019년 다수 근저당·가압류와 선행 경매가 등장하지만, 2019.12.19 임의경매 매각으로 기존 주요 권리가 정리된 뒤 현 소유자가 취득했습니다. 같은 날 새로 설정된 사하중앙새마을금고 채권최고액 180,000,000원 근저당이 이번 경매에서 실질적인 말소기준 역할을 하고, 이후 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 과거 등기 중 2019.03.14 예천군 압류는 2019.12.19 선행 경매 매각 때 말소된 권리입니다. 따라서 이번 입찰에서 핵심은 과거 권리의 숫자가 아니라, 2019.12.19 이후 새로 형성된 현 소유자 권리관계입니다. 현재 근저당은 2026.01.29 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐지만, 매각물건명세서에 별도 인수권리는 없는 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5260 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 예천읍 동본리 495-4 가동 7층701호 · 도로명주소 경상북도 예천군 예천읍 시장로 134 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 가동 7층 701호 |
| 소유자 | 엠제이경매주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 86,436,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 152,572,740원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 중로2류(폭 15m~20m) 접합 |
① 권리 흐름 — 2019년 선행경매 이후 다시 형성된 권리관계
배당·권리 자료상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수할 임차보증금은 확인되지 않지만, 실제 점유·영업·임대차 상태는 입찰 전 현장과 관련 원본자료로 확인할 필요가 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 바로 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 86,436,000원으로, 4회 유찰을 거쳐 감정가 360,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정에서는 5회 유찰 시 60,505,199원, 6회 유찰 시 42,353,639원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 86,436,000원 | 158,519,848원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 60,505,199원 | 183,983,895원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 42,353,639원 | 201,808,727원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이라는 것입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 86,436,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 하락폭만으로 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 근린시설 단위상가가 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체를 수요와 환금성의 경고 신호로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,848원 |
| 을구 14번 근저당 · 사하중앙새마을금고 | 180,000,000원 | 84,480,152원 |
| 갑구 19번 가압류 · 부산신용보증재단 | 63,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 243,000,000원 중 예상배당은 84,480,152원, 미배당은 158,519,848원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예천읍 동본리 ‘예천상설시장’ 북동측 인근의 ‘속칭 보배빌딩’ 7층 701호입니다. 주변은 근린생활시설과 판매시설 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물의 7층 단위상가입니다.
- 도로·토지. 대상 토지는 상업용 건부지로 이용 중이며 북측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다. 도시지역·일반상업지역이고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소화전, 화재감지기, 화재경보기, 스프링쿨러, 보안설비, 엘리베이터가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·영업 상태 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 구간 확인. 2019.12.19 선행 경매 매각 전 권리와, 현 소유자 취득 후 새로 설정된 사하중앙새마을금고 근저당 이후 권리를 구분해 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 근저당 이전 확인. 을구 14번 근저당은 2026.01.29 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기돼 있으므로 현재 권리자와 배당관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 권리 자료상 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·영업 상태·임대차관계를 현장에서 확인하세요.
- 4회 유찰의 의미. 최저가 86,436,000원이라는 절대가격보다 왜 네 차례 매각되지 않았는지, 해당 상가의 실제 수요와 재매각 가능성을 먼저 점검하세요.
- 배당과 세금. 현재 배당표는 집행비용과 주요 채권을 기준으로 한 예상치입니다. 당해세 등 실제 배당 변동요인을 원본으로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 ‘4회 유찰의 이유’
이 물건은 표면적인 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2019년 선행 경매에서 과거 권리들이 정리됐고, 현 소유자 취득 후 설정된 근저당과 이후 권리들도 이번 매각으로 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없으며, 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 전혀 별개입니다. 감정가 360,000,000원에서 네 차례 유찰되어 86,436,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 본건은 예천읍 상업지의 근린생활시설 단위상가이고, 임대관계도 미상입니다. 권리는 정리형이지만 환금성은 검증형. 이 물건의 핵심은 인수금액이 아니라 왜 4회 유찰됐는지, 그리고 다시 팔 수 있는 수요가 있는지를 확인하는 데 있습니다.
