대구지방법원 2025타경5262. 예천군 호명읍 산합리 1486 가동 2층 201호로, 감정평가상 이용상태는 자동차관련시설(2층 주차장)입니다. 등기 흐름은 단순한 편입니다. 소유자 박기정 명의로 2018년 소유권보존이 이뤄진 뒤 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 같은 해 신탁등기가 말소됐고, 2018.06.07. 안동봉화축산업협동조합의 채권최고액 20,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 예천군 압류·허승철 가압류·국 압류·광주광역시 북구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 최저매각가는 33,530,000원으로 감정가 285,000,000원의 11.76% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교보다 더 먼저 볼 신호가 있습니다. 6회 유찰이라는 시장 반응과 2층 주차장이라는 특수 용도입니다. 권리 인수액이 없다는 점은 분명한 장점이지만, 그것이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경5262 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 예천군 호명읍 산합리 1486 가동 2층201호 · 도로명 경상북도 예천군 호명읍 수변로 95 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 자동차관련시설(2층 주차장) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 칼라강판지붕 3층 자동차관련시설건 중 2층 주차장 |
| 소유자 | 박기정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 33,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안동봉화축산업협동조합 / 20,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격·유찰 흐름 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 회차는 6회 유찰 후 33,530,000원입니다. 이후 시나리오상 7회 유찰 시 23,471,000원, 8회 유찰 시 16,429,699원까지 내려갑니다. 중요한 것은 가격이 더 낮아질수록 신청채권자의 회수와 후순위 채권 배당이 어떻게 달라지는지입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 33,530,000원 | 24,840,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 23,471,000원 | 22,648,522원 | 2,191,478원 |
| 8회 유찰 시 | 16,429,699원 | 15,733,964원 | 9,106,036원 |
현재 회차에서는 안동봉화축산업협동조합 근저당 20,000,000원과 허승철 가압류 4,840,000원이 모두 배당되는 계산입니다. 7회 유찰 시에도 신청채권자 20,000,000원은 전액 회수하지만 총 채권 기준 2,191,478원이 미배당되고, 8회 유찰 시에는 신청채권자 배당도 15,733,964원으로 줄어듭니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,003,540원 |
| 1. 근저당 · 안동봉화축산업협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 허승철 | 4,840,000원 | 4,840,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,686,460원 |
현재 배당 계산에서는 총 채권 24,840,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,686,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 우선 차감될 수 있고, 그 경우 후순위 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호명초등학교 남동측 인근의 호반프라자 2층 주차장으로, 주위는 아파트·근린생활시설·나지·공공시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 자동차관련시설(2층 주차장)이며, 일반철골구조 칼라강판지붕 3층 건물 중 2층입니다.
- 토지. 토지면적 2,106.6㎡, 지목과 토지이용상황은 주차장·주차장등이며 평지의 가로장방형입니다. 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 광대한면, 남측 소로한면의 포장도로에 각각 접하며, 광로2류(폭 50m~70m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 포함되고 노외주차장으로 지정돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 예천군·국·광주광역시 북구의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 현재 배당 계산보다 후순위 배당이 줄 수 있습니다.
- 주차장 이용성 확인. 목적물이 자동차관련시설인 2층 주차장이므로 실제 출입 동선, 주차 가능 형태, 공용부분 이용관계 등을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 권리 인수는 0원이지만 반복 유찰됐습니다. 물건 구조·수요·관리 상태·실제 이용 제약을 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 압류·가압류, 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰된 주차장은 가격보다 출구가 먼저다”
이 사건의 권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2018.06.07. 안동봉화축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 자동차관련시설인 2층 주차장이고 이미 6회 유찰됐습니다. 최저가가 33,530,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 점유·임대관계, 세금 우선배당 가능성, 주차장으로서의 실제 이용성과 매수층을 확인한 뒤에야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다. 권리는 비교적 단순, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 ‘누가 어떤 용도로 다시 살 수 있느냐’입니다.
